Введение:
Актуальность, цели и задачи данной диссертационной работы определяются следующими положениями.
Актуальность работы. Развитие современной российской экономики характеризуется применением техники моделирования на всех уровнях. В общем смысле «моделирование» означает осуществление абстрактных экспериментов, позволяющих исследо¬вать эволюцию сложных явлений, в которых действует большое число экспликативных факторов, а также возможны некоторые случайные события. Методы моделирования применялись ранее, прежде всего, при решении проб¬лем управления; моделирование уже в течение более десятка лет применяется в экономике и управлении организацией, где оно позволяет, помимо всего прочего, лучше предвидеть воздействие той или иной политики на основополагающие явления и процессы . Поскольку явления коммерческой деятельности предприятия могут быть представлены их количественными характеристиками, следовательно, задача создания модели состоит в том, чтобы придать математическое выражение взаимосвязям и соотношениям этих величин, называемых переменными. Численное выражение этих связей может, разумеется, определяться на основе данных, полученных путем уже состоявшихся наблюдений. Значение модели состоит в том, что она позволяет на основе известных или выборочно задаваемых значений переменных (экзогенных) получить в результате решения системы уравнений зна¬чения остальных переменных (называемых эндогенными).
Как известно, информированность о состоянии, действиях отдельных элементов рынка влияет на эффективность принимаемых экономических решений, обусловливает необходимость и целесообразность построения моделей, которые могут оказать неоценимую помощь, иллюстрируя экономический анализ. Построенные модели иллюстрируют, что рекомендации проведенного аналитиком экономического анализа более соответствуют объективным условиям принятия решений. При этом математическая формулировка является удачной базой для принятия управленческих решений в сфере деятельности той или иной компании.
В настоящее время процессы принятия решений в экономике опираются на достаточно широкий круг экономико-математических методов. Ни одно более или менее серьезное решение, затрагивающее управление деятельностью отраслей или предприятий, распределение ресурсов, выбор наилучшего варианта развития, изучение рыночной конъюнктуры, прогнозирование, планирование и т.п., не осуществляется без предварительного математического моделирования конкретного процесса или его частей.
Указанными положениями обусловлена актуальность выбранной темы диссертационной работы.
Теоретической и методической основой данной диссертационной работы явились зарубежные и отечественные литературные источники, курсы лекций преподавателей Школы финансового менеджмента Академии народного хозяйства при Правительстве РФ по управлению проектами, бизнес-планированию, инвестиционному и финансово - экономическому анализу, стратегическому менеджменту и маркетингу, управлению стоимостью компаний.
Информационной базой явились достоверные данные первичного учета и отчетности ООО «АртекСтройХолдинг», материалы экспертных оценок и обзоров рынка нежилой недвижимости и торговых площадей г. Москвы, прогнозы маркетинговых и консалтинговых компаний.
Глава 3:
Как выше было сказано, начисление инфляции учитывается по правилу сложных процентов.
Поток денежных средств от производственно-хозяйственной деятельности определяется вычитанием себестоимости обслуживания помещений арендодателем, прочих расходов и налогов из выручки от реализации (в табл. 5 – строка 1 минус строка 2 минус строка 3 минус строка 4). К остальным потокам денежных средств от производственной деятельности относятся прирост оборотного капитала (строка 6), первоначальные капитальные вложения и возмещение ликвидационной стоимости оборудования в конце периода (строка 7). Прирост оборотного капитала определяется согласно расчету: оборотный капитал n-го года инвестиционного проекта минус оборотный капитал (n-1) года. Ликвидационная стоимость выше остаточной балансовой стоимости оборудования, в этом случае нужно заплатить налог на возникшую разницу. Именно поэтому автор настоящего исследования включил эти данные в прогноз потоков денежных средств (графа 7 (2011 г.), табл. 11)).
Расчет следующий: 250 000 000 Ч (1+0,1)7 = 487 179 275 руб. Налоговая ставка – 24%. Тогда расчет следующий: (487 179 275 – 250 000 000) 0,24 = 56 923 026 руб.
Итого: NPV = 325 108 784 руб.
Конечно, анализ основан на формализованных алгоритмах (значениях), т.е. может выполняться лишь в относительно стабильной экономике, когда уровни процентных ставок невелики и сравнительно предсказуемы в том смысле, что их значения не могут измениться в несколько раз или на порядок, как это имело место в России в переходный период.
Если вероятна значительная вариабельность нужно выполнять и дополнительные расчеты. В частности декларируется, что инфляции должна составить 3% к 2006 году. Это смелый прогноз и автор, тем не менее, решил учесть его в модели инвестиционного проекта торгово-развлекательного комплекса, в диссертационной работе он не приводится, но по результатам получено меньшее значение NPV.
Теперь рассмотрим другой важнейший аспект инвестиционного проекта строительства торгово-развлекательного комплекса — его надежность (безрисковость).
Основными методами количественной оценки уровня надежности (безрисковости) проекта являются:
• анализ чувствительности;
• вариационный и дисперсионный анализ;
• анализ графика погашения кредита (для кредитного финансирования).
Заключение:
В процессе подготовки и выполнения диссертационной работы получено следующее.
Исследовав рынок недвижимости нежилых помещений г. Москвы, можно сделать вывод о том, что этот рынок является развивающимся. Причем рынок недвижимости в течение 2003 года продолжает развиваться в соответствии с положительной динамикой, наметившейся в последнее время, что подтверждается во все увеличивающемся интересе инвесторов в коммерческую недвижимость.
Одной из тенденций на рынке недвижимости в 2002-2003 годах стало размещение офисов крупных компаний за пределами Садового кольца. Этому способствовали открытие Третьего транспортного кольца, обеспечившего удобный доступ в эти районы, а также возможность сокращения расходов на аренду помещений.
На основании анализа местоположения торгово-развлекательного комплекса можно сделать несколько выводов:
- торгово-развлекательный комплекс должен ориентироваться на жителей района Северное Бутово и, частично, Южное Бутово;
- размещение предприятий развлечений в торгово-развлекательном комплексе не целесообразно;
- целесообразность размещения офисных помещений в торгово-развлекательном комплексе не очевидна.
Таким образом, предлагается концепция торгово-развлекательного комплекса.
Ресурсное качество участка (под торгово-развлекательный комплекс) определяется его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами деятельности. В нашем случае, максимальная емкость – это предельное значение арендной площади; эффективность – предельно возможный уровень арендных ставок.
Емкость участка ограничивается возможным пятном застройки в 12.000 кв. м. из-за наличия ВЛЭП. Таким образом, общая площадь торгового центра с учетом проездов на парковку составляет около: