Введение:
Жилищное строительство не только ускоряет экономический рост в России, но дает и ощутимый социальный эффект - создает предпосылки для улучшения демографической ситуации в стране и качества жизни населения.
Приобретение собственного жилья - первоначальная потребность для каждой семьи: без удовлетворения её, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, всегда были и остаются актуальными проблемами современности.
В 2007г. Президент и Правительство Российской Федерации поставили перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу обеспечить до 2008-2010 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов строительства жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции уже существующего жилищного фонда. В настоящее время мы видим заметное увеличение жилищного фонда. Однако большинство семей всё же не могут позволить себе купить отдельное жильё.
Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.
Объектом изучения моей курсовой работы является договор об ипотеке (залоге недвижимости).
Предметная направленность определяется выделением и изучением в рамках данной работы нормативно-правовых источников, судебной практики и научной литературы.
Целью работы являлось комплексное исследование теоретических и правовых основ ипотечного кредитования. Поставленная цель обусловила необходимость решения в процессе проведения исследования следующих задач:
- дать общую характеристику договора об ипотеке;
- рассмотреть особенности ипотеки различных видов недвижимости;
- изучить процесс государственной регистрации ипотеки.
Информационную базу моей работы составляют труды отечественных исследователей В. Аверченко, И.Т. Балабанова, Г.Н. Белоглазовой, И.В. Довдиенко, Д.З. Вагаповой, Ю.В. Головина, Л.Ю. Грудцыной, В.С. Ема, В.В. Иванова, А.Г. Ивасенко, А.Б. Копейкина, Н.Б. Косаревой, В.А. Кудрявцева, В.И. Лиморенко, М.П. Логинова, З.П. Лукиной, Г.Г. Матюхина, М.В. Павловой, Н.С. Пастуховой, Е.П. Покопцевой, В.Н. Пономарева, И.А. Разумовой, Н.Н. Рогожиной, В.В. Смирнова, А.Н Ужегова, А.А. Хандруева, Г.А. Цылиной, В.З. Черняка, В.В. Шахова, Н.А. Щербаковой.
Структура моей работы состоит из введения, основной части ( в ней рассмотрены вопросы понятия и предмета ипотеки, содержания и формы договора, госрегистрации ипотеки, права и обязанности сторон, особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества) и заключения ( в заключении прописаны выводы из проделанной мною работы, а также некоторые предложения по совершенствованию ипотеки .
Основная часть:
Ипотека (как правоотношение) - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило это делается в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве является одним из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.
Ипотека (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно довольно свободно обращается на рынке.
Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. На самом деле, термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, тогда когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". В некоторых случаях употребляется термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования и разница их состоит лишь в том, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.
Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ существенно повлиял на процесс формирования отечественного рынка ипотечного кредитования.
Данный закон имеет исключительное назначение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный акт является первым в российской истории специальным законом, который посвящен ипотечному кредитованию.
В Законе "Об ипотеке" содержится значительное количество нововведений, в отношении которых нет аналогов в ( 3 гл.23 ГК РФ). Среди них принципиальный характер носят правовые положения и нормы, относящиеся к закладной, как к именной ценной бумаге (гл. III Закона), которая предназначена для обращения на общем кредитно-финансовом рынке.
Нормативно - правовая база института ипотеки не ограничивается лишь одним Федеральным Законом « Об ипотеке».
Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Также к важным источникам института ипотеки являются: Гражданский Кодекс РФ , Гражданско-процессуальный Кодекс РФ Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. № 188-ФЗ, Федеральный закон «О кредитных историях» от 30.12.2004г. № 285 – ФЗ, Федеральный закон « О залоге» от 29.05.1992г. № 2872 – 1, постановление Правительства РФ от 13.05.2006г. № 285 « Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы « Обеспечение жильем молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010г. и др.
Предметом ипотеки является недвижимое имущество:
- земельные участки.
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
- воздушные и морские суда, внутреннего плавания и космические объекты.
Субъектами ипотеки являются залогодатель и залогодержатель. Залогодателем имущества выступает должник по основному обязательству, обеспечиваемому залогом, хотя закон и не исключает того, что обеспечение исполнения предоставляется не самим должником по основному договору об ипотеке, а третьим лицом. Тем не менее независимо от того, кто выступает залогодателем (должник или третье лицо), недвижимость, передаваемая в залог, должна принадлежать этому лицу на праве собственности. В отдельных случаях залогодателем вправе выступать и субъект хозяйственного ведения - унитарное государственное или муниципальное предприятие. В соответствии с п. 2 ст. 18 ФЗ о государственных и муниципальных унитарных предприятиях, государственное или муниципальное предприятие не вправе отдавать в залог принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. То же правило распространяется и на казенные предприятия. В отличие от имущества унитарных и казенных предприятий имущество, закрепленное собственником за учреждением или приобретенное за счет средств, полученных по смете, в залог передоставляться не может, однако недвижимое имущество, приобретенное на средства, полученные от разрешенной и приносящей доходы деятельности, учреждение вправе сдавать в залог самостоятельно.
Заключение:
В настоящее время повышаются объемы как выдачи кредитов, так и рефинансирования. Происходит это вследствие того, что растут доходы населения, уменьшается степень недоверия к ипотеке со стороны заёмщиков и продавцов недвижимости, увеличивается ипотечная доходность банков, число желающих получить кредит возрастает.
Несмотря на хорошие показатели, банки сталкиваются с проблемами, которые не позволяют им в полном обьёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.
Существует ряд проблем в сфере ипотечного кредитования. Моя точка зрения на некоторые из них, а также некоторые предложения по их устранению описываются ниже.
Итак, одна из проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым банки впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (24%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам как минимум до 15%, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием. Разумным шагом было бы также увеличить размер налогового вычета для физ. лиц или вообще его отменить. Сейчас размер налогового вычета составляет 1 млн руб. - этого явно мало при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.
Для инвесторов и кредиторов было бы логично ввести страховочный счет, используемый только для приёма платежей от должников, который невозможно взыскать при банкротстве кредитора. Эта идея общеизвестна, но до сих пор конкретных решений так и не принято.
В области регистрации тоже не обходится без недочётов. Нет единого подхода в истребовании документов, совершении регистрационных действий. В законе невозможно прописать все практические случаи, а ФРС России не имеет права давать разъяснения по поводу данных действий. В данном случае необходимо издать соответствующие нормативные правовые акты и дать Федеральной Регистрационной Службе вышеизложенные права.
В заключении моей работы хочется отметить, что актуальность ипотечного кредитования с каждым днем становиться все очевиднее. Его смогли оценить те, кто приобрел квартиру и живет в ней. Схемы ипотечного кредитования дают возможность воспользоваться ими самому широкому кругу населения. Современное ипотечное кредитование - это возможность купить не только квартиру, а и комнату в коммунальной квартире или коммерческую недвижимость.