ВВЕДЕНИЕ
В условиях рыночной экономики одной из важных проблем для хозяйствующих субъектов является управление различными типами и видами проектов. Поэтому необходимо применение моделей и методов поддержки управленческих решений, направленных на оценку эффективности проектов.
Целью написания настоящей работы является проведение инвестиционного анализа проекта по открытию многофункционального торгово-развлекательного и офисного центра на предмет выявления экономической эффективности и целесообразности строительства данного объекта.
С этой целью предполагается:
• провести анализ безубыточности производства,
• дать оценку результативности реализации программы капитальных вложений в условиях инфляции,
• сделать попытку комплексной оценки инвестиционного проекта с учетом фактора риска, инфляции, вероятности получения прогнозируемых объемов сбыта,
• рассчитать срок окупаемости проекта.
Важнейшим этапом работы является экономическое обоснование целесообразности реализации проекта.
Объект исследования – рынок коммерческой недвижимости (торговой и офисной) г. Москвы, а именно: состав и структура издержек производства по реализации инвестиционных проектов, связанных с масштабным строительством объектов нежилой недвижимости.
Субъект исследования – инвестиционная деятельность по реализации выбранного проекта торгово-офисного центра и сопряженные с ней коммерческие риски, экономический эффект и финансовые показатели.
На территории Москвы находится более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66,9 миллиона кв. м, и 14,1 миллиона кв. м встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м (37,5%) находится в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м (52,1%) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м (10,4%) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышает 80 миллионов квадратных метров.
В структуре фонда площадей коммерческой недвижимости наибольшая доля приходится на торговые площади и офисные помещения - порядка 80% всей имеющейся в Москве коммерческой недвижимости.
В настоящее время отмечается стабильный рост сегментов торговой и офисной недвижимости. Активная рыночная политика местных властей, высокий уровень доходов населения и формирование мощного среднего класса, высокие темпы развития бизнеса и предпринимательства и инвестиционная активность, рост темпов строительства, предложения и спроса на объекты недвижимости создают благоприятные условия для развития рынка, цены на объекты недвижимости быстро растут и затем стабилизируются на достаточно высоком уровне. Как показывает практика, до настоящего времени этот потолок еще не достигнут.
Так, в 2003-2004 гг. продолжился рост объема торговых площадей на рынке коммерческой недвижимости, этот рост наиболее заметен в секторе торговых центров. Объемы строительства торговых центров в Москве по-прежнему сохраняются на высоком уровне, поскольку остаются значимыми следующие факторы:
• благоприятный инвестиционный климат;
• высокий уровень доходности торговой недвижимости;
• заинтересованность правительства Москвы в реорганизации мест стихийной торговли;
• стабильный рост уровня доходов населения.
В результате в 2003 году было введено в эксплуатацию более 400 000 кв. м новых торговых площадей.
Как и на московском рынке недвижимости в целом, в офисном сегменте продолжается плавный ценовой рост. Почти все новые офисы относятся к классу А. В 2003 году в городе было построено почти 500 тысяч квадратных метров офисов.
Московский рынок коммерческой недвижимости все больше приближается к западным стандартам. Аналитики отмечают тенденцию к стабилизации и снижению инвестиционных рисков, а также рост количества кредитов, выданных девелоперам. Вместе с тем, по мнению некоторых экспертов, уменьшается и доходность вложений в коммерческую недвижимость, увеличиваются сроки окупаемости проектов. С одной стороны, это усиливает конкуренцию между компаниями, с другой - может вызвать приток иностранных инвестиций в Москву.
С целью сбора информации о рынке коммерческой недвижимости было использовано большое количество источников. В качестве исходной базы для исследования использовались периодические издания, материалы компаний и электронные ресурсы последних 5 лет, находящиеся в открытом доступе.
Типы документов: данные официальной статистики (Государственный комитет по статистике, Федеральное агентство по строительству и ЖКХ), данные статистики компаний, обзорные статьи в деловой и профессиональной прессе, в сети Интернет, результаты исследований, материалы конференций, интервью с игроками рынка.
