Введение.
Приватизация муниципальных и ведомственных жилых фондов создала, а инвестирование юридическими и физическими лицами жилищного строительства расширило рынок жилья в России.
С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с начала девяностых годов и была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры.
Таким образом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов.
Основу правового регулирования оборота жилых помещений, на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса России, которые в настоящее время получают развитие и в иных нормативных актах. Следует сказать, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному.
Значение публично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа недвижимости, и, в частности, жилых помещений, предопределяет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может возникать лишь вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм.
Гражданский кодекс РФ заложил основу такого соотношения, принципиально отличающегося от того, которое существовало в советском праве, когда недвижимость практически перестала быть объектом гражданских прав, была почти полностью исключена из гражданского оборота (возможность купли-продажи только жилых домов и дач и составляли “оборот” жилых помещений, допускавшийся Гражданским кодексом РСФСР 1964 года).
Создавая основу частноправового режима недвижимости, новый Гражданский кодекс предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в статье 131 ГК РФ устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования недвижимости и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.
2. Предмет договора купли-продажи жилого помещения.
Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ).
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.) определяет принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.
В соответствии со статьей 1 Закона под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы.
Таким образом, под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также вышеперечисленные "специализированные дома".
Жилищный фонд, либо его часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.
Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
Статья 558 ГК РФ к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми поме¬щениями, и соответственно, купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостинич¬ного типа, а также комнаты в комму¬нальных квартирах.
Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещений (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. (О продаже доли в жилом помещении см. дальше в дипломной работе (глава “Заключение договора”).
9. Библиография.
1. Барышева Т.В. “Жилье: права граждан и их защита” (Проект “Правовая культура”, выпуск 3).
2. Беспалов Ю."Обеспечение права ребенка на жилище" ("Российская юстиция", 1997, № 12) .
3. Братусь С.Н., Венгеров А.Б. Судебная практика в советской правовой системе. М.,1995.
4. Бюллетени Московской областной нотариальной палаты № 1-118. Информационно-справочная система 1994-2002 год.
5. Гражданское право. Ч.1, изд.2 (Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. - М., 1997).
6. Козырь О. “Понятие недвижимого имущества” (“Закон”,1999,№ 4).
7. Крашенинников П. “Недвижимость и учреждения юстиции” (“Закон”,1999,№ 4).
8. Лившиц Р.З. “Судебная практика как источник права” М.1998 г.
9. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок (Хозяйство и право, 1997, № 5.).
10. Мамишов З. "Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно" ("Российская юстиция", 1996, № 8).
11. "Правовые последствия самовольной постройки" (Утка В., "Российская юстиция", 1999, № 3).
12. Справочно-правовая система «Гарант», раздел «судебная практика».
13. Скловский К. "Договор купли-продажи: вещный эффект" ("Российская юстиция", 1998, № 10).
14. Скловский К., "Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике" ("Хозяйство и право", 1997, № 10).
15. Скловский К., "Защита владения, полученного по недействительной сделке" ("Хозяйство и право", 1998, № 12).
16. Справочник по нотариату. – Новосибирск: ООО «Издательство ЮКЭА», 1997.
17. Тихенко А. "Надо действовать на перспективу" (Российская юстиция. 1996. № 5).
18. Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996. Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996.
19. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя (Ученые записки Свердловского юридического института. Т.2. Свердловск, 1947.).
20. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. — М., 1995.
10.Список нормативных актов.
1. Конституция Российской Федерации. Официальное издание. – М.: Юрид. Лит., 1996. 64 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5, ст. 410.
3. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г., N 19, ст. 2069
4. Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изменениями от 15 ноября 1997 г., 27 июня 1998 г., 2 января 2000 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. №N 1, ст. 16
5. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. № 70-Ф3// Собрание законодательства Российской Федерации от 8 мая 1995 г., N 19, ст. 1709
6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от24.07.2002 г. № 95 ФЗ.
7. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., № 26, ст. 883
8. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. (в ред. на 28 апреля 1993 г.) (с изм. и доп. от 28 апреля, 30 ноября, 31 декабря 1995 г., 21 августа, 26 ноября 1996 г., 17 марта, 16 ноября 1997 г., 25 июня 1998 г., 4 января 1999 г.)// Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964, № 24, ст. 407
9. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 23.10.2002 //М.: ООО «ТК Велби», 2002.
10. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., № 3
11. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., № 47, ст. 4473.,
12. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (с изм. и доп. от 13 июня 1996 г., 24 мая 1999 г.)// Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. № 1, ст. 1
13. Указа Президента РФ № 1181 "О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов" // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 февраля 1994 г., № 7, ст. 693
14. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 года № 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов". // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 февраля 1994г.
15. Закон РФ "О закрытом административно-территориальном образовании" (с изменениями от 28 ноября 1996г., 31 июля 1998 г., 2 апреля, 31 декабря 1999 г.) принят 14 июля 1992 г. № 3297-1 .// Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20 августа 1992 г., № 33, ст. 1915
16. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст. 3594
17. Федеральный закон от 26 февраля 1997 г. N 29-ФЗ "О федеральном бюджете на 1997 год" (с изменениями от 14 июля, 26 и 30 декабря 1997 г., 9 января 1998 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 марта 1997 г. № 9, ст. 1012
18. Закон Российском Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959, "Российской газете" от 10 января 1993 г. № 5.