Введение:
Недвижимость как один из наиболее важных объектов гражданского права, имеет первостепенное значение для жизнедеятельности общества. Потребность в недвижимости относится к насущным потребностям существования человека. Недвижимость является средой, создающей условия для развития человека, его работы и отдыха. С переходом к рыночной экономики наше государство прошло трудный путь по демонополизации государственного хозяйства, первоочередным из которых было введение в гражданской оборот недвижимо-го имущества. Для этих целей были приняты ряд законов, включая закон о при-ватизации, которые послужили точкой отсчета для развития рынка недвижимо-го имущества.
Не смотря на важность данных процессов, к сожалению, до сих пор суще-ствуют пробелы законодательного регулирования рынка недвижимого имуще-ства, что проявляется в проблемах правоприменения.
Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) дает значительный перечень обетов, которые относятся к недвижимости. Одна-ко, наибольшая доля сделок по купле продажи недвижимости приходится на жилые помещения.
В нашей стране со времен героев Булгакова проблема квартирного вопро-са не потеряла своей актуальности. Кроме ее нехватки к числу актуальных при-бавились проблемы ее регистрации, перехода права собственности, криминали-зация рынка недвижимости. Перед законодателем и правоприменителем стоит двойственная задача. С одной стороны, требуется максимально упростить про-цедуры перехода права и регистрации права собственности, с другой – сделать их наиболее безопасными, т.е. оградить ее субъектов от возможных преступных посягательств, исключить риск потери права собственности. Для этих целей, с момента признания права собственности на недвижимое имущество и введение ее в гражданский оборот, что в полной мере произошло с признание рыночной экономики как способом ведения хозяйства и составной части экономики госу-дарства, было издано множество законодательных актов, которые, в процессе их применения и выявления проблем и законодательных пробелов, претерпева-ли значительные изменения.
Изучение законодательной и правоприменительной практики, а также теоретического материала, позволяет определить актуальность данной темы, которая выражается в большой стоимости и значимости предмета регулирова-ния договора купли-продажи недвижимого имущества, теоретических и зако-нодательных пробелов в его определении и регулировании перехода права соб-ственности, защиты прав сторон договора.
Глава 3:
Обеспечение обязательств - традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву . Возникновение этого института предопреде-лено тем обстоятельством, что наличие между сторонами обязательственных правоотношений само по себе еще не гарантирует их надлежащее исполнение.
Нарушение договорных и иных обязательств отрицательно сказывается не только на имущественной сфере субъектов правоотношений, но и на эконо-мике страны в целом. В связи с этим в действующем законодательстве про-сматривается тенденция – защитить интересы лица, добросовестно исполняю-щего свои договорные обязательства перед партнером, гарантировать защиту законных прав и понудить недобросовестного контрагента к исполнению обя-зательств.
В целях предотвращения либо уменьшения размера негативных послед-ствий, которые могут наступить в случае неисполнения или ненадлежащего ис-полнения должником своего обязательства, законодатель предусматривает в праве различные защитные меры, специальные институты, которые различны-ми способами обеспечивают исполнение обязательств, а также компенсируют пострадавшей в результате ненадлежащего исполнения обязательства стороне понесенные издержки. К способам обеспечения исполнения обязательств отно-сятся – неустойка, залог, поручительство, банковская гарантия, задаток и т.д.
Способы обеспечения исполнения обязательств носят имущественный характер. Их назначение состоит прежде всего в том, что они стимулируют, по-буждают должника к точному и неуклонному поведению под страхом невыгод-ных для него последствий, и тем самым дают кредитору более или менее на-дежную гарантию осуществления его прав. Они в то же время призваны ком-пенсировать либо предотвратить негативные последствия, которые возникают либо могут возникнуть в случае нарушения должником условий обеспеченного обязательства .
Стоит отметить, что если рассматривать способы обеспечения обяза-тельств в отношении договоров купли-продажи недвижимого имущества, то, как правило, при совершении сделки между физическими лицами, обеспечени-ем является залог. Это связано с тем, что обязательства выполняются в момент регистрации договора купли-продажи, соответственно и денежная сумма пере-дается в тот же момент. Некоторые сделки совершаются с определением вы-платы не полной суммы, а удержанием ее части и определяют внесение остав-шейся части после, например, освобождения квартиры, снятии с регистрацион-ного учета. Однако, стоит отметить, что практика этого не достаточно распро-странена.
Залог является способом обеспечения обязательств и в том случае, если сторонами договора являются юридические лица, например, в ипотечных сдел-ках. Залог - один из самых надежных способов обеспечения исполнения обяза-тельств. Обеспечительная функция залога состоит в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущест-венно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными в законе (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
В современных условиях залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. В этом смысле залог обладает несо-мненными преимуществами.
Во-первых, договор залога обеспечивает наличие и сохранность имуще-ства на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором.
Во-вторых, залог имущества обеспечивает кредитору возможность удов-летворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами.
Заключение:
В Конституции РФ в статье 8 определено «В Российской Федерации при-знаются и защищаются равным образом частная, государственная, муници-пальная и иные формы собственности». Данное положение является не декла-ративным, а возлагает на государство, в лице законодательных органов и обя-занности о приведении правового регулирования не только в соответствие с конституционными требованиями, но и с реалиями правоприменения и разви-тием экономического оборота. Как признают многие исследователи данной те-мы, она является столь обширной и значимой, что ее изучение может произво-диться как в комплексе, опираясь на теоретическую базу, так и в отношении ее подинститутов. По нашему мнению, одним из основных теоретических пробе-лов на данный момент является само определение понятия недвижимого иму-щества. Мы соглашаемся с авторами, которые считают не равнозначными по-нятия недвижимость и недвижимое имущество. В настоящей работе выявлены основные несоответствия с законодательными положениями и реалиями на-стоящего времени. В связи с этим, предлагается в ГК РФ «Недвижимыми ве-щами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их при-родных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью (в том числе здания, сооружения, объ-екты незавершенного строительства)».
В ходе проведенного исследования, для улучшения и стабилизации на рынке первичного строительства, по нашему мнению, следует внести в законо-дательство нормы, определяющие нижний порог, стадию строительства, после которой возможна регистрация права собственности и привлечение средств граждан по договорам долевого строительства. Для избежания дальнейшего злоупотребления в сфере строительства и продажи незавершенных объектов недвижимого имущества статью 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» пункт 3 следует изложить в следующем варианте: «В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недви-жимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистриру-ется на основании документов, подтверждающих право собственности на дан-ный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документа-ции и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительст-ва и разрешительных документов на газификацию объекта и подвод воды».