Ежедневно в Российской Федерации совершаются сотни и тысячи сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, мена, дарения, аренда и др. С развитием рыночных отношений одним из наиболее «популярных» товаров становится недвижимость.
Это закономерно, поскольку во всех развитых и развивающихся странах для многих граждан недвижимость является объектом, в которые наиболее выгодно вкладывать средства и использовать в хозяйственном обороте.
Ежедневно появляются сотни и тысячи новых объектов недвижимого имущества. Это является основанием для постоянного роста сделок с недвижимостью.
В этой связи встает вопрос о создании гарантий для участников рынка недвижимости.
Мировой опыт показывает, что для защиты прав на недвижимость - как частных собственников, так и государства, предоставления гарантий инвесторам необходимо создать формальную регистрационную систему . Она гарантирует надежность и гласность гражданского оборота земельной недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной информации о земельной недвижимости. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов правового режима недвижимости .
В соответствии с действующим законодательством, сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п.1 ст.164) и признаются заключенными с момента регистрации (п.3 ст.433), если иное не установлено законом.
заключенный на срок не менее года. Таким образом, Гражданский кодекс РФ не требует регистрировать право аренды.
Как видим, возникает определенное несоответствие между положениями Гражданского кодекса РФ и Закона «О государственной регистрации…», что ведет к различному толкованию перечисленных норм и применению их на практике. Чтобы устранить эти недоразумения, необходимо либо внести соответствующие изменения в ГК РФ, либо привести в соответствие с ГК РФ ст.26 Закона, установив обязательность государственной регистрации лишь договора аренды. Второй вариант, видимо, предпочтительнее.
В пункте 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона «О государственной регистрации…», разъяснено, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст.26 Закона только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Итак, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Согласно п.2 ст.651 ГК РФ в случае аренды здания или сооружения подлежат государственной регистрации договоры аренды, заключенные на срок не менее года.
Как следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
Как следует из положений Закона, договор аренды здания (сооружения) подлежит государственной регистрации только в тех случаях, когда срок его действия составляет год и более. В этой связи на практике зачастую возникают споры.
Например:
«Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным. Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.
1.Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. – 25
декабря 1993 г.
2.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.
3.Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ // Собрание законодательства
Российской Федерации. - 24 марта 1997 г. - №12. - Ст. 1383.
4.ГК РСФСР 1964 года // М.: Норма. – 1991.
5.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ //
Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. – Ст. 3301.
6.Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. - 12 марта 2001 г. - №11. - Ст. 1001.
7.Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ //
Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 мая 1999 г. - №18. - Ст. 2207.
8.Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. - 3 февраля 1997 г. - №5. - Ст. 610.
9.Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
// Собрание законодательства Российской Федерации. - 20 июля 1998 г. - №29. –
Ст. 3400.
10.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594.
11.Федеральный закон от 9 июня 2003 г. №69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 16 июня 2003 г. –
№24. - Ст. 2244.
12. Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 10 ноября 1997
г. – №45. - Ст.5195.
13.Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении
Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 февраля 1998
г. - №8. - Ст. 963.
14.Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. №248 «Об установлении
максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных
правах» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2 марта 1998 г. - №9. –
Ст. 1121.