Введение:
Актуальность темы исследования обусловлена несколькими причинами. Во-первых, до недавнего времени институт договора долевого участия в строительстве не находил своего отношения в законодательстве, что создавало неопределенность в понимании его юридической природы и особенностей правового регулирования, неоднозначность оценок как в юридической литературе, так и в судебной практике.
За последние годы, накопилось множество точек зрения на договор долевого участия в строительстве. В судах рассматривалось огромное количество дел, связанных с разрешением коллизий в рамках договора долевого участия в строительстве и защитой прав сторон такого договора.
Данная неопределенность в правовом регулировании до недавнего времени обусловливала потребность в четком определении и уяснении особенностей и характера договора.
Во-вторых, в декабре 2004 года были приняты долгожданные нормативно-правовые акты, призванные обеспечить правовое регулирование договора долевого участия в строительстве. На сегодняшний день основу правового регулирования указанных отношений составляют: Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
Принятие данных нормативно-правовых актов внесло, с одной стороны, некоторую ясность в вопрос о месте, характере, свойствах договора долевого участия в строительстве. Однако, с другой стороны, заставило пересмотреть многие теоретические наработки различных авторов в данной области. Как представляется автору, в настоящий момент требуется провести комплексное исследование данного института с учетом внесенных законодательных корректив, переосмыслить новые изменения в правовом поле.
Следует к тому же отметить, что принятие указанных законов не решило всех проблем, связанных с заключением и исполнением договоров о долевом участии в строительстве, оставив некоторые вопросы до конца не разрешенными. Так, остается все же открытым вопрос о правовой природе договора, его отнесении к той или иной классификационной группе гражданско-правовых договоров.
В теоретическом плане проблема договора долевого участия в строительстве является сравнительно новой. Ее исследованием занимались в такие специалисты, как Ю. О. Баринов, М. И. Брагинский, Е. Г. Козлова, Н. В. Козлова, М. Г. Масевич, В. В. Мельник, Р. Р. Мифтахов, Б. В. Муравьев, Ю. В. Романец, Ю. А. Свирин, А. П. Сергеев, К. Р. Скловский, Е. А. Суханов, Ю. К. Толстой, Г. В. Цепов, В. В. Чубаров, Б. Л. Хаскельберг и др. Работы этих и других авторов имеют, безусловно, большое теоретическое и прикладное значение, содержащиеся в них выводы и рекомендации направлены на более эффективное обеспечение правового регулирования договора долевого участия в строительстве. Однако у указанных авторов не сложилось единого мнения по поводу проблем договора долевого участия в строительстве. Названные ученые по-разному рассматривали сущность и содержание, а также правовую природу названного договора.
Глава 4:
В данном случае он приобретает жилье для своих членов либо путем заключения договоров купли-продажи недвижимости, либо путем заключения договоров строительного подряда, либо путем заключения договоров об участии в долевом строительстве.
В последнем случае полная модель отношений будет выглядеть следующим образом. Кооператив привлекает денежные средства граждан путем принятия их паевых взносов. В силу закона, паевой взнос – денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, и размер которых определяется в соответствии с положениями настоящего Федерального закона. В состав паевого взноса могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределенные между членами кооператива пропорционально их паям.
Паевые взносы членов кооператива должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения.
Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива.
Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на:
1) страхование жилого помещения;
2) повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива;
3) содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива);
4) обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения;
5) уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.
За счет внесенных паевых взносов кооператив исполняет свои обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, кооператив является своего рода посредником между застройщиком и конечным потребителем – гражданином, в чью собственность перейдет жилое помещение. Говоря образно, кооператив выступает «коллективным участником долевого строительства».
Заключение:
В заключение необходимо обобщить выводы, сделанные в ходе работы. Представляется, что, несмотря на принятие соответствующих федеральных законов, призванных урегулировать отношения, связанные с долевым участием в строительстве и смежные с ними отношения, говорить о решении проблем данного договора пока рано.
Дело в том, что данные нормативно-правовые акты не опробованы на практике. Эффективность их применения предстоит проверить.
Тем не менее, в ходе проведенной работы автор пришел к следующим выводам:
1. До недавнего времени институт договора долевого участия в строительстве не находил своего отношения в законодательстве, что создавало неопределенность в понимании его юридической природы и особенностей правового регулирования, неоднозначность оценок как в юридической литературе, так и в судебной практике.
За последние годы, накопилось множество точек зрения на договор долевого участия в строительстве. В судах рассматривалось огромное количество дел, связанных с разрешением коллизий в рамках договора долевого участия в строительстве и защитой прав сторон такого договора.
Данная неопределенность в правовом регулировании до недавнего времени обусловливала потребность в четком определении и уяснении особенностей и характера договора.
2. До принятия названных законов, договор долевого участия в строительстве относился к числу договоров, прямо не предусмотренных действовавшим законодательством. Возможность его заключения была обусловлена принципом свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Статья 421 Гражданского кодекса РФ в связи с этим устанавливает: «Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
3. Изучив необходимую научную литературу по данному вопросу, автор пришел к выводу, что в современной гражданско-правовой доктрине не существует единого мнения по вопросу о правовой природе договора долевого участия в строительстве. Кроме того, как представляется, можно выделить как минимум четыре основных подхода к решению данной проблемы.