Аналитическая часть работы выполнена на основе существующих методов и приемов инвестиционного анализа и риск-менеджмента.
ЛИТЕРАТУРА
1. Данные официальной статистики.
1. Приложения к Постановлению «О Концепции и основных направлениях Городской целевой программы по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2002-2010 годы" Правительства Москвы от 11 июня 2002 г. № 429-ПП. Портал Строительный Мир, раздел НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ http://www.stroi.ru
2. ГОСКОМСТАТ РОССИИ - Россия. Распространение статистической информации www.gks.ru
3. Информационно-издательский центр "Статистика России" www.infostat.ru
4. Федеральное агентство по строительству и ЖКХ http://www.gosstroy.gov.ru
2. Статистика компаний.
1. Colliers International. http://www.colliers.ru Разделы: О компании, Пресса.
2. KETINVEST International http://www.ketinvest.com Разделы: Материалы/ Коммерческая недвижимость/Статьи/Рынок недвижимости
3. «Миэль» http://www.miel.ru/ Раздел Аналитика. http://www.miel.ru/analytics/
4. Риэлти-Информ". www.realty-inform.ru Разделы: Офисные помещения, Складские помещения, Аналитика и прогнозы.
3. Обзорные статьи в прессе.
1. Алена Шевченко. Рынок коммерческой недвижимости Москвы. Отраслевой обзор Информационного Агентства "БИНК" по материалам издания Ведомости.
2. Евлалия Самедова. Москва становится более деловой. Газета "Независимая Газета", декабрь 2003 г.
3. Недвижимость запаса. Журнал M&D Business (Мир и Дом – Бизнес), №4 Апрель 2004.
4. Сергей Жарков. Новые офисы от новых игроков. Газета "Ведомости", 11 февраля 2003.
5. Иван Гидаспов. Ординарный офис. Компании предпочитают недвижимость средних размеров. Журнал «Компания», 3 февраля 2003 г.
6. Офис на одного. Журнал M&D Business (Мир и Дом – Бизнес), №4 Апрель 2004.
7. Михаил Морозов. Офисы в Москве: спад намечен на 2004 г. Журнал "Русский Фокус", №19, 2-8 июня, 2003 г.
8. Илья Ступин. Офисы дешевеют. Журнал «Эксперт», 8 декабря 2003 г.
9. Джон Харрисон, Александр Самарцев. Ошибки начинающих девелоперов на рынке зданий класса В. Журнал Commercial Real Estate, апрель 2003 г.
10. Иван Гидаспов. Помещения по ощущениям. Офисной недвижимости не хватает. Журнал «Компания», №47, декабрь 2002г.
11. Премьер-лига. Журнал M&D Business (Мир и Дом – Бизнес), №4 Апрель 2004.
12. Федор Башкатов. Российским рынком офисной недвижимости заинтересовались настоящие инвесторы. Журнал «Компания», №18. Май 2003.
13. Михаил Морозов. Склады — иностранцам, офисы — нашим, а ритейл разделим пополам. Журнал "Русский Фокус", 15 декабря 2003 г.
14. Илья Ступин. Помещение для дел. Журнал «Эксперт», 18 февраля 2002 г.
15. Предпринята первая попытка классифицировать офисную недвижимость. Журнал «Русский Фокус». 08.06.2003 г.
16. В Москве появился избыток недвижимости. //Финансовые известия, 19.02.2004.
17. Ольга Говердовская. Рынок дорогих офисов готовится к борьбе за арендаторов. Журнал "Компания", 26.03.2004 г.
4. Результаты исследований.
1. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России в 1999 году. Анализ и прогноз. http://www.realtymarket.ru/docs/anl_16.htm
2. Стерник Г.М. Мировая политическая и экономическая ситуация и ее влияние на рынок недвижимости. http://www.realtymarket.ru/docs/anl_37.htm
3. Стерник Г.М. Рынок недвижимости на подъеме: рост цен опережает прогнозы (доклад на научном семинаре в ЦЭМИ РАН 21.11.00. http://www.realtymarket.ru/docs/anl_24.htm
4. Стерник Г.М. Прогноз ситуации на рынке недвижимости Москвы до 2005 года (доклад на секции аналитики 4-го Конгресса по недвижимости). http://www.realtymarket.ru/docs/met_15.htm
5. Стерник Г.М. Рынок недвижимости в 2000 году: кризис закончился - забудьте. http://www.realtymarket.ru/docs/anl_13.htm
6. Стерник Г.М. Рынок коммерческой недвижимости Москвы до и после кризиса. http://www.realtymarket.ru/docs/anl_08.htm
7. Стерник Г.М. Рынок коммерческой недвижимости Москвы. http://www.realtymarket.ru/stat.htm
5. Материалы конференций.
