Введение:
С принятием нового Гражданского кодекса Российской Феде¬рации (далее – ГК РФ), введенного в действие в 1995 — 1996 гг., недвижимое имущество выделено в самостоятельный объект гражданского права (ст. 130 ГК РФ).
Следует отметить, что институт недвижимости как объекта гражданских прав появился в России сравнительно недавно и начал упоминаться учеными-цивилистами России в середине XIX в. (Д.И.Мейер, К.П.Победоносцев, В.И.Синайский, Г.Ф.Шершеневич и др.), которые не давали полного определения недвижимого имущества, а лишь останавливались на выделении существенных признаков этого понятия или определении перечня ее объектов.
Советское гражданское право отказалось от деления имущества на движимое и недвижимое и, по мнению многих ученых, лишь с принятием определенных законодательных актов к началу 90-х гг. XX в. первоначальная классификация была восстановлена.
В настоящее время в современной юридической литературе появляется все больше и больше специальных ра¬бот, посвященных исследованию правового режима недвижимого имущества, особенности в отношении прав на основные природные ре¬сурсы и тесно связанные с ними другие объекты. Подробно рассматриваются отдельные природные объекты – земельные участки, недра, лесные участки, водные объекты, на основе которых сложились само¬стоятельные отрасли законодательства — земельное, горное, вод¬ное и лесное. Можно выделить следующих ученых-цивилистов, работы которых посвящены исследованию данной темы: О.С.Иоффе, Е.А.Суханов, Б.М. Гонгало, Е.С.Болтанова, В.В.Витрянский, С.П.Гришаев, О.М.Козырь, О.Е.Романов, М.В.Абрамова, Е.М.Тужилова-Орданская, Б.Л.Хаскельберг, Д.В.Смышляев, С.Н.Мызров, М.В.Субботин, Е.Ю.Петров и др. Однако следует отметить, что, несмотря на регулирование правового режима недвижимого имущества Гражданским Кодексом и другими нормативно-правовыми актами, данный вопрос является предметом обширных дискуссий и предложений по совершенствованию правового поля в силу недостаточно четкой правовой регламентации того или иного вопроса.
Актуальность данной работы определяется тем, что на данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права приобрели особую значимость. Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т.п.), определение и понимание понятия недвижимого имущества, его места среди объектов гражданских прав, анализ законодательства, регламентирующего данные правоотношения, выявление «пробелов» и выработка рекомендаций и предложений вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета[2.13,C.2]. В настоящее время сделки с недвижимостью играют все более активную роль, колоссальными темпами развивается вообще весь рынок недвижимого имущества[2.12,C.5] и, поэтому, важно понимать суть и значение данных сделок, проанализировать существенные условия, необходимые для заключения каждой из видов данных сделок, права и обязанности каждой из сторон и т.д. Ежегодное увеличение судебно-арбитражных споров, предметом которых является те или иные правоотношения, связанных с недвижимым имуществом, также свидетельствует об актуальности правового анализа данной темы.
Глава 3:
Залог недвижимого имущества регламентируется нормами § 3 главы 23 Гражданского Кодекса, Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге»[1.11], ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[1.14] от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке). П. 2 ст. 334 ГК устанавливает приоритет закона об ипотеке над нормами ГК и указывает на то, что общие правила ГК применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или Закон об ипотеке не устанавливают иные правила. Иерархия правовых норм выстраивается достаточно четко: на нижней ступени находятся общие правила ГК о залоге, которые применяются к ипотеке субсидиарно. Специальные нормы ГК и Закона об ипотеке поставлены законодателем на верхнюю ступень в регулировании ипотечных правоотношений и поставлены рядом. Здесь на Закон об ипотеке в полной мере должно распространяться положение п.2 ст.3 ГК о том, что "нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу", из чего можно сделать вывод о внутренней соподчиненности ипотечных норм высшего уровня.
Согласно ст. 1 ФЗ Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Ипотечные правоотношения возникают двумя возможными, указанными в ГК РФ, способами: на основании договора и в указанных случаях - на основании закона.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Условие о предмете является существенным условием договора об ипотеке. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Предметом договора ипотеки является следующее недвижимое имущество:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности, пожизненном наследуемом владении. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст.63 Закона об ипотеке); 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (ст. 74 Закона об ипотеке); 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке, которая устанавливает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Заключение:
После 1 января 1995 г., когда была введена в действие часть I Гражданского Кодекса РФ, обеспечившая правовое регулирование недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, было принято большое число нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Однако данное обстоятельство, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, в этом законодательстве имеется немало пробелов и прямых противоречий нормам ГК РФ, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Такое положение объясняется не только непрофессионализмом и некомпетентностью составителей соответствующих законопроектов, но и в ряде случаев вполне сознательным желанием вывести отношения, связанные с оборотом недвижимости, из-под действия основных принципов гражданского права
Актуальность правового регулирования рынка недвижимости очевидна. Наметившаяся в настоящее время острая конкуренция в сфере оборота недвижимого имущества требует законодательного совершенствования правоотношений, связанных возникновением, изменением и прекращением права собственности на недвижимое имущество, государственной регистрацией сделок переходом права собственности на недвижимое имущество. Особенно остро возникает вопрос относительно защиты права собственности на недвижимое имущество. Несмотря на наличие достаточно четко выработанной позиции Высшего Арбитражного Суда, что выражается в обзоре практики и выработке рекомендаций для нижестоящих судов, на практике возникает немало затруднительных ситуаций, связанных с фактом добросовестности владельца недвижимого имущества, конкуренции гражданско-правовых способов защиты права собственности на недвижимое имущество, их выбора и реализации.
Подводя итог исследованию данной темы, можно предложить некоторые способы совершенствования законодательства данного рода правоотношений:
1) Из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения.
В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса РФ к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселении), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении "лесного фонда" речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена. То же самое можно сказать о многолетних насаждениях.