Введение
Договор - одна из наиболее древних правовых конструкций. Ранее его в истории складывающегося обязательственного права возникли только деликты. Будучи по своей природе негативной реакцией со стороны государства на отклонения от установленных им же критериев должного поведения, деликты были прямым наследником одного из наиболее отвратительных пережитков родового строя – мести.
Развитие различных форм общения между людьми выдвинуло потребность в предоставлении им возможности по согласованной сторонами воле использовать предложенные законодателем или самим создать правовые модели. Такими моделями и стали договоры.
В течение определенного времени деликты и договоры были единственными признаваемыми государством основаниями возникновения обязательств .
Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.
Договор служит идеальной формой активности участников гражданского оборота. Важно подчеркнуть, что несмотря на изменение его социально-экономического содержания, в ходе истории общества сама по себе конструкция договора как порождение юридической техники остается в своей основе весьма устойчивой.
Тенденция к повышению роли договора, характерная для всего современного гражданского права, стала проявляться в последние годы во все возрастающем объеме и в современной России. Эта тенденция в первую очередь связана с коренной перестройкой экономической системы страны и принятием 12 декабря 1993 года новой Конституции Российской Федерации . Ключевое значение для такой перестройки имело признание частной собственности и постепенное занятие ею командных высот в экономике, сужение до необходимых пределов государственного регулирования хозяйственной сферы, установление свободы выбора контрагентов и реализация других основ нового гражданского законодательства.
Объектом настоящей работы является гражданско-правовой договор аренды нежилых помещений как правовой институт.
Предмет исследования составляют взаимосвязанные и в тоже время относительно самостоятельные части этого и других сопряженных с ним институтов: понятие, значение, заключение, исполнение, изменение и прекращение договора, обеспечение исполнения договора, ответственность за нарушение договора вообще, и договора аренды нежилых помещений в частности.
Целью настоящей работы является в соответствии с действующим гражданским законодательством комплексно охарактеризовать части этого и других сопряженных с ним институтов в теоретическом и практическом отношении, а также показать, что гражданско-правовой договор аренды нежилых помещений является одним из основных регуляторов гражданских отношений, складывающихся между субъектами гражданского оборота в условиях рыночного ведения хозяйства.
Актуальность темы настоящей работы предопределена одним из центральных мест договора аренды нежилых помещений в правовом регулировании имущественного оборота, который можно представить в виде совокупности всех гражданско-правовых сделок, совершаемых его участниками. А, как известно, двух- или многосторонняя сделка и является договором. Поэтому тема настоящей работы является весьма актуальной и полезной для любых участников гражданского оборота, особенно для независимых и обособленных хозяйствующих субъектов – коммерческих организаций, имеющих основной целью своей предпринимательской деятельности извлечение прибыли.
1.1. Понятие и значение договора
Понятие договора. Термин «договор» употребляется в гражданском праве в различных значениях. Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения . В настоящей работе под договором понимается юридический факт, лежащий в основе обязательственного правоотношения. В этом смысле договор представляет собой соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст.420 ГК РФ). Указанное определение законодателя явно имеет в виду договор-сделку. Не случайно поэтому пункт 2 той же статьи содержит отсылку к нормам о сделках: «К договорам применяются правила о двух- или многосторонних сделках».
Новый Гражданский кодекс, по крайней мере дважды, стремиться раскрыть содержание указанного понятия – «договор». Это сделано прежде всего в главе «Сделки». В силу п.1 ст.154 ГК договор представляет собой двух- или многостороннюю сделку, а п.3 той же статьи предусматривает, что для заключения договора необходимо выражение воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя сделка). Ни та, ни другая норма не способна сама по себе определить сущность договора, поэтому возникает необходимость в приведенном выше п.1 ст.420 ГК.
3.3. Ответственность за нарушение договора
Под формой гражданско-правовой ответственности понимается форма выражения тех дополнительных обременений, которые возлагаются на правонарушителя. Гражданское законодательство предусматривает различные формы ответственности. Ответственность может наступать в форме возмещения убытков (ст. 15 ГК), уплаты неустойки (ст. 330 ГК), потери задатка (ст. 381 ГК) и т.д. Среди этих форм гражданско-правовой ответственности особое место занимает возмещение убытков. Обусловлено это тем, что наиболее существенным и распространенным последствием нарушения гражданских прав являются убытки. Ввиду этого данная форма ответственности имеет общее значение и применяется во всех случаях нарушения гражданских прав, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 15 ГК), тогда как другие формы гражданско-правовой ответственности применяются лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором для конкретного правонарушения.
