Введение:
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граж-дан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Такая ситуация обусловле-на, с одной стороны - вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижи-мости, с другой стороны – сложным составом законодательства РФ, регулирующего сделки с недвижимостью.
В расцвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижи-мости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования от-ношений, касающихся сделок с недвижимостью очень актуальна в настоящее вре-мя.
Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные ас-пекты этого вопроса. Мной поставлена задача исследовать историю появления по-нятия «недвижимое имущество»; критерии, по которым объекты отнесены к недви-жимому имуществу в современном законодательстве России.
Следует признать, недвижимое имущество - специфичный объект. Именно поэтому законодатель акцентирует внимание на понятии «недвижимое имущество», предъявляет особые требования к сделкам с недвижимостью и предусматривает применение жёстких санкций за несоблюдение этих требований. Поэтому, очеред-ная задача в моей работе – изучить требования, которые предъявляются к сделкам с недвижимым имуществом, а также последствия их несоблюдения.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступ-лений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная ре-гистрация сделок с недвижимостью с проведением правовой экспертизы докумен-тов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделок.
Государственная регистрация – одна из особенностей правового регулиро-вания сделок с недвижимостью. Кроме этой, существует ещё ряд характерных для данного вида сделок черт. В связи с этим, полагаю необходимым их обозначить в своей работе.
Кроме этого, в дипломной работе я исследую некоторые виды сделок с не-движимым имуществом, их особенности: форма сделки, её существенные условия; последствия несоблюдения требуемой формы сделки.
Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализиро-ванным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой наруше-ние прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги. По-этому тема сделок с недвижимостью несомненно является актуальной и на сего-дняшний день.
Глава 3:
Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществ-ляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Ук-лонение какой-либо стороны от подписания передаточного акта рассматривается как отказ стороны от исполнения обязательств по договору.
Положения Гражданского кодекса РФ направленны на защиту прав и закон-ных интересов кредиторов арендодателя и арендатора предприятия и других лиц. По общим правилам при недействительности сделки каждая из сторон обязана воз-вратить другой стороне все полученное по сделке (при невозможности возврата в натуре возмещается стоимость в деньгах). Если сделка признана ничтожной по ос-нованиям, все полученное и причитающееся по ней может быть взыскано с одной или обеих сторон в доход Российской Федерации. Однако предусматривается, что указанные последствия могут наступить лишь при условии, что это не приведет к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов сто-рон, а также иных лиц и не будет противоречить общественным интересам. Это же правило распространяется и на применение последствий изменения или расторже-ния договора аренды предприятия (см. ст. 453 ГК) [2, с.209]. В других случаях, свя-занных с договором аренды предприятия, оно не применяется.
При прекращении договора аренды предприятия арендатор обязан возвратить арендодателю имущественный комплекс.
Возврат имущества должен осуществляться в полном объеме, со всеми вхо-дящими в состав предприятия объектами, соответствующими правами и обязатель-ствами. При этом должны решаться вопросы о переводе долгов с арендатора на арендодателя, урегулировании взаимоотношений с кредиторами и т.д.
Возврат производится по акту, подписываемому обеими сторонами. В данном случае подготовка предприятия к передаче, включая составление передаточного ак-та, возлагается на арендатора и осуществляется за его счет (в отличие от передачи имущества в аренду при заключении договора), если иные условия не будут преду-смотрены договором.
Таким образом, договор аренды предприятия, как и договор аренды другого недвижимого имущества, под страхом недействительности заключается в письмен-ной форме. Договор аренды подлежит государственной регистрации и считается за-ключенным с момента такой регистрации. Аналогичные требования законодатель, как уже отмечалось выше, предъявляет и к договорам аренды зданий, сооружений, при условии, что срок аренды не менее года.
В этой главе неслучайно объединены договоры купли- продажи и аренды не-движимости. Между ними много общего. Все эти сделки совершаются в письмен-ной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.
Факт передачи имущества покупателю или арендатору подтверждается пере-даточным актом, также подписанным сторонами.
Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момен-та такой регистрации договоры аренды и продажи предприятия, договор продажи жилого помещения; договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, также подлежит государственной регистрации.
Существенными условиями перечисленных договоров являются: предмет до-говора, цена передаваемого имущества. Законодатель также определяет права поку-пателя, арендатора на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество – предмет сделки. Кроме того, действующим законодательством преду-сматривается ответственность передающей стороны за недостатки переданного имущества.
Перечисленные виды договоров связывает их предмет – недвижимое иму-щество.
Заключение:
Недвижимость является основой материального производства и имуществен-ного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирова-ния. Ведь до настоящего времени юристы ведут споры - по каким критериям следу-ет относить имущество к недвижимости, а также предлагают различные варианты понятия «недвижимое имущество». Высказывались предложения о введении поня-тия недвижимости в Уголовный кодекс РФ, об исключении из приведённого в ГК РФ перечня недвижимого имущества некоторых объектов: водные объекты, леса, многолетние насаждения.
Необходимо отметить, что в силу своей общественной важности, недвижимое имущество обладает особым, по отношению к другим видам имущества, правовым положением, особыми правилами совершения сделок с ним. Законодателем уста-новлены требования о совершении сделок с недвижимостью в письменной форме. В установленных случаях договор должен быть удостоверен нотариально. Последст-вия несоблюдения формы сделки сводятся к двум позициям:
- стороны не могут ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки;
- это влечёт последствия недействительности сделки.
Ещё одним требованием, предъявляемым к сделкам с недвижимостью, явля-ется государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Со вступлением в силу 31 января 1998 г. Федерального закона «О государст-венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введена еди-ная процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне за-висимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится.