Введение:
В условиях стремительного развития арендные отношения выходят на первый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу и в первую очередь – такого дорогостоящего имущества, как здания (сооружения).
Договорные отношения по поводу аренды – выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.
Актуальность рассмотрения «договора аренды» подтверждается следующими обстоятельствами.
Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды зданий (сооружений), его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды нежилых помещений с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования, договором рекламы, договором энергоснабжения и др. Более того на практике множество вопросов вызывает следующий вопрос: что может быть использовано в качестве платы за пользования и владение зданием (сооружением)?
Глава 3:
Согласно ст.651 ГК РФ письменная форма для договора аренды зданий и сооружений является обязательной. В противном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Однако простой письменной формы, для заключения договора аренды зданий (сооружений) в большинстве случаев недостаточно. В соответствии с п. 2. ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ . Как отмечается в абзаце первом статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
С момента принятие Закона на практике возникало множество споров о порядке и особенностях регистрации тех или иных объектов. Так, например, совсем недавно дискуссионным был вопрос о том, нужно ли регистрировать договора аренды нежилых помещений (именно нежилых помещений) срок действия которых составлял менее года?
Официальные органы, в частности Минюст РФ , придерживались точки зрения, что договора аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом.
На практике поднимались вопросы о нецелесообразности такого суждения, возникали споры.
Вопрос был решен в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53 , в соответствии с которым, государственной регистрации подлежат договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок более одного года, и к таким договорам применяются правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В настоящее время при разъясни споров на практике применяется «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", направленный информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59.
Заключение:
Подведем некоторые итоги по проделанному дипломному исследованию:
1. Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды.
2. В договоре аренды предусматриваются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором, другие условия.
3. Особой разновидностью договора аренды выступает аренда зданий (сооружений) объектом которого выступают здания, сооружения и нежилые помещения.
4. Под договором аренды зданий (сооружений) необходимо понимать соглашение по которому, арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.