Форум «Инвестиционные перспективы России на новый президентский срок», 17 - 21 марта 2004г., Давос (Швейцария). «Иностранные инвесторы хотят присутствовать на московском рынке коммерческой недвижимости, но не любой ценой» - Журнал M&D Business (Мир и Дом – Бизнес), №4 Апрель 2004. http://www.miridom.ru/business.htm
6. Интервью в прессе.
1. Потенциал рынка инвестиций в недвижимость огромен. Журнал "Рынок Ценных Бумаг"#3 за 2001 год. Интервью с управляющим фонда «Недвижимость» ЗАО «Управляющая Компания «Менеджмент-Центр» Романом Шемендюком.
2. Илья Ступин. Профессиональные покупатели. Журнал "Эксперт", №21, 9 июня 2003 г. Интервью с Максимом Куниным, Начальником отдела инвестиций в недвижимость Fleming Family & Partners (Russia) Limited, и Олегом Мышкиным, Директором отдела офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International.
7. Информационно-аналитические материалы в сети Интернет.
1. Информационный портал «Анализ рынка недвижимости»:
2. Анализ и прогноз развития рынка недвижимости, апрель 2004. www.arn.ru
3. Статьи о рынке http://www.arn.ru/Jurnal.htm
4. Данные о рынках Москвы и области http://www.arn.ru/Stat.htm
5. Роман Хохлов. Бизнес-метры повышенного спроса. Источник: www.m-2.ru
6. Веб-сайт “Рынок недвижимости России” http://www.realtymarket.org http://www.realtymarket.ru/index.htm Разделы: коммерческая недвижимость, мониторинг, аналитика, статьи. http://www.realtymarket.ru/stat.htm#analitika
7. Веб-сайт RussianRealty / Русская недвижимость http://www.RussianRealty.ru Раздел «Аналитика». Аренда нежилых помещений в 2000 году и прогноз на 2001 год. Начато строительство бизнес-центра за пределами МКАД (по материалам Penny Lane Realty).
8. Елена Тофанюк. Московские офисы стремительно дорожают. Отдел экономики РИА «РосБизнесКонсалтинг». www.rbc.ru
9. Веб-сайт http://www.marketsurveys.ru Разделы: исследования, публикации, обзоры рынков. Подразделы: офисная недвижимость, складская недвижимость.
10. Обзоры, частично и полностью опубликованные на сайте:
11. Положение на рынках складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
12. Рынок офисной недвижимости Москвы и перспективы его развития
13. О ставках на аренду нежилых помещений в Москве
14. Положение на рынках офисной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
15. На рынке коммерческой недвижимости России в остром дефиците выставочные площади
16. Москва: положение на рынке офисной недвижимости
17. Москва: положение на рынке офисной недвижимости
18. Москва: проблемы рынка складской недвижимости
19. Компания "Система ГАЛС" на московском рынке офисной и торговой недвижимости
20. Москва: тенденции и перспективы развития рынка коммерческой недвижимости
21. Москва: рынок офисной недвижимости во втором полугодии 2003 года Москва: на рынке офисной недвижимости класса "С"
22. Москва: рынок недорогой (классы В и С) офисной недвижимости
23. Западные компании дают новый импульс развитию рынка складской недвижимости Московского региона
24. Российский рынок офисной недвижимости в ожидании крупных инвесторов
25. На рынке коммерческой недвижимости Москвы
26. Рынки офисной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
27. Рынок складских помещений Московского региона России
28. Положение на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
29. Москва: новые факторы развития рынка коммерческой недвижимости
30. Состояние и перспективы рынка торговой недвижимости Московского региона России
31. Московский рынок офисной недвижимости: новая система классификации офисных зданий
32. Рынок офисных помещений Москвы
33. Москва: положение на рынке офисной и торговой недвижимости
34. Россия: телекоммуникационная "начинка" офисных помещений
35. Москва: тенденции и перспективы развития рынка офисной недвижимости
36. Москва: положение с офисной недвижимостью
37. Положение на рынке офисной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
38. Москва: перспективы рынка коммерческой недвижимости в 2003г.
