Введение:
После многих десятилетий стремления государства решить жилищную проблему только за счет средств государства, радикальных изменений, несмотря на целый ряд положительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь так и не удалось.
С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры.
Таким образом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов.
Договор купли-продажи является одним из типов договоров, регули¬рующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение договора купли-продажи в имущественном обороте. Не слу¬чайно положения, определяющие отношения, связанные с куплей-прода¬жей, открывают раздел 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), посвященный отдельным видам гражданско-правовых обяза¬тельств.
Одним из видов договора купли-продажи является купля-продажа недвижимости. В качестве подвида выступает договор купли-продажи жилого помещения.
Объектом исследования дипломной работы является договор купли-продажи жилого помещения.
Глава 3:
При этом в доказывании нуждается сам факт «невменяемости» гражданина. Как правило, в таких случаях суды не ограничиваются свидетельскими показаниями, а требуют в подтверждение данного факта представления справок лечебных учреждений, проведения экспертизы и т.п.
б) среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
Сделка, совершенная, например, в состоянии опьянения, не может служить основанием признания ее недействительной по ст. 177 ГК РФ из-за целого ряда обстоятельств. Прежде всего, в большинстве случаев человек в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями. Кроме того, если считать состояние опьянения основанием для признания сделок недействительными, это породило бы неустойчивость делового оборота.
Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ). Таким заблуждением считается не соответствующее действительности представление о каких-либо существенных для данной сделки обстоятельствах или незнание этих обстоятельств.
Существенный характер заблуждения определяется в каждом конкретном случае судом. При этом заблуждение может касаться любого элемента сделки: личности контрагента, предмета сделки, сроков и места исполнения и т.д. В то же время заблуждение в мотивах, по которым лицо совершает сделку, не может считаться существенным, если этот мотив не включен сторонами в само содержание сделки. Так, если гражданин продал жилой дом в надежде получить работу в другом городе, но переезд не состоялся, это не может послужить для суда основанием признать недействительным заключенный в связи с предполагаемым отъездом договор купли - продажи.
Одним из оснований признания сделки недействительной по ст. 179 ГК РФ служит совершение ее под влиянием угрозы, то есть психического воздействия, вызывающего у лица опасения причинения ему или его близким личного или имущественного вреда (например, угроза лишить жизни, повредить здоровье, запятнать честь, уничтожить имущество и т.д.). Угроза может исходить от стороны в сделке или от других лиц, о действиях которых этой стороне известно.
В подавляющем большинстве случаев угроза является действием преступным и влечет за собой наряду с гражданско-правовыми санкциями применение к угрожавшему мер уголовной ответственности по ст. 163 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Основанием к признанию сделки недействительной является также угроза совершить действия, в которых выражалось бы злоупотребление принадлежащим угрожающему правом. Угроза совершить действия, в которых выражается осуществление права угрожающего, например, угроза направить по месту работы исполнительный лист для взыскания алиментов, не может служить основанием признания сделки недействительной.
Заключение:
В данной дипломной работе раскрыта сущность института договора купли-продажи жилого помещения.
Подведем итоги данной дипломной работы:
1) по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму;
2) существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения является: предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
3) договор купли-продажи заключается в простой письменной форме.
4) подлежит обязательной регистрации в ЕГРП.
5) при не соблюдении условий заключения договора купли-продажи жилого помещения договор считается недействительным.
6) основы правового регулирования оборота жилых помещений составляют Конституция РФ, ГК РФ, ЖК РФ, федеральные законы (например «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), законы, постановления Правительства РФ (например «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В настоящее время договор купли-продажи жилых помещений достаточно распространен, но есть еще проблемы применения его на практике:
1) не развита система квалифицированных юридических контор, которые помогут людям разъяснить порядок заключения договора, порядок исполнения договора;
2) риэлторские фирмы не качественно выполняют работу по оказанию услуг;
3) нет открытого доступа покупателя к информации о покупаемой квартире;
4) у покупателя нет данных о состоянии здоровья продавца, т.е. собственников жилых помещений;
5) кроме того, в настоящее время на рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.