Введение:
Актуальность темы дипломного исследования не вызывает сомнений. Участники гражданского оборота при совершении сделок с недвижимостью нуждаются в гарантиях незыблемости своих прав и их охране. В целях опти-мального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства необходимо не только правовое регулирование совер-шения сделок с объектами недвижимости, но и закрепление прав на них. Одним из важнейших средств охраны прав на недвижимость является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью – относи-тельно новый правовой институт для России, который появился с переходом к рыночным условиям хозяйствования и развитием предпринимательства в сфере недвижимости. Длительное время в России недвижимое имущество не обладало той ценностью и значением для общества, которое оно должно иметь. В на-стоящее время совершение сделок с недвижимостью стало очень распростра-ненным и необходимым явлением, без которого трудно представить существо-вание России как цивилизованного государства. В силу своей относительной «юности» институт государственной регистрации еще требует серьезного тео-ретического осмысления, накопления судебной практики, всесторонней практи-ческой апробации.
Глава 3:
При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав пе-реход нрава собственности регистрируется на основании решения суда, выне-сенного по требованию другой стороны, а убытки, возникшие в результате при-остановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона (ч. 3 п.1 ст. 16 Закона о регистрации). В силу п. 3 ст. 165 ГК, если сделка, тре-бующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой сто-роны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистриру-ется в соответствии с решением суда. Заметим, что решение суда не заменяет государственной регистрации сделки. Пока сделка не зарегистрирована, даже при наличии судебного решения, она не может считаться заключенной.
В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК при уклонении одной из сторон от реги-страции перехода права собственности при продаже недвижимости суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистра-ции перехода права собственности. Однако в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав в случае уклонения одной из сторон от подачи заявления на государственную регистрацию переход права собственности регистрируется на основании решения суда. Налицо очередное несоответствие Закона о регистра-ции прав Гражданскому кодексу: решение суда о регистрации не является осно-ванием приобретения права собственности и не может служить основанием ре-гистрации права покупателя. Недвижимость приобретается по сделке, а не в процессе спора об уклонении от регистрации.
Поскольку от регистрации уклоняется одна из сторон договора, то в таком споре ответчиком является именно она, а не орган по регистрации. Соответст-венно, само по себе решение суда о регистрации сделки не порождает обязанно-сти у регистрирующего органа осуществить регистрацию. Заинтересованная в регистрации сторона должна обратиться в регистрационную службу в установ-ленном порядке и представить необходимые для регистрации документы (заяв-ление, план объекта, документы об оплате регистрации, правоустанавливающий документ - договор и пр.). Вместо документов, которые должна была предста-вить уклоняющаяся сторона, представляется решение суда. В соответствии с ГК РФ в данном случае основанием для регистрации перехода права является дого-вор, а не решение суда. Если в ходе правовой экспертизы будут установлены причины, препятствующие государственной регистрации, то возможен отказ в регистрации перехода права, поскольку п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав о недопустимости отказа в регистрации установленного судом права в данном случае неприменим.
Заключение:
В результате проведенного исследования были сделаны выводы:
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возник-новения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на не-движимое имущество в соответствии с ГК РФ. Она выполняет правоустанавли-вающую, доказательственную и правоподтверждающую функции.
Российское законодательство придерживается концепции сочетания «не-движимости по природе» и «недвижимости в силу закона» (отдавая приоритет «недвижимости по природе»), относя к объектам недвижимости вещи, обла-дающие особой ценностью и свойствами объектов, требующих специальной защиты со стороны государства. Выделяют: 1) Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, недра и т.д.); 2) Объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначе-нию (здания, сооружения и т.д.); 3) Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (мор-ские, воздушные суда и т.д.).
Для российской системы государственной регистрации характерно два предмета регистрации – сделка и право. Подлежащие государственной регист-рации сделки можно разделить на 4 группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополни-тельные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешан-ные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.
Акт государственной регистрации не является ненормативным актом го-сударственного органа, а является специфическим юридическим актом. Поэто-му он не может быть оспорен в порядке, предусмотренном для признания не-действительными ненормативных актов государственных органов.