Введение:
Недвижимое имущество — это один из важнейших объектов гражданских правоотношений, поэтому развитое гражданское законодательство всех стран уделяет повышенное внимание правовому регулированию сделок с недвижимостью. Государство, в силу особой социальной ценности этих объектов, стремится в той или иной степени контролировать процессы, связанные с оборотом недвижимости.
Перечень объектов недвижимости приведен в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Рынок недвижимости в России только складывается. Здесь он представляет собой рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. Например, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так аренду и эксплуатацию данных объектов. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, коттеджное строительство и т.д. Соответственно, он развит значительно больше, чем рынок земельных участков и рынок ценных бумаг.
И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д.
Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. Этот рынок недвижимости в данный момент пополняется промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.
После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.
С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации. Существуют следующие виды собственности на землю: федеральная собственность, собственность субъектов РФ, муниципальная, частная и смешанная, в т. ч. коллективная. Все эти собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо применять соответствующие законы использования, купли-продажи и иного распоряжения землей.
Глава 3:
Поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации (п.З ст. 433 ГК РФ), то в силу п.1 ст.341 ГК РФ и п.1 ст. 11 Закона об ипотеке с момента государственной регистрации договора об ипотеке у залогодержателя возникает право залога. Необходимости двойной регистрации ипотеки как договора о залоге и права залога нет. Согласно п.77 Правил произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется штампом регистрационной надписи на договоре об ипотеке с указанием даты и номера регистрации. П.73 Правил предусмотрено, что при регистрации ипотеки залогодержателю выдается свидетельство. Но согласно п.1 ст.14 Федерального закона от 21 июля 1997г-№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права, а проведение государственной регистрации договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. В соответствии со ст.22 Закона об ипотеке удостоверение государственной регистрации ипотеки также осуществляется посредством регистрационной надписи на договоре. Если это предусмотрено договором об ипотеке, то права залогодержателя могут быть удостоверены надлежащим образом оформленной закладной. Поскольку регистрируется не право залога, а сделка — договор об ипотеке, регистрация ипотеки не может быть удостоверена свидетельством о государственной регистрации права [11, С.38]. Кроме того, как установлено п.1 ст.29 Закона о регистрации прав, с заявлением о регистрации ипотеки обращается залогодатель, но право залога возникает у залогодержателя, которому согласно Правилам выдается свидетельство. То есть, с заявлениями должны обратиться обе стороны. В этой части п.73 Правил следует признать противоречащим ст.ст. 14, 29 Закона о регистрации прав и ст. 22 Закона об ипотеке. Таким образом, права залогодержателя удостоверяются договором об ипотеке со штампом надписи о государственной регистрации сделки либо закладной. Стороны также вправе получить выписку о регистрации ипотеки, которая выдается за плату, установленную для выдачи информации из Единого реестра.
Если в соответствии с требованиями п. З ст. 340 ГК РФ одновременно с ипотекой здания или сооружения по тому же договору закладывается земельный участок или его часть, функционально обеспечивающая объект, то записи об ипотеке должны быть внесены в оба раздела Единого реестра, сформированные для земельного участка и для здания. Записи вносятся под одним регистрационным номером, поскольку регистрируется одна сделка — один договор об ипотеке. Соответственно, плата за регистрацию взимается за регистрацию одной сделки (а не нескольких прав). Однако ст.11 Закона об ипотеке содержит правило, отличное от ст.341 ГК РФ: в случае возникновения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, позже заключения договора об ипотеке, право залога возникает с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Из этого следует, что факт заключения и государственной регистрации договора об ипотеке не порождает обременения прав на недвижимость, если не возникло обеспечиваемое залогом основное обязательство. Например, договор займа является реальным договором и считается заключенным с момента передачи денег (ст.807 ГК РФ). Если заимодавец и заемщик подпишут договор займа, а затем нотариально удостоверят и зарегистрируют договор об ипотеке в обеспечение обязательств заемщика, то право залога и обременение имущества ипотекой возникнут с момента передачи денег заимодавцем, а не с момента государственной регистрации договора об ипотеке. В данном случае договор можно признать заключенным, но ипотеки как обременения не возникает. Исходя из того, что законодатель допускает возникновение ипотеки как обременения позже момента заключения договора об ипотеке, то получается, что при возникновении ипотеки в силу договора сначала регистрируется сделка — договор об ипотеке, а затем регистрируется непосредственно ипотека, при этом в соответствии с п.2 ст.20 Закона об ипотеке должен быть представлен документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства [ 35, С.180].
Заключение:
Новое российское законодательство, принятое в осуществление задач экономической реформы, ввело в обиход понятие «недвижимое имущество» (недвижимость). Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В ст. 130 ГК РФ перечислены не все виды недвижимых вещей. Специальная ст. 132 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и предприятие как имущественный комплекс. Такого рода недвижимое имущество рассматривается в литературе как недвижимость по назначению.
Одним из важнейших элементов правового режима недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ включила основополагающие нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрела необходимость принятия по этому вопросу специального Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятый Федеральным собранием РФ и подписан Президентом РФ 21.07. 1997 г.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», перечисляя в ст. 1 виды недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации, воспроизводит в основном ст. 130 ГК РФ, добавляя кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения. При этом в данной статье не упоминаются такие объекты, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а ст. 4 закона прямо исключает их из сферы своего действия.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Таким образом, регистрация выполняет не только доказательную, но и правоустанавливающую функцию, что чрезвычайно важно в условиях формирующегося имущественного оборота. До момента государственной регистрации перехода права собственности продавец и покупатель остаются связанными взятыми на себя по договору обязательствами. Ни одна из сторон не может произвольно отказаться от принятых обязательств без риска наступления для нее неблагоприятных последствий, предусмотренных в зако¬не или договоре. В данном случае важным является вопрос о правовых гарантиях продавца в реализации его права на получение покупной цены по договору и покупателя в связи с приобретением им права собственности на недвижимость, являющуюся предметом данной сделки с недвижимостью.
В п. 3 статьи 131 ГК РФ впервые возникает проблема регистрации сделок в таком контексте: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершении надписи на документе, представленном на регистрацию». Это положение, как и другие нормы, содержащиеся в ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», как предполагается, не отвечают ясно на вопросы о том, в каких случаях требуется государственная регистрация сделок, какова ее юридическая природа, в каком соотношении находится регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним [ 38, С.40].