Введение:
Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. В отечественном законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества. В 2005 году вступили в силу Жилищный и Градостроительный кодексы РФ, Федеральные законы "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" , "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" , иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретения прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. Для решения задач, связанных с развитием рынка доступного жилья и ипотечного кредитования приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу (в редакции от 10.01.2006 № 18-ФЗ) (далее ГК РФ) , Федеральным законам от 16.07.1998. № 102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости) (в ред. от 30.12.2004 г.) , от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30.12.2004г.) .
Недвижимыми вещами (недвижимым имуществом) признаются земельные участки и все, что прочно связано с землей, здания, сооружения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а так же иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам. Федеральным законом от 06.05.2003 г. № 52-ФЗ « О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 29.12.2004 г.) определяет
недвижимость в жилищной сфере, в которой наиболее часто возникают судебные споры, как недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающего: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и др. строениях. Пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Глава 3:
Для правильно разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК РФ надлежит на основании предъявленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями собственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе и по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о разделе затрат, необходимых на переоборудование и т.п.
Проведение экспертизы с учетом характера разрешаемых вопросов может быть поручено судом на основании ст. 79 ГПК РФ соответствующим специалистам по строительству и коммунальному хозяйству. Экспертиза должна назначаться и проводиться в строгом соответствии с требованием и ст. 84, 85 ГПК РФ.
Необходимость назначения экспертизы следует разъяснить истцу и ответчику. После этого судья обязан выяснить, имеются ли у них какие-либо суждения в отношении назначения эксперта, не желают ли они представить суду вопросы, которые должны быть разъяснены экспертом.
Окончательно круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, в стадии подготовки к судебному разбирательству определяется судьей. Отклонение предложенных вопросов судья обязан мотивировать.
Повторный опрос сторон целесообразно провести после получения судом заключения эксперта. В случае уточнения или изменения истцом своих исковых требований необходимо выяснить, какие возражения имеются по существу этих требований у ответчика.
В практике имеют место случаи, когда после изучения заключения эксперта на приеме у судьи истец или ответчик (а не исключено, что и оба) еще в стадии подготовки дела к судебному разбирательству обращают внимание судьи на его неясность, неполноту или другие недостатки. При этом нельзя забывать, что не все недостатки заключения могут быть исправлены в этой стадии процесса. Такие недостатки, как неясность и неполнота, по нашему мнению, могут быть исправлены в стадии подготовки дела к судебному разбирательству путем назначения дополнительной экспертизы. ( ст. 87 ГПК РФ). Причем о назначении дополнительной экспертизы судья обязан вынести определение, в котором указать мотивы, вызвавшие необходимость ее назначения, а также вопросы, которые должны быть разъяснены или по которым должен быть дан дополнительный ответ. Вместе с тем в случае несогласия с заключением эксперта по мотиву необоснованности, а также в случае противоречий между заключениями нескольких экспертов, судья при подготовке дела к судебному разбирательству единолично не вправе назначить повторную экспертизу, поскольку это связано с окончательной оценкой такого доказательства, как заключение эксперта или экспертов, что относится к компетенции суда, а не судьи.
Заключение:
Недвижимое имущество может находиться в собственности двух или нескольких лиц. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в соответствии с особыми правилами, установленными законом для общей собственности.
Выдел доли (раздел) из общего имущества является одним из способов прекращения права общей долевой собственности. Выдел отличается от раздела тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных её участников, во втором - общая собственность на имущество полностью прекращается. Последнее происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля либо когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.
Право требовать выдела своей доли имеет каждый из участников долевой собственности. Закон допускает возможность добровольного раздела общего имущества, выдела доли из него. Это может быть осуществлено путем как выдела доли в натуре, так и приобретения доли выделяющегося собственника остальными участниками долевой собственности или одним из них.
При не достижении соглашения о споре и условиях раздела общего имущества или выдела доли из него любой участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли (п. 3 ст. 252 ГК).
Основные моменты, которые должны учитываться при рассмотрении данной категории дел, разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 июля 1980 г. № 4 (в ред. постановления Пленума от 21 декабря 1993 г. № 11, с изменениями и дополнениями от 25 октября 1996 г. № 10) « О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности».
При разрешении споров о разделе недвижимого имущества возникает ряд технических вопросов, для разъяснения которых требуются специальные познания в области строительства, коммунального хозяйства. В этой связи суды, как правило, назначают техническую экспертизу.
Наибольшие трудности в судебной практике вызывают споры, связанные с выплатой участнику долевой собственности остальными участниками денежной суммы или иной компенсации вместо его доли в натуре. Выплата такой компенсации допускается с его согласия. Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК).