Введение:
Договор аренды относится к числу классических договоров, известных циви-листике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве одного из трех видов договора найма: наем вещей, услуг, наем работника или подряд. Общее между всеми видами договора найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой за это определенное денежное вознагра-ждение.
Прототипом современного договора аренды в римском праве явился договор вещей, по которому одна сторона обязывалась предоставить другой стороне одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сто-рона обязывалась уплачивать за такое пользование, соответствующее вознаграж-дение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности займодателю.
По российскому дореволюционному гражданскому законодательству имуще-ственным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за опреде-ленное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждения за него состав-ляли существенные принадлежности этого договора.
В имущественном обороте тех лет широко использовались не денежные фор-мы вознаграждения за наем имущества. В частности при найме земли весьма попу-лярным был такой способ найма, как наем земель исполу, когда крестьянин - на-ниматель, получая в наем земельный участок, обязывался отдать владельцу этого земельного участка – займодателю, определенную долю урожая. В России тех лет был широко распространен так называемый наем из встройки, когда собственник земли передавал ее внаем нанимателю, который обязывался по окончании срока найма передать собственнику земли здание или сооружение, построенное на этой земле. При найме из встройки право собственности на возведенное здание или со-оружение возникало у собственника земли непосредственно с момента окончания его строительства, но до истечения срока найма постройка эксплуатировалась на-нимателем без выплаты вознаграждения займодателю 17,С.3-22.
В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поискам путей и способов их осуществления, было решено использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор имущественного найма. Который подвергся существенной модернизации и предстал в совершенно новом качестве – как основное средство "разгосударствления" экономики и один из ос-новных способов организации производственно-хозяйственной деятельности тру-довых коллективов государственных предприятий. Отличительной чертой аренды тех лет явилось то, что понятием "аренда" охватывались не только традиционно подразумеваемые под этим отношения, связанные с имущественным наймом, но и внутрипроизводственные отношения по организации работы трудовых коллекти-вов, участков, цехов, бригад и других структурных подразделений государствен-ных предприятий и иных организаций 30,С.41-42.
Глава 3:
Действующее арбитражное процессуальное законодательство дает право лю-бому заинтересованному лицу без предварительного исправления претензии непо-средственно обратиться с заявлением в арбитражный суд. Однако в ст. 4 АПК из этого правила делаются исключения. В случаях, когда федеральным законом уста-новлен для определенной категории споров досудебный (претензионный) порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор может быть передан на рассмотрение арбитражного суда лишь после соблюдения такого порядка. Истец вместе с исковым заявлением должен предоставить копию претензии и доказатель-ство ее отправки ответчику. К числу таких доказательств относятся почтовая кви-танция на отправку претензии заказным письмом, копия или выписка из списка почтовых отправлений (при отправке корреспонденции по списку), расписка в принятии претензий или полученный на нее ответ.
- обстоятельства, на которых основываются исковые требования.
В ст. 104 АПК закреплены правила, регулирующие определенные особенно-сти относительно дополнительных специальных документов. Если исковое заявле-ние подписано представителем истца, прилагается доверенность, подтверждающая его полномочия на предъявление иска. К исковому заявлению в понуждении за-ключить договор прилагается проект договора.
Согласно ст. 103 АПК истец при предъявлении иска обязан направлять дру-гим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и приложенные к нему документы, которые у них отсутствуют. Это же правило относится и к случаям вступления в дело третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на пред-мет спора. Направление копии искового заявления осуществляется истцом перед обращением в арбитражный суд. Совершение этого действия связано с необходи-мостью подготовиться лицам, участвующим в деле, к судебному разбирательству.
Организационно подача искового заявления происходит следующим обра-зом: само исковое заявление сдается в арбитражный суд, который будет рассмат-ривать дело по первой инстанции, через канцелярию. Истец или его представитель могут послать исковое заявление по почте, а также сдать его в канцелярию суда либо в экспедицию суда. Затем происходит их регистрация в качестве входящих документов либо как именно исковых заявлений. После этого заявление передает-ся конкретному судье для решения вопроса о возбуждении дела. Судья в пяти-дневный срок со дня поступления искового заявления в арбитражный суд должен решить вопрос о принятии дела к производству.
