Введение
В условиях стремительного развития арендные отношения выходят на первый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу и в первую очередь – такого дорогостоящего имущества, как здания (сооружения).
Договорные отношения по поводу аренды – выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.
Актуальность рассмотрения «договора аренды» подтверждается следующими обстоятельствами.
Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды зданий (сооружений), его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды нежилых помещений с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования, договором рекламы, договором энергоснабжения и др. Более того на практике множество вопросов вызывает следующий вопрос: что может быть использовано в качестве платы за пользования и владение зданием (сооружением)?
Во-вторых, как отмечают отдельные исследователи, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода .
Так, например, как отмечает Макарьева В., в связи с неоднозначностью трактовки нормативных документов по аренде и арендным обязательствам возникают многочисленные разногласия между налогоплательщиками и налоговыми органами, арендодателями и арендаторами .
Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне, как Федерации, так и ее субъектов. Это осложняет правовое регулирование договора аренды, вызывает множество противоречий на улице.
В-третьих, вызывает интерес анализ совокупности источников, регулирующих арендные отношения, которая выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.
В четвертых, большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики, тем более что Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ подготовил "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" .
Данное дипломное исследование преследует цель исследования правового положения аренды зданий (сооружений). Во исполнение названной цели, считаем необходимым достижение следующих задач:
- рассмотреть общие положения договоров аренды: понятие договора аренды, его существенные условия;
- проанализировать содержание договора аренды зданий (сооружений), права и обязанности сторон по договору;
- уяснить порядок государственной регистрации нежилых помещений, а также необходимость такой регистрации для договора субаренды зданий (сооружений);
- в заключение работы подвести итоги по проделанному исследованию и выявить особенности договора аренды зданий (сооружений).
Глава 2. Договор аренды зданий и сооружений
2.1. Здания, сооружения как объект аренды
Действующее законодательство не содержит легального определения ни здания, ни сооружения, ни нежилого помещения. Отсутствие таких определений зачастую порождает на практике споры. Это связно и с тем, что множество нормативных актов оперирующих обозначенными понятиями по-разному трактуют их содержание.
И в настоящее время проблема возникает не в вопросе, применяется ли законодательство о договоре аренды зданий (сооружений) к обозначенным понятиям, а именно в вопросе легального определения здания, сооружения и нежилого помещения.
Проанализируем и попробуем выделить содержание обозначенных понятий.
Особенности таких объектов гражданско-правового оборота как здания (сооружения) вытекают из присущих им качеств недвижимости и назначения объектов. Безусловно, что неразрывна их связь с земельным участком, а перемещение, как правило, технологически невозможно.
В действующем Гражданском кодексе, отличие от ГК РСФСР 1964 дана иная, новая классификация одного из объектов - "здание" вместо "строения". Утрачено понятие "нежилое помещение" как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием "строение".
Как отмечает Садиков О.Н, данные изменения ограничивают возможности аренды зданий и сооружений. Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п .
Как же определить сооружение? В принципе, сооружением можно назвать и здание, и комплекс зданий, и много иных выстроенных объектов. В качестве примера сооружений, можно назвать такие: нефте- или бензохранилище, "башня" для хранения зерна, цемента и т.п., мост, канатная паромная переправа, складские помещения на железнодорожной станции, в порту или в иных местах, гараж, крытый ток и др.
Что же касается здания то это промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования постройки носящие нежилой характер.
Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например, служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.) на первом этаже.
Важно отметить, что здания (сооружения) могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст.131 ГК РФ) и технической инвентаризации в установленном порядке. Самовольная постройка не является объектом аренды (ст.222 ГК РФ).
Список использованной литературы
Нормативные акты и материалы практики:
Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. - 25 декабря 1993 г.
Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 5 декабря 1994 г. - N 32. - Ст. 3301; Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 января 1996 г. - №5. - Ст. 410; Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 декабря 2001 г. - №49. - Ст. 4552.
Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 января 1996 г. - №5. - Ст. 410.
Гражданско-процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 года // Российская газета. – 2002. – №220.
Федеральный закон от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. -29 января 1996 г. - №5. - Ст. 411.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594.
