Введение:
Недвижимость, как специфический объект управления, имеющий огромное социально-экономическое значение и специфику рыночного обращения, появилась и развивается в российской экономике с момента становления и развития в стране рыночных отношений, частной собственности на средства производства и появления вместе с этим рынка недвижимости. Ряд объектов, относящихся ранее к основным фондам, приобрел новое свойство - обращаться на товарном рынке в виде специфического товара - недвижимого имущества. Это обусловило необходимость в принципиально новых для российского государства, его предприятий и организаций, а также населения, функциях.
В сложившихся условиях оценка недвижимости составляет основу для проведения различных сделок с ней, так как результатом оценочной деятельности является определение самого важного параметра - рыночной стоимости. Определение цены различных объектов недвижимости, в частности жилой, для их дальнейшего эффективного использования, подтверждает актуальность выбранной темы исследования.
В процессе подготовки отчета по практике была определена следующие цели:
1. Изучить и охарактеризовать работу ООО «АВН».
2. Закрепить знания и результаты, полученные в ходе прохождения экономической практики.
Поставленные цели обеспечили постановку следующих задач:
1. Собрать различную информацию ООО «АВН».
2. Систематизировать собранную информацию, проанализировать ее, отметить необходимые тенденции, сделать соответствующие выводы;
3. Собранную информацию использовать для написания отчета о практике.
Глава 2:
Предпринимательская прибыль
Под предпринимательской прибылью понимается прибыль, закладываемая инвестором в коммерческий проект по строительству объекта недвижимости.
В данном случае определение предпринимательской прибыли не производилось, т.к. она заложена в стоимость единицы сравнения, на основании которой произведен расчет стоимости замещения Объекта оценки.
Определение накопленного износа объекта оценки
Под износом в оценке понимают обесценение объекта оценки вследствие утраты полезности. Накопленный износ представляет собой совокупность трех видов износа: физического, функционального и экономического.
Физический износ – это потеря стоимости объекта оценки вследствие того, что в процессе использования и с течением времени его физическое состояние ухудшается.
Функциональный износ – это потеря стоимости объекта оценки в результате того, что он имеет худшие функциональные, технологические и/или конструктивные характеристики, чем его аналоги.
Внешний износ – это потеря стоимости объекта оценки вследствие того, что со времени его приобретения под действием внешних факторов изменилось соотношение спроса и предложения на рынке товара, подобного этому объекту.
Физический износ объекта оценки определен по результатам обследования объекта оценки специалистами ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области, представленным в Техническом паспорте Объекта оценки. Величина физического износа выражена в % от восстановительной стоимости и составляет 24%.
Функциональный износ объекта оценки принят равным нулю, т.к. объект оценки вполне удовлетворяет требованиям, предъявляемым к подобным объектам в настоящее время. Внешний износ объекта оценки принят равным нулю, т.к. объект оценки относиться к объектам коммерческой недвижимости, пользующимся высоким спросом на рынке, обладает приемлемыми качественными характеристиками и выгодным местоположением.
Величина накопленного износа объекта оценки определяется по следующей формуле:
ИНАК = (1 - (1 – ИФИЗ / 100) х (1 – ИФУНК / 100) х (1 – ИВН / 100)) х 100%
где:
? ИНАК – накопленный износ,%
? ИФИЗ – физический износ,%
? ИФУНК – функциональный износ,%
? ИВН – экономический износ,%.
Расчет накопленного износа объекта оценки произведен в табличной форме и представлен в Таблице 8. В данном случае накопленный износ объекта оценки определяется только его физической составляющей.
Заключение:
В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы. Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико. Следовательно, для оперативного получения и обработки информации об объектах недвижимости необходимо использовать современные компьютерные системы, включая сети передачи данных.
Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж. Эти методы рассмотрены в данной работе на конкретных примерах.