Введение.
С принятием нового ЖК окончательно сформировался относительно новый для российской правовой системы институт права собственности на жилое помещение. Актуальность этого института определяется значением жилья в истории человеческой цивилизации: обеспеченность человека жильем — необходимое условие укрепления брака, семьи, решения многих социальных, экономических и политических проблем государства и общества.
Жилые помещения являются особым объектом гражданских и жилищных прав. С одной стороны, ст. 40 Конституции РФ закрепляет право каждого на жилище, что подчеркивает особую социальную значимость жилья. С другой стороны, поскольку количество жилых помещений недостаточно для удовлетворения имеющейся в них потребности, ощущается нехватка жилья, постольку использование жилых помещений носит целевой характер.
Повышение качества и доступности жилья на современном этапе - первостепенная задача. С начала рыночной реформы резко упали объёмы жилищного строительства, значительно снизились доходы большей части населения страны. Хроническое недофинансирование содержания и ремонта жилищного фонда создавало угрозу выбытия значительного объёма жилищного фонда и даже отказа от нового жилищного строительства. Основные средства были направлены на ремонт уже имеющегося жилья.
Жилищный сектор России насчитывает более 2.8 миллиардов кв.метров жилья различного по формам собственности, технической оснащенности жилых помещений коммунальными услугами и степени износа ограждающих конструкций и инженерного оборудования зданий.
Более 60% этого объема находится в частной собственности граждан, которая подразделяется на два вида:
-частный жилищный фонд индивидуального использования,
-частный жилищный фонд в многоквартирных домах.
Проблем управления жильем индивидуального использования не существует, государство дает право гражданам - собственникам самим распоряжаться своим жильём, за счет собственных средств и возможностей. Собственник сам несет ответственность за его ремонт и содержание.
Все многоквартирные дома после 1991 года представляли собой кондоминиумы, то есть жилые дома, в которых жилые помещения принадлежат более чем одному собственнику. С 01.03.2005 года с введением нового Жилищного кодекса РФ понятие “кондоминиум” было упразднено, используется только понятие “многоквартирный дом”.
После 1991 года, когда после объявления приватизации к таким собственникам как государство, субъекты РФ и муниципалитеты к собственникам добавились физические и юридические лица. С их мнением необходимо считаться при выборе способа управления, при заключении договоров с обслуживающими организациями, осуществляющими непосредственные работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставляющими коммунальные услуги в жилые дома.
2.Особенности отношений собственности и иных вещных прав в многоквартирном доме.
2.1.Оснавная характеристика права собственности на имущество в многоквартирном доме.
Понятие многоквартирного дома употребляется в различных нормативных актах. Например, в Жилищном кодексе РФ п.3 ст.16 “Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении”, п.2 ст.2 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - “объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства”, п.1 ст.74 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” говорится об ипотеке многоквартирных жилых домов.
Но как таковое нормативно закрепленное понятие “многоквартирный дом” в российском законодательстве отсутствует. Предполагалось ввести это понятие в новом Жилищном кодексе. В одном из проектов кодекса под “многоквартирным домом” понимался “жилой дом, в котором имеется две и более жилых единиц, имеющих выход в места общего пользования дома” (ст.2 Проекта Жилищного кодекса РФ ). Однако в принятом Жилищном кодексе, вступившем в силу с 01 марта 2005 года, понятие “многоквартирный дом” отсутствует, хотя в тексте закона упоминается достаточно часто, есть отдельный раздел “Управление многоквартирными домами”.
Жилые дома принято подразделять на одноквартирные и многоквартирные. Одноквартирные дома состоят из одного жилого помещения. В нем, как правило, отсутствуют обособленные жилые помещения. Однако нельзя приравнивать одноквартирные жилые дома и индивидуальные жилые дома. Это сделано, например, В.Н. Литовкиным, который пишет, что "если вводится новое понятие, такое, как "многоквартирный жилой дом", то, очевидно, есть и его противоположность - "индивидуальный жилой дом" . Но ведь в многоквартирном доме (состоящем, например, из 2 - 3-х квартир и более) все квартиры могут принадлежать одному собственнику и счета могут быть не разделены, то есть он будет индивидуальным жилым домом.
Жилой дом следует признавать индивидуальным не только в случае, когда он является единым объектом права собственности, но и в том случае, когда объектом права собственности являются квартиры, имеющие одного собственника. Индивидуальный жилой дом подразумевает иную классификацию, нежели количество квартир (изолированных жилых и нежилых помещений). Это наличие хотя бы двух частей жилого дома (зарегистрированных), находящихся у разных собственников. Или иными словами, объектов прав собственности, находящихся у разных собственников.
Библиография.
I. Нормативно – правовые акты.
1.Конституция РФ от 12 дек. 1993г. – принята всенародным голосованием на референдуме 12.12.93г.//РГ. №237, от 25.12.1993г.
2.Гражданский Кодекс РФ часть 1 от 30 ноября 1994 //СЗ РФ от 22.12.2003 №182, Ст.3302.
3.Жилищный Кодекс РФ: Федеральный закон № 188-ФЗ от 29.12.2004г.// СЗ РФ, 03.01.2005 г. № 1, Ст.14.
4.Земельный Кодекс РФ: Федеральный закон №136-ФЗ от 25.10.2001г.//СЗ РФ, 03.10.2004 г.№123, Ст.2314.
5.ФЗ РФ « О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним» от 21 июля 1997г. // РГ. № 145 от 30.07.97г.
6.ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: № 214-ФЗ от 22.12.2004 г.// РГ. № 292, 30.12.2004.
7.ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного Кодекс РФ » от 29.12.2004 №189-ФЗ//РГ . 12.01. 2005.
8.ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.// РГ. № 137, 22.07.1998.
9. ФЗ «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997г №119-ФЗ //СЗ РФ. 1997. №30. Ст.3591.
10.ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996№ 7-ФЗ//СЗ РФ, 15.01.1996 г, № 3, Ст.145.
11.ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г. №135-ФЗ // СЗ РФ. 1998. №31. Ст.3813.
12.ФЗ РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 №1541-1// Ведомости РСФСР №28, Ст.959.
II. Нормативные акты утратившие силу.
1. ФЗ РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 №4218-1//Ведомости РФ 1993, №3 Ст.99.
2. Жилищный Кодекс РСФСР от 24.06.1983 г. // Ведомости ВС РСФСР, 01.08.1983 г., № 26 Ст.883.
3.ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья»: № 72-ФЗ от 15.06.96г. // СЗ РФ, 17.06.1996 г, № 25 Ст.2963.
4.Постановление Совмина СССР от 19.08.1982 № 765 «О жилищно-строительной кооперации» // СП Правительства СССР, 1982, №23.
5.Постановление Совмина РСФСР от 09.07.1959 № 1184 «О мерах содействия коллективному строительству многоквартирных и одноквартирных индивидуальных жилых домов» // СП Правительства РСФСР, 1959, № 9.
III. Научная литература.
1.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. / Отв. Ред. Е.Ю. Бархатова.– М.: ООО “ТК Велби”, 2005.
2.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации /Отв. ред. М.Ю. Тихомирова – М.:Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г
3.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Отв. ред. д.ю.н., профессор, Г.А. Жилин. - М.: НОРМА, 2002.
4.Жилищное право. Учебник для вузов./Под ред. П.И. Седугин.— 2-е изд., перераб. и доп. — М.: НОРМА, 2001.
5.Гражданское право. Том 1. Учебник // Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: ООО “ТК Велби”, 2002.
6. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2000.
7.Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. - М.:Юридическая литература, 1995.
8. Ярошенко К.Б. Судебная практика по спорам, связанным с
возникновением права собственности на квартиры в домах ЖСК //
Комментарий судебной практики/Под ред. К.Б. Ярошенко. Вып. 1.- М.:Юридическая литература, 1994.
9.Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения.- М.: Статут, 2005.
10.Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру: Дис. канд. юрид. наук.- М.:Статут, 1994.
11.Емелкина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Дис. канд. юрид. наук.- М.:Статут, 2001.
12.Черепахин Б.В. Гражданско-правовая охрана интересов личности. - М.: Юридическая литература, 1969.
13.Годес А.Б. Некоторые вопросы правового регулирования жилищного строительства в СССР//Советское государство и право. 1958. N 3.
14. Братусь С.Н. Гражданское право. Изд. 3-е. М., 1947.
15.Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М., 1954.
16.Халфина Р.О. Право личной собственности граждан СССР. М., 1955.
17.Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Л., 1958.
18.Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. / Под ред. М.И. Брагинского. - М.: Статут, 1998.
19.Шершеневич Г.К. Учебник русского гражданского права,-М.:Спарк, 1995г.
IY.Материалы периодической печати.
1.Ермаков В.С. Общее имущество собственников жилья в многоквартирном доме// Жилищное право, 2003, № 2.
2.Литовкин В.Н., Право собственности и другие вещные права на жилище// Жилищное право, 2001, №2.
3.Ермаков В.С. Понятие многоквартирного дома// Жилищное право, 2003, № 3.
4.Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме// Жилищное право, 2004, № 4.
5.Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности.// Нотариус, 2003, №1.
6.Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.// Юрист, 2002. № 12.
7.Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // ВИЮН. 1941.№ 2.
8.Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право, 1998. N 3.
9. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом»//Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995.
10.Унина Е.В.О праве собственности граждан на жилые помещения // Правоведение, 1999. № 1.
11. Примерный устав товарищества собственников жилья, утверждён приказом Министерства земельного строительства РФ от 03.08.1998 № 35 // Бюллетень строительной техники, 1999, N 1.
12. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение, 1998. N 2.
Y. Материалы судебной практики.
1.Постановление Конституционного суда РФ «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального Закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья», № 10-П от 3 апреля 1998 г.// РГ. № 73.1998.
2.Постановление Пленума №23 Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004г. “О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем” //РГ. №83.2004.
3. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 года «По делу об ограничении приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования»// РГ. №75. 1998.
4.Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» // БВС РФ. 1993 №1.