39. Тенденции развития рынка офисной недвижимости Москвы
40. Рынок коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге: предварительные итоги 2002г. и перспективы
41. Современый рынок коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
42. На рынке офисных помещений Москвы
43. Положение на рынке офисных помещений Москвы и С.-Петербурга
44. Рынок офисной недвижимости Москвы
45. На рынке офисной недвижимости Москвы
46. Москва: ситуация на рынке коммерческой недвижимости
47. Москва: программа обеспечения малых предприятий офисными площадями
48. Положение на рынке офисных помещений Москвы
49. На рынке складских помещений Москвы и С.-Петербурга
50. Рынок офисных помещений Москвы и С.-Петербурга
51. Москва: рынок коммерческой недвижимости
52. Москва: тенденции рынка офисных помещений
53. Рынок офисных помещений Москвы
54. Рынок недвижимости: средняя стоимость аренды офисов в Москве
8. Учебно-методические материалы.
1. Стерник Г.М. Классификация офисной недвижимости. http://www.realtymarket.ru/docs/met_14.htm
2. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. “Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору)”. РГР, - М. 1997.
3. Стерник Г.М. “Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости”. РГР, - М. 1998.
4. Стерник Г.М. Системный подход к анализу рынка недвижимости. http://www.realtymarket.ru/docs/met-sys.htm
5. Стерник Г.М. Методология анализа рынка недвижимости. http://www.realtymarket.ru/docs/met_07.htm
6. Авдашева С.Б., Розанова Н.М. Теория организации отраслевых рынков. Учебник. - М.: ИЧП "Издательство Магистр", 1998. - 320 с. Гл. 2.
7. Гальперин В.М. и др. Микроэкономика.- СПб.: изд-во Санкт-Петербургского университета экономики и финансов, 1998.
8. Пиндайк Р., Рубинфельд Д. Микроэкономика. - М.: Дело, 1992.
9. Шерер Ф.М., Росс Д. Структура отраслевых рынков. - М.: ИНФРА-М, 1997.
10. Е.В.Савицкая. Микроэкономика. Опорный конспект по микроэкономике. М.-2002. Гл. 6, 14.
11. Е.В.Савицкая. Микроэкономика. Курс лекций по микроэкономике. М.-2002. Гл. 6, 14.
12. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - С.-Пб., 1999, с. 14 - 18.
13. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М., 1996, с. 5 -11.
14. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. А.А. Горбунова. - С.-Пб., 1997. - С. 24 - 26.
15. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. – М.: 1999. - С. 7- 30, 85 - 96.
16. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Г.А. Краюхина. - С.-Пб., 1999. - С. 5 -25.
17. А.Н. Асаул, Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. С.-Пб., 2001. – 180 с.
18. Задоя А.А. Микроэкономика: курс лекций: Учебное пособие. – Днепропетровск, 2000. – 147 с. Гл. 6.
19. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. М., Банки и биржи, ЮНИТИ, 2001. - 120 с.
20. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. - М., ИНФРА-М, 1996. - 432 с.
21. Идрисов А. Б., Картышев С.В., Постников А.В. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. М., Информационно-издательский дом “Филинъ”, 1997. - 272 с.
22. Ковалев В. В. Методы оценки инвестиционных проектов. М., Финансы и статистика, 1998. - 144 с.
Приложение
1. Ориентировочная стоимость работ и затрат на строительство многофункционального торгового комплекса.
2. Расчет арендных поступлений.
3. Характеристика основных методов оценки эффективности проектов в стационарной рыночной экономике.