Так, если арендатор допустил ухудшение арендованного имущества, то арендодатель вправе потребовать от него возмещения причиненных ему убытков, даже если в правилах об аренде и в договоре аренды ничего на этот счет не сказано. Потребовать же уплаты неустойки за допущенное ухудшение арендованного имущества арендодатель вправе лишь тогда, когда уплата такой неустойки предусмотрена заключенным им в арендатором договором.
Поскольку возмещение убытков можно применять во всех случаях нарушения гражданских прав, за некоторыми исключениями, предусмотренными законом или договором, эту форму гражданско-правовой ответственности называют общей мерой гражданско-правовой ответственности. Другие же формы гражданско-правовой ответственности именуются специальными мерами гражданско-правовой ответственности, так как они применяются лишь в случаях, специальной предусмотренных законом или договором для соответствующего вида гражданского правонарушения.
Л И Т Е Р А Т У Р А:
I. Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации. М., 1997.
2. Гражданский кодекс РСФСР.
3. Гражданский кодекс РФ.
4. Федеральный закон РФ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». СЗ РФ. 28.07.1997. № 30. Ст.3594.
5. Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 13.05.2002г. № 1185-р «Об определении величины годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным в городе Москве».
6. Письмо МНС РФ от 10.07.2000г. № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц».
II. Научная литература
1. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, В.П.Звеков и др.; Под ред. В.Д.Карповича. М., 1995.
2. Комментарий к ГК РСФСР / Под ред. Е.А. Флейшиц и О.С. Иоффе. 1970.
3. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. С.Н. Братуся и О.Н. Садикова. 1982.
4. Гражданское право. Учебник. Часть I. Издание второе, переработанное и дополненное. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.-М.: “Проспект”, 1997.
5. Гражданское право / А.М. Белякова, С.Н. Братусь, Е.Н. Гендзехадзе и др.; Под ред. П.Е. Орловского и С.М. Корнеева: В 2-х т. Т. 1. М., 1969.
6. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. Спарк. 1995. Т. 2.
7. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М. 1996.
8. Гражданское право: Учебник. В 2-х т. Т. 1. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 1993.
9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М.: Статут. 1998.
10. Витрянский В.В. Гражданский кодекс о договоре. Вестник Высшего Арбитражного Суда
11. Витрянский В.В. Договоры: порядок заключения, изменения и расторжения. Новые типы. М. ЦДИ еженедельника «Экономика и жизнь». М. 1996.
12. Яковлев В.Ф. «Основной закон нашей жизни». Комментарий к ГК РФ, ч.2. Издательство «Российская газета». 1996.
13. Алексеев С.С. Комментарии Гражданского Кодекса РФ. Ч. 2. М. Издательство «Российская газета». 1996.
14. Хохлов С.А. «Новое договорное право России». «Экономика и жизнь». 1996. № 8.
15. Завидов Б.Д. Договорное право России. М. ИПК Лига Разум. 1998.
16. Халфина Р.О. Договор в английском праве. М., 1959.
17. Тихомиров Ю.А. Договоры в экономике. М.: Экономика. 1993.
18. Договор в народном хозяйстве (вопросы общей теории). М.К. Сулейменов, Б.В. Покровский, В.А. Жакенов и др.; Отв. Ред. М.К. Сулейменов. Алма-Ата, 1987.
19. Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. В 2-х т. Т. 1. М. 1985.
20. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву; Новицкий И.Б. Регрессные обязательства между социалистическими хозяйственными организациями; Юдельсон К.С. Регрессное обязательство в основных институтах советского гражданского права // Ученые записки СЮИ. 1945. Выпуск 1 и др.
21. Хаметов Р., Миронова О. Обеспечение исполнения обязательств: договорные способы // Российская юстиция. 1996. № 5.
22. Пугинский Б.И. Гражданско-правовые средства в хозяйственных отношениях. М.: Юридическая литература, 1984.
23. Иоффе О.С. Ответственность по советскому гражданскому праву. Л.: Издательство ЛГУ, 1955. Обязательственное право. М.: Юридическая литература. 1975.
24. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М. 1950.
III. Судебно-арбитражная практика
1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Вестник ВАС РФ, № 3, 2002.
2. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9.
3. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1994. № 2.
4. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1994. № 7.
5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Вестник ВАС РФ, № 7, 2000.