Введение:
В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества имеется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участни-ков удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих матери-альных благ. Этим обязательствам полностью посвящена глава 34 ГК РФ “Аренда”.
Договор аренды - это один из классических видов обязательств, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментальные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право при-дало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода со-стояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользова-лось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности за счет заимствования конст-рукций из вещного права, но основы оставались без изменения.
Российскому же праву договор найма был известен еще со времен “Русской правды”. Однако, в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современ-ный вид договор найма получил только в Своде законов Российской империи (ч.1 т.Х) .
Последующие законодательные акты лишь отчасти дополняли этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30-40-е годы), то вновь возраста-ла (в период НЭПа и после 1985г.) . Однако, основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК и 1922г. и 1964г. Напротив, ныне действующий ГК суще-ственно расширил количество норм, посвященных аренде.
Сталкиваясь с институтом аренды, мы обнаруживаем наличие нескольких терминов, обозначающих данный договор: “аренда”, “имущественный найм”, также применяются понятия “прокат”, “лизинг”. Следует отметить, что на сегодняшний день “аренда” и “имущественный найм” существуют как синонимы. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах”.
Стремление некоторых ученых разграничить понятия “аренды” и “имущест-венного найма”, относя к “аренде” только договоры предпринимательского характе-ра, не нашло поддержку у законодателя.
Исторически сложилось, что в российском праве не проводят различий между пользованием только вещью (Miethe- наем) и извлечением из нее плодов (Pacht - аренда), как принято в некоторых странах Европы, в частности в Швейцарии , а в ФРГ глава 3 раздела об отдельных видах обязательств Германского гражданского уложения (ГГУ) именуется “Найм. Аренда” и закрепляет разные правовые режимы для имущественного найма и аренды .
Глава 3:
В последние годы гражданское законодательство, регулирующее арендные правоотношения, претерпело существенные изменения, которые, так или иначе, за-трагивают интересы таких предприятий. Неоднозначное толкование государственны-ми органами (в том числе налоговыми) законодательства, регулирующего вопросы аренды, отсутствие устоявшейся судебной практики в этой области и многие другие причины вызывают у предприятий, использующих объекты недвижимого имущества в процессе своей деятельности, множество вопросов.
Так, в соответствии с Конституцией РФ и ГК РФ, государство, как собствен-ник недвижимого имущества (того имущества, которое прочно связано с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно - ст. 130 ГК РФ), наделяет им государственные предприятия и учреждения для выполне-ния возложенных на них функций. Как правило, государство закрепляет за предпри-ятиями имущество, в том числе и здания, на праве оперативного управления либо хо-зяйственного ведения. Под правом оперативного управления, в соответствии со ст. 296 ГК РФ, понимается право предприятия пользоваться переданным ему имущест-вом в целях своей деятельности и в пределах, определенных законом, заданием соб-ственника и назначением имущества. Как следует из приведенной законодательной конструкции, критериями права оперативного управления являются:
а) целевое использование имущества;
б) ограничение права пользования законом, волеизъявлением собственника и функциональным предназначением имущества.
С точки зрения материального закона, право оперативного управления здани-ем производно от права собственника и ограничено функциональным назначением здания. Прекращение права оперативного управления имуществом возможно только по волеизъявлению собственника и в соответствии с основаниями, указанными в ст. 450 ГК РФ. Данное обстоятельство вытекает из принципа свободы договора, изло-женного в гл. 29 ГК РФ и подтверждается сформировавшейся судебной практикой: "По требованию одной стороны договор может быть расторгнут только при сущест-венном нарушении договора другой стороной, а так же в случаях, предусмотренных федеральным законом либо договором " - п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1.07.96 года 6\8 "О некото-рых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".
При этом общими основаниями прекращения права оперативного управления могут быть (ст. 299 ГК РФ):
1. Истечение срока договора передачи имущества, если таковой срок был ус-тановлен.
2. Отчуждение имущества другим лицам, отказа от права собственности, ги-бели либо уничтожении имущества, утрате права собственности.
Принудительное изъятие имущества, а, следовательно, принудительное пре-кращение права оперативного управления, не допускается (ст. 235 ГК РФ).
Государственный Комитет по Управлению Имуществом (ГКИ) РФ, в соответ-ствии с предоставленной ему компетенцией (Постановление Правительства РФ от 4.12.95 года) осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества. В функции ГКИ входит оформление закрепления госимущества в хозве-дение либо оперуправление от имени государства, осуществление контроля за ис-пользованием имущества по назначению, отслеживание его сохранности, в случае установления нарушений пользования - принятие необходимых меры в восстановле-нию нарушенного права.
Заключение:
При непрерывно развивающихся рыночных отношениях договор – это един-ственный цивилизованный путь существования юридических лиц. От четкого и гра-мотного составления договора зависят экономические и финансовые интересы его контрагентов. В настоящее время договору аренды посвящена глава 34 части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Со сложившейся практикой этот договор более распространен в наше время, чем другие.
Исходя из вышеизложенного, можно выделить три основные черты, характер-ные для данного договора:
во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача имуще-ства лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель;
во-вторых, аренда носит временный характер и по окончании срока аренды иму-щество подлежит возврату арендодателю;
в-третьих, договор аренды всегда возмездный, т.е. арендатор обязан оплатить пользование имуществом; договор аренды относится к двухсторонним договорам; договор аренды является консенсуальным, т.е. таким, который устанавливает ме-жду сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими согла-шения.
Новый ГК охватывает более широкий круг арендных правоотношений. Мно-гочисленные вопросы, возникающие по поводу аренды, регулируются без примене-ния отсылочных норм к специальному законодательству. Однако, на практике все еще возникают проблемы решения некоторых вопросов:
вопросы, связанные с государственной регистрацией аренды недвижимости (в ча-стности, зданий или сооружений сроком аренды менее одного года);
вопросы, возникающие при сдаче имущества ненадлежащим собственником (в частности, при сдаче в аренду государственной и муниципальной собственности);
вопросы, связанные с субарендой имущества