Введение:
Актуальность избранной темы определяется тем, что в повседневной жизни и при осуществлении предпринимательской деятельности у граждан и юридических лиц зачастую возникает потребность в определенном имуществе. Кроме того, потребность в таком имуществе может носить временный характер. Именно в этих случаях на помощь приходит договор аренды имущества, позволяющий одной его стороне извлечь прибыль из имеющегося у нее имущества, сохраняя при этом на него право собственности, а другой временно получить необходимое имущество в пользование и сэкономить свои материальные средства.
Значительные изменения правовой системы Российской Федерации, которые произошли за последнее время, повлекли за собой изменение целого ряда правовых отраслей и институтов, к числу которых относится и аренда. В то же время, целый ряд вопросов, связанных с арендой имущества, до сих пор не нашел должного решения, что, в свою очередь, порождает спорные ситуации при практическом применении аренды. Так, в ходе исследования данной проблемы были выявлены некоторые недостатки правового регулирования вопросов аренды недвижимости.
Поэтому совокупность источников, регулирующих арендные отношения, в особенности отношения аренды государственного и муниципального имущества, выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Касаясь данного вопроса, напомним, что происходящее в последние годы масштабное и стремительное обновление российского законодательства отличается рядом особенностей. И наиболее значительная - федеральные законы составляют сегодня не более десяти процентов от общего количества нормативных правовых актов.
Данная общая тенденция развития законодательства в полной мере распространяется на акты гражданского законодательства. Исследование показывает, что правовой массив в субъектах Российской Федерации формируется очень быстро, подчас без строгого соблюдения основ классификации правовых актов. Здесь и возникает одна из острейших проблем, когда не в полной мере освоено содержание предметов ведения федерации и её субъектов (ст. ст. 71-73 Конституции РФ. Их нельзя механически отождествлять с объектами законодательного регулирования. В данном случае передача в аренду объектов государственной собственности выступает в качестве одной из форм её управления (распоряжении). Возникающие при этом правоотношения являются, безусловно, гражданско-правовыми отношениями, представляющими собой обязательство из договора аренды. В результате возможности детального правового регулирования этих отношений органами субъектов Федерации будут носить ограниченный характер, ибо гражданско-правовое регулирование находится в сфере ведения РФ.
Глава 3:
Наконец, законодательство о приватизации не только допускало приобретение в частную собственность нежилых помещений в здании, но и стимулировало широкое распространение такого рода прав (укажем, например, на приватизацию в здании дома быта обувной мастерской, фотоателье – по законам о приватизации все эти подразделения должны были получить самостоятельных хозяев).
Невозможно избежать проблем, возникающих вокруг нежилых помещений простым запретом на их оборот. Прежде всего, не удается указать юридический способ перевода в общую собственность уже возникшей исключительной собственности на помещения в одном здании. Очевидно, что таким способом не может быть судебное решение: если по суду собственность можно разделить, то соединить – невозможно.
Поэтому придется исходить из того, что хотя сложившиеся отношения фактического совместного владения без формальной юридической связи между совладельцами не являются нормальными, эффективных путей исправления ситуации средствами действующего закона не видно. Таким образом, получается, что при отчуждении нежилых помещений создать режим общей собственности на объекты общего пользования никак не удается.
Кроме того, как уже говорилось право общей собственности может быть выражено не иначе как в виде доли (дроби), но никак не путем простого указания на те объекты, которые находятся в общем пользовании, обычно даже без упоминания общего числа собственников, а тем более – без согласования с ними.
Конечно, адекватным способом закрепления прав на помещения в здании, принадлежащем нескольким собственникам, является общая собственность, охватывающая в виде доли (дроби) как основные, так и подсобные помещения. Порядок пользования ими устанавливается в соответствии со ст. 247 ГК РФ.
Отмечается юридическая невозможность создать общую собственность на здания: ведь договор может служить основанием возникновения общей собственности лишь на вещь делимую. А здание – вещь неделимая.
Таким образом, собственник здания не имеет объекта для продажи кроме самого здания: он не может продать долю в праве собственности, т.к. у него нет долей, нет общей собственности; он не может и продать нежилое помещение, т.к. у него в собственности только здание. Наконец, он не может договором об отчуждении создать общую собственность.
По точному смыслу закона мы должны признать невозможность отчуждения здания по частям. Но этот вполне юридически корректный вывод не согласуется с фактами нашей экономики. Очевидно, что выход не может лежать в плоскости признания нежилого помещения объектом гражданских прав. В этом случае возникают самые разные осложнения вследствие противоречия этого решения праву.
Заключение:
Подводя итог проделанной работе, проанализировав действующее законодательство и существующую практику по порядку заключения договоров аренды можно сделать выводы, что договор аренды является одним из наиболее распространенных видов договоров, без которого трудно себе представить деятельность предприятий, учреждений и организаций в данный период экономического развития страны. Заключение договора аренды дает возможность арендатору получить во временное пользование имущество, которое ему крайне необходимо для выполнения своих производственных функций или других нужд на достаточно выгодных для него условиях, при этом в определенной мере получая в собственность плоды и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. Это способствует непрерывности производственных процессов, экономии средств и получение прибыли. Арендодатель в свою очередь передает арендатору свое «лишнее имущество» во временное пользование, получая за это вознаграждение. Таким образом, заключение договора аренды взаимовыгодно как для арендатора, так и для арендодателя.
Однако на практике возникают проблемы при заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, которые предполагается решить следующим образом. Для повышения эффективности проведения земельной реформы и ускорения формирования развитого рынка земли в РФ предлагается, чтобы модель арендных отношений на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, строилась на основе следующих принципов:
- единства установленных на уровне РФ общих принципов заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
- закрытого перечня льготных категорий арендаторов (например, детские учреждения и т.п.) государственных и муниципальных земель, установленных федеральным законом;
- использования кадастровой стоимости земельных участков в качестве базы при определении размера арендной платы за земли всех категорий.
Представляется, что разработка законопроекта, в котором предлагалось бы установить на уровне федерального закона порядок определения арендной платы за земельные участки, приобретаемые на праве аренды в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ, восполнит данный пробел. Но так как данный востребованный практикой закон до сих пор не принят, пробелы и противоречия законодательства в данной области разрешаются судами при рассмотрении конкретных споров.