Сам термин ипотека (hypotheca) – греко-латинский термин, обозначающий древний институт традиционного хозяйства. Это – разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Особенность данного вида залога заключается в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество.
Следует также отметить, что сложившееся представление о ипотеке как исключительно способе кредитования приобретения жилья в собственность является в корне неправильным и глубоко ущербным для развития экономики. Следует отметить, что такое представления об ипотеки сложилось лишь в ХХ веке. Исторически же ипотека развивалась в первую очередь как способ обеспечения обязательств и своим появлением обязана, прежде всего, развитию отношений частной собственности. Развитие ипотеки как способа кредитования малого бизнеса, наряду с жилищным кредитованием, видится одним из важнейших направлений ее развития.
В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. В условиях инфляции, падения уровня производства, неплатежей за поставленные товары, выполненные работы и оказанные услуги широкое использование ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств, таких, например, как неустойка, теряет практический смысл. В этом случае ипотека обладает несомненными преимуществами. Во-первых, договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Благодаря ипотеке с момента возникновения обязательства выделяется имущество, которое может быть объектом взыскания со стороны получившего залог кредитора. Такой кредит, следовательно, уже не находится под угрозой неосуществимости в принудительном порядке принадлежащих кредитору имущественных прав, так как объект возможных взысканий уже обеспечен.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. К договору об ипотеке земельного участка должен быть приложен кадастровый план земельного участка.
Ипотека предприятий, зданий, сооружений, строений и иного недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 ГК РФ.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
обязательств. // Хозяйство и право. 1996. N 9. С. 41.
40. Аналитические записки. Часть 1. Ипотека: теоретические основы. Мировой опыт. Серия "Ипотечное кредитование". Киров, 2001. С. 25.
41. Андрюшина И.А. Институциональные основы ипотеки // Аграрные доктрины двадцатого столетия: уроки на будущее: Никоновские чтения-98. М., 1998. С. 78 - 81.
42. Александров А.Д. О некоторых изменениях и дополнениях, внесенных в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Юридический мир. 2002. N 5. С. 57 - 59.
43. Артемов В. Ипотека в строительстве // ЭЖ-Юрист. 2005. N 19.
44. Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников - первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. N 8. С. 22 - 31.
45. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона // Нотариус. 2002. N 1.
46. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки: новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М., 1900. С. 459.
47. Басин Е.В. Ипотечное жилищное кредитование - важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России // Жилищное право. 1999. N 2. С. 4 - 9.
48. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция. 2000. N 5 (май).
49. Богачева Т.В. в кн.: Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. проф. А.Г. Калпина, проф. А.И. Масляева, М., 1999. С. 414.
50. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. Издание 4-е. Издательство "Статут", 2002.
51. Вагапова Д.З. Все об ипотеке. Тольятти: ООО "Сеан-Издат", 2003.
52. Гимолеев Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения // Право и экономика. 2004. N 2.
53. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию // Российская юстиция. 1996. N 11.
54. Гражданское право в 2-х томах. Т. 2. М., 1993.
55. Гражданское право. Учебник. Том 2 / Отв. ред. д.ю.н., проф. Е.А. Суханов. М.: Издательство БЕК, 1994.
56. Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. проф. А.Г. Калпина, проф. А.И. Масляева. М., 1999. С. 416.