Наличие, у истца права на предъявление иска и соблюдение им порядка его составления дают основания для положительного решения вопроса о принятии ис-ка к производству арбитражного суда. В соответствии со ст. 106 АПК вопрос о принятии искового заявления решается судьей арбитражного суда единолично. Судья обязан принять к производству арбитражного суда исковое заявление, оформленное и поданное с соблюдением требований, предусмотренных в АПК (ст. 102-104).
Процессуальное оформление решения судьи о принятии искового заявления оформляется в виде определения. Содержание этого определения может быть из-ложено в определении о подготовке дела к разбирательству в судебном заседании.
Лица, участвующие в деле, обязаны сообщить арбитражному суду об изме-нениях своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сооб-щения процессуальные документы направляются по последнему известному суду адресу и считаются доставленными, хотя адресат по этому адресу больше не про-живает или не находится. Правило, закрепленное ст. 111 АПК представляет собой правовую фикцию. Арбитражный суд исходит из того, что лицо, участвующее в деле, извещено надлежащим образом, хотя в действительности процессуальные документы (например, судебная повестка), не дошла до адресата и это известно судье. Эта своеобразная норма предназначена для преодоления негативных по-следствий процессуальной недисциплинированности лиц, участвующих в деле, представляя собой своеобразную юридическую санкцию (арбитражную процессу-альную ответственность) в отношении участника судопроизводства15,С.202.
Заключение:
Во многих принятых законах, в том числе и законах, касающихся аренды, имеется множество пробелов и противоречий, предвидеть которые законодатель объективно не в состоянии.
Выявленные пробелы и противоречия законодатель также не способен устра-нить оперативно, поскольку деятельность, связанная с принятием нормативных ак-тов, по своей природе не может быть поспешной.
Законодателю, прежде чем вносить изменения в закон или принимать новый закон, необходимо убедиться в обоснованности законопроектных предложений.
Существуют многие другие трудности, связанные с реализацией законода-тельной инициативы. Важно иметь представление об объективном характере не-достатков действующего законодательства и сложностей в его применении, крити-чески оценивать теории беспробельности права.
При таких условиях велика роль судебного толкования действующих право-вых норм, которое способно обеспечить применение закона, наиболее адекватное воле законодателя.
Речь идет о судебном нормотворчестве, неизбежно существующем наряду со статутным правом до тех пор, пока статутное право не приходит на смену судеб-ному толкованию закона.
Судебное толкование и судебное нормотворчество служит уяснению смысла материального и процессуального закона, единообразному их применению, обес-печению правосудия 35,С.6.
Наиболее интересным в данной работе, по моему мнению является государст-венная регистрация договоров аренды нежилых помещений. Это связано с приме-нением закона "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним". Но возникла проблема, связанная с тем, что вышеназванный закон, при-званный решить многие вопросы, связанные с регистрацией недвижимости, поро-дил проблем больше, чем дал ответов. Коротко: закон необоснованно, на мой взгляд, регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним свел только к регист-рации прав, а сделки, договоры рассматриваются только в качестве одного из ос-нований такой регистрации. В то же время Гражданский Кодекс дифференциро-ванно подходит к необходимости в ряде случаев регистрировать саму сделку (не документ!), как, например, при заключении договора аренды недвижимости, а в ряде случаев регистрации подлежит само право (или переход права), как при куп-ле-продаже недвижимости. Закон же не принимает во внимание такое разграниче-ние понятий, все "валит в одну кучу". Хотя, надо отметить, формально он может вводить такие "новшества" – статьи 131 и 164 ГК РФ, предусматривающие необхо-димость государственной регистрации недвижимости, прав на нее и сделок с ней. Содержат фразу "в случаях и в порядке, определенных кодексом и законом о госу-дарственной регистрации". Но логика Гражданского Кодекса при этом нарушена.
Так или иначе, ст. 26 Закона требует государственной регистрации права аренды зданий, сооружений, нежилых помещений в них (без указания срока!). А далее по тексту статьи говориться, что договор аренды нежилых помещений (как правоустанавливающий документ) подлежит регистрации в качестве обременения прав арендодателя.