Введение:
Институт недвижимости как объект гражданских прав начал упоминаться учеными-цивилистами России в середине XIX в. (Д.И.Мейер, К.П.Победоносцев, В.И.Синайский, Г.Ф.Шершеневич и др.). Они не давали полного определения недвижимого имущества, а лишь останавливались на вы-делении существенных признаков этого понятия или определении перечня ее объектов.
Советское гражданское право отказалось от деления имущества на дви-жимое и недвижимое и, по мнению многих ученых, лишь с принятием опреде-ленных законодательных актов к началу 90-х гг. XX в. первоначальная класси-фикация была восстановлена.
После 1 января 1995 г., когда была введена в действие часть I Граждан-ского Кодекса РФ, обеспечившая правовое регулирование недвижимости в ка-честве самостоятельного объекта гражданских прав, было принято большое число нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответ-ствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на не-движимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государствен-ной регистрации. Однако данное обстоятельство, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости.
В настоящее время в современной юридической литературе появля-ется все больше специальных ра¬бот, посвященных исследованию правово-го режима недвижимого имущества, особенности в отношении прав на ос-новные природные ре¬сурсы и тесно связанные с ними другие объекты. Подробно рассматриваются отдельные природные объекты – земельные участки, недра, лесные участки, водные объекты, на основе которых сло-жились само¬стоятельные отрасли законодательства — земельное, горное, вод¬ное и лесное. Можно выделить таких ученых-цивилистов, работы ко-торых посвящены исследованию данной темы, как О.С.Иоффе, Е.А.Суханов, Б.М. Гонгало, Е.С.Болтанова, В.В.Витрянский, С.П.Гришаев, О.М.Козырь, О.Е.Романов, М.В.Абрамова, Е.М.Тужилова-Орданская, Б.Л.Хаскельберг, Д.В.Смышляев, С.Н.Мызров, М.В.Субботин и др. Однако следует отметить, что, несмотря на регулирование правового режима недвижи-мого имущества Гражданским Кодексом и другими нормативно-правовыми актами, в настоящее время данный вопрос является предметом обширных дискуссий и предложений по совершенствованию правового поля в силу недостаточно четкой правовой регламентации того или иного вопроса.
Актуальность данной работы очевидна и определяется тем, что на данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений приобретают особую значимость. Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, жилых и нежилых строе-ний и т.п.), необходимость определения и понимания понятия недвижимого имущества, его места среди объектов гражданских прав, анализ законодательст-ва, регламентирующего данные правоотношения, выявление «пробелов» и вы-работка рекомендаций и предложений вызывает необходимость глубокого изу-чения этого предмета . В настоящее время сделки с недвижимостью играют все более активную роль, колоссальными темпами развивается вообще весь рынок недвижимого имущества и, поэтому, важно понимать суть и значение данных сделок, проанализировать существенные условия, необходимые для заключения каждой из видов данных сделок, права и обязанности каждой из сторон и т.д. Несмотря на наличие достаточно четко выработанной позиции Высшего Арбит-ражного Суда, что выражается в обзоре практики и выработке рекомендаций для нижестоящих судов, на практике наблюдается ежегодное увеличение судеб-но-арбитражных споров, предметом которых является те или иные правоотно-шения, связанные с недвижимым имуществом, все это также свидетельствует об актуальности правового анализа данной темы.
Глава 3:
Залог недвижимого имущества регламентируется нормами § 3 главы 23 Гражданского Кодекса, Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (далее – Закон об ипоте-ке). П. 2 ст. 334 ГК устанавливает приоритет закона об ипотеке над нормами ГК и указывает на то, что общие правила ГК применяются к ипотеке в случаях, ко-гда ГК или Закон об ипотеке не устанавливают иные правила. Иерархия право-вых норм выстраивается достаточно четко: на нижней ступени находятся общие правила ГК о залоге, которые применяются к ипотеке субсидиарно. Специаль-ные нормы ГК и Закона об ипотеке поставлены законодателем на верхнюю сту-пень в регулировании ипотечных правоотношений и поставлены рядом. Здесь на Закон об ипотеке в полной мере должно распространяться положение п.2 ст.3 ГК о том, что "нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу", из чего можно сделать вывод о внутренней соподчиненности ипотечных норм высшего уровня.
Согласно ст. 1 ФЗ Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательст-ву из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залого-дателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Ипотечные правоотношения возникают двумя возможными, указанными в ГК РФ, способами: на основании договора и в указанных случаях - на основании закона.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке мо-жет быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, пра-ва на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Условие о предмете является су-щественным условием договора об ипотеке. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Предметом договора ипотеки является следующее недвижимое имущест-во:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в му-ниципальной и государственной собственности, пожизненном наследуемом владении. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь ко-торой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст.63 Закона об ипотеке); 2) предприятия, а также здания, со-оружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, со-стоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека индивиду-альных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государст-венной или муниципальной собственности, не допускается (ст. 74 Закона об ипотеке); 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского на-значения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космиче-ские объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непо-средственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке, которая устанавливает, что ипоте-ка здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или со-оружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей заклады-ваемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Заключение:
В рамках настоящей дипломной работы на тему «Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений» были рассмотрены понятие и виды недвижимого имущества, государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Подробно изучены основные виды сделок с недвижимым имущест-вом, такие как купля-продажа недвижимого имущества, аренда, ипотека (залог недвижимости).
Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имуще¬ства. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущест¬во, недви-жимость) относятся земельные участки, участки недр, обособлен¬ные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, пере¬мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, мно-голетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строитель-ства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной ре-гистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плава¬ния, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущест-во.
Само по себе это определение развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что подтверждается наличием разнообраз-ных точек зрения ученых-цивилистов на этот счет.
Следует отметить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана служить обеспечением стабильности обо-рота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъ-ектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о пра-вовом статусе того или иного объекта.
Правовое регулирование недвижимости в качестве самостоятельного объ-екта гражданских прав обеспечивается большим числом нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различ-ных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Однако дан-ное обстоятельство, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, в этом законодательстве имеется немало пробелов и прямых проти-воречий нормам Гражданского Кодекса РФ, зачастую используются непроду-манные юридические конструкции.
Подводя итог исследованию данной темы, можно предложить некоторые способы совершенствования законодательства данного рода правоотношений:
1) Из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения.
В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соот-ветствии со ст. 7 Лесного кодекса РФ к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселении), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной расти-тельностью. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении "лес-ного фонда" речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена. То же самое можно сказать о многолет-них насаждениях.