Введение:
Договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и иных сферах, включая бытовую. Договор аренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров и всегда занимал одно из существенных мест в законе, в том числе в кодификационных актах, а также в гражданском (имущественном) обороте.
Договором аренды (имущественного найма) охватывается широкий круг экономических отношений - от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода.
Глава 34 ГК РФ содержит развернутые общие положения, применяемые ко всем без исключения договорам аренды вне зависимости от вида арендуемого имущества. В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, относящиеся к таким разновидностям аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг).
В отличие от статьи 7 ранее действовавших Основ законодательства об аренде, подробно перечислявшей условия, которые должны быть предусмотрены в договоре аренды, ГК содержит небольшое число положений, регулирующих существенные условия договора аренды. Согласно Кодексу таковым по общему правилу является лишь условие о предмете (объекте) договора.
Актуальность темы работы тем и объясняется, что в современном динамичном гражданском (имущественном) обороте и хозяйственной деятельности договор аренды во всех своих разновидностях занимает одно из центральных и существенных мест. Поэтому знания и умения по грамотному заключению, исполнению и расторжению договора аренды являются особенно актуальными и востребованными.
Целью настоящей работы является определить и комплексно охарактеризовать и проанализировать правовое регулирование арендных отношений в динамике их создания, исполнения, изменения и прекращения в современной российской предпринимательской практике, в объеме общих положений, урегулированных в параграфе 1 главы 34 ГК РФ.
Объектом настоящей работы является арендные отношения в современной российской предпринимательской практике как самостоятельный институт гражданско-правовых имущественных отношений.
Глава 4:
В п. 4 ст. 623 воспроизводится ранее известная норма, согласно которой улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, имея в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов).
Выкуп арендованного имущества. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Это касается, главным образом, тех объектов государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена. В соответствии с п. 3 ст. 3 Закона о приватизации перечень их определяется Государственной программой.
Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества. К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные общими положениями об аренде ГК РФ, применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.
Параграф 1 гл. 34 (ст. 606 - 624) ГК содержит общие положения о договоре аренды, которые применимы к различным видам этого договора и различным видам сдаваемого в аренду имущества. Вместе с тем указанная глава содержит нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений: прокат (ст. 626 - 631 ГК), аренду транспортных средств (ст. 632 - 649 ГК), аренду зданий и сооружений (ст. 650 - 655 ГК), аренду предприятий (ст. 656 - 664 ГК), финансовую аренду (ст. 665 - 670 ГК). Ст. 625 определяет соотношение между общими нормами о договоре аренды и специальными правилами: общие положения применяются к отдельным видам аренды в случае, когда иное не установлено правилами ГК об этих договорах, т.е. приоритетное значение придается специальным нормам.
В качестве примера можно привести ряд таких специальных норм: о дополнительных (более строгих) требованиях к форме договора по сравнению с содержащимися в ст. 609 ГК (см. п. 2 ст. 626, ст. 633, 643, п. 2 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК), об ином распределении между сторонами обязанностей по текущему и капитальному ремонту арендованного имущества, чем это установлено ст. 616 ГК (см. ст. 634, 644, 661 ГК).
Заключение:
Итак, в современном динамичном гражданском (имущественном) обороте и хозяйственной деятельности договор аренды во всех своих разновидностях действительно занимает одно из центральных и существенных мест.
Договором аренды (имущественного найма) реально охватывается широкий круг экономических отношений - от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода.
С позиции юридической классификации гражданско-правовых договоров, договор аренды является двухсторонним, консенсуальным и возмездным.
Практически по всем вопросам ГК РФ содержит исчерпывающее регулирование арендных отношений, не требующее принятия специального законодательства. И лишь в двух случаях такое законодательство прямо предусматривается:
во-первых, ряд особенностей аренды транспортных средств может быть установлен в транспортных уставах и кодексах;
во-вторых, правила ГК применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов с учетом особенностей, которые могут быть установлены земельным законодательством.
В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. В первую очередь это относится к объектам, изъятым из оборота, перечень которых определяется законом, а также к ограниченно оборотоспособным объектам.
Автор считает, что ему удалось определить и комплексно охарактеризовать и проанализировать правовое регулирование арендных отношений в динамике их создания, исполнения, изменения и прекращения в современной российской предпринимательской практике, в объеме общих положений, урегулированных в параграфе 1 главы 34 ГК РФ.