Введение:
После многих десятилетий стремления государства решить жилищную проблему только за счет средств государства, радикальных изменений, несмотря на целый ряд положительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь так и не удалось.
С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры.
Таким образом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов.
Договор купли-продажи является одним из типов договоров, регули¬рующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение договора купли-продажи в имущественном обороте. Не слу¬чайно положения, определяющие отношения, связанные с куплей-прода¬жей, открывают раздел 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), посвященный отдельным видам гражданско-правовых обяза¬тельств.
Одним из видов договора купли-продажи является купля-продажа недвижимости. В качестве подвида выступает договор купли-продажи жилого помещения.
Объектом исследования дипломной работы является договор купли-продажи жилого помещения.
Среди прав человека и гражданина особое место занимает право на жилище, которое является неотъемлемым социальным благом, атрибутом цивилизации и цивилизованности . Договор купли-продажи жилого помещения является правоустанавливающим документом права собственности. В ст. 40 Конституции Российской Федерации (далее Конституция РФ) закреплено, что каждый человек имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен жилища. Жилищные права и свободы человека представляют собой высшую ценность, охрана, соблюдение и защита которых определяют смысл и содержание деятельности всех ветвей власти в Российской Федерации. Т.е. никто в Российской Федерации не может быть вынуждаем к бродяжничеству, к жизни «на улице» . Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, наем, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Поэтому актуальность данной дипломной работы очевидна.
Также следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки купли-продажи значительно расширился. Помочь оформить сделку между покупателем и продавцом включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлторская фирма, либо частный маклер . В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.
Предметом исследования дипломной работы - действующее законодательство, регулирующее жилищные отношения.
Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащим им на праве собственности жилищем. Гражданин может вступать в любые, не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (в том числе и купля-продажа).
Отсюда и основная цель дипломной работы - раскрыть сущность института договора купли-продажи жилого помещения.
Задачи данной работы:
1) раскрыть понятие и правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения;
Глава 3:
Перед судом по заявлению членов семьи такого гражданина, профсоюза и иных общественных организаций, прокурора, органа опеки и попечительства, психиатрического учреждения может быть поставлен вопрос о признании гражданина ограниченно дееспособным или недееспособным. В этом случае сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным судом недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Ст. 41 ГК РФ предусматривает и такую форму попечительства, как установление по просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, патронажа (покровительства). Распоряжение имуществом, принадлежащим совершеннолетнему дееспособному подопечному, осуществляется попечителем (помощником) на основании договора поручения или доверительного управления, заключенного с подопечным. Патронаж над совершеннолетним дееспособным гражданином прекращается по требованию этого гражданина.
Недействительность сделок, совершенных гражданами, не способными понимать значение своих действий. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими, признается судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения .
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
В отличие от сделок лиц, признанных недееспособными вследствие душевной болезни или слабоумия, сделки граждан, хотя и дееспособных, но находящихся в момент их совершения в таком состоянии, что они не могли понимать значение своих действий, не являются ничтожными, то есть бесспорно недействительными, а могут быть оспорены в суде.
При этом в доказывании нуждается сам факт «невменяемости» гражданина. Как правило, в таких случаях суды не ограничиваются свидетельскими показаниями, а требуют в подтверждение данного факта представления справок лечебных учреждений, проведения экспертизы и т.п.
б) среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
Сделка, совершенная, например, в состоянии опьянения, не может служить основанием признания ее недействительной по ст. 177 ГК РФ из-за целого ряда обстоятельств. Прежде всего, в большинстве случаев человек в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями. Кроме того, если считать состояние опьянения основанием для признания сделок недействительными, это породило бы неустойчивость делового оборота.
Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ). Таким заблуждением считается не соответствующее действительности представление о каких-либо существенных для данной сделки обстоятельствах или незнание этих обстоятельств.
Существенный характер заблуждения определяется в каждом конкретном случае судом. При этом заблуждение может касаться любого элемента сделки: личности контрагента, предмета сделки, сроков и места исполнения и т.д. В то же время заблуждение в мотивах, по которым лицо совершает сделку, не может считаться существенным, если этот мотив не включен сторонами в само содержание сделки. Так, если гражданин продал жилой дом в надежде получить работу в другом городе, но переезд не состоялся, это не может послужить для суда основанием признать недействительным заключенный в связи с предполагаемым отъездом договор купли - продажи.
Заключение:
В данной дипломной работе раскрыта сущность института договора купли-продажи жилого помещения.
Подведем итоги данной дипломной работы:
1) по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму;
2) существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения является: предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
3) договор купли-продажи заключается в простой письменной форме.
4) подлежит обязательной регистрации в ЕГРП.
5) при не соблюдении условий заключения договора купли-продажи жилого помещения договор считается недействительным.
6) основы правового регулирования оборота жилых помещений составляют Конституция РФ, ГК РФ, ЖК РФ, федеральные законы (например «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), законы, постановления Правительства РФ (например «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В настоящее время договор купли-продажи жилых помещений достаточно распространен, но есть еще проблемы применения его на практике:
1) не развита система квалифицированных юридических контор, которые помогут людям разъяснить порядок заключения договора, порядок исполнения договора;
2) риэлторские фирмы не качественно выполняют работу по оказанию услуг;
3) нет открытого доступа покупателя к информации о покупаемой квартире;
4) у покупателя нет данных о состоянии здоровья продавца, т.е. собственников жилых помещений;
5) кроме того, в настоящее время на рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.
Пути решения проблем:
1) обращаться за помощью профессионалов. Такую помощь могут оказать:
а) юрист, который скажет, какими документами необходимо запастись, как проверить их подлинность, какие сведения лучше собрать, и который возможно сможет и сам заняться оформлением сделки;
б) частный маклер, который возьмет на себя большую часть хлопот по оформлению сделки (правда, в наших условиях нужно быть осторожным: маклер может оказаться и пособником мошенников, так что не надо доверять непроверенным людям);