Федеральный закон от 6 мая 1999 г. N 97-ФЗ "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 10 мая 1999 г. - №19. - Ст. 2302.
Федеральный закон от 29 января 2002 г. N 10-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О лизинге" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 4 февраля 2002 г. - №5. - Ст. 376.
Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1 июля 2002 г. - №26. - Ст. 2519.
Указ Президента РФ от 8 апреля 1997 г. N 305 "О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 14 апреля 1997 г. - №15. - Ст. 1756.
Постановление Правительства РФ от 3 июля 1998 г. N 696 "Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 13 июня 1998 г. - №28. - Ст. 3354.
Распоряжение Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. N 252-р // Закон. - №4. - апрель 1999 г.
Распоряжение Мингосимущества РФ от 28 июля 1998 г. N 774-р // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 24 августа 1998 г. - N 20.
Распоряжение Мингосимущества РФ от 14 мая 1999 г. N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом" // Экспресс-Закон. - июль 1999 г. - №28.
Распоряжение Мэра Москвы от 1 сентября 1999 г. N 948-РМ "О мерах по усилению ответственности за обеспечение сохранности зданий-памятников" // Вестник мэрии Москвы. - №22. - ноябрь 1999 г.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002 г. - №3.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - N 4.
Постановление кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 апреля 2002 г. N А49-7463/01-206а/7 // Справочно-правовая система «Гарант»
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 апреля 2002 г. N А82-328/2001-Г/5 // Справочно-правовая система «Гарант»
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Экспресс-Закон. - август 2000 г. - №30.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 марта 2001 г. N 7528/00 "Суд вынес неправомерное решение о понуждении ответчика заключить с истцом новый договор аренды с измененным сроком действия, тем самым необоснованно изменив существенные условия аренды имущества в связи с переходом имущества в муниципальную собственность" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001 г. - №7.
Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. N 2211-I) // Ведомости ВС СССР. - 26 июня 1991 г. - №26. - Ст. 733.
Специальная литература:
Войтович Е.Н. Иностранные юридические лица: аренда служебных и жилых помещений // Консультант бухгалтера. - №5. - май 2000 г.
Голомазова Л.А. Аренда нежилых помещений: законодательство и судебная практика // Бухгалтерский учет. - №15. - август 2002 г.
Гофман З.Н. Аренда и субаренда нежилых помещений // Аудиторские ведомости. - №6. - июнь 1998 г.
Закорко Ж.С. Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений: нечеткость гражданского законодательства и налоговые проблемы // Законодательство. - №9. - сентябрь 2000г.
Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - №10.
Козлов С. Договор аренды недвижимости: необходимость государственной регистрации // Финансовая газета. - №22. - май 1999 г.
Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. – 1999. - №12.
Комментарий к ГКРФ. Часть 2 / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Фонд Правовая Культура. – 2000г.
Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Под ред. Эрделевского А.М. – М.: Аспект. – 2001.
Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. - М.: 1996.
Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под общ. ред. Брагинского М. И. – М.: Фонд «Правовая культура». – 1999.
Макарьева В.И. Владимирова А.А. О практике разрешения споров, связанных с арендой // Налоговый вестник. - №4. - апрель 2002 г.
Макарьева В.И. О практике разрешения споров, связанных с арендой // Налоговый вестник. - N 4. - апрель 2002 г.
Мирошниченко В. О регистрации договоров аренды нежилых помещений // Финансовая газета. - №35. - август 2001 г.
Пегов П.В. Регистрация договора аренды и права аренды // Главбух. - №15. - август 2000 г.
Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова. – М.: Фонд «Правовая культура». – 2000.
Романец Ю.В. Договоры, направленные на передачу имущества во временное пользование // Законодательство. – 1999. - №12.
Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура». 2001.
Сафаралиева С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве // Журнал российского права. - №2. - февраль 2002 г.
Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. – М.: Статус-Кво 97. - 2001 г.
Титова Г. Договоры аренды // Финансовая газета.. - №26. - июнь 2002 г.
Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. - №3. - февраль 2001 г.
Чупрынина Н.Ю. Приобретение и аренда офиса // Законодательство. – 1997. - №3.