Введение:
Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Основной, базовый объект недвижимости – земля – имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.
Как и великая депрессия начала двадцатого века мировой экономический кризис начавшийся в 2008 году вызвал процессы, которые способны полностью изменить мировую финансово экономическую систему.
Кризис оказал значительное негативное влияние, прежде всего, на рынок жилой недвижимости. Это объясняется тем, что два главных источника финансирования объектов жилой недвижимости – средства частных инвесторов, непосредственных покупателей квартир, а также банковское кредитование – оказались практически недоступными для застройщиков. Банки ужесточили условия и повысили стоимость как ипотечных займов для населения, так и кредитования для девелоперов. Кроме того, на рынок жилья оказали также негативное влияние высокий уровень инфляции и значительное удорожание себестоимости строительства. А поскольку практически все проекты жилья реализуются за счет двух вышеуказанных источников, и у застройщиков практически нет свободных финансовых средств, закономерно, что девелоперы жилой недвижимости вынуждены предпринимать экстренные меры, включая замораживание строительства и массовые увольнения, лишь бы избежать понижения цен. По сравнению с жилой недвижимостью, коммерческая также подвержена влиянию кризисных явлений, однако все-таки в меньшей степени. Если потребители жилой недвижимости, даже имея собственные финансовые средства, заняли выжидательную позицию в надежде на снижение цен, то в случае с коммерческой недвижимостью спрос на площади всех сегментов рынка не уменьшается и не останавливается, даже при некотором замедлении экономического роста. Необходимо отметить, что даже в европейских государствах, где рынки коммерческой недвижимости являются достаточно насыщенными, в первом полугодии 2008 кризис привел лишь к незначительной корректировке арендных ставок. Поэтому, особенно актуальным является вопрос современного состояния и тенденций развития мирового рынка недвижимости.
Целью курсовой работы является изучение теоретических и практических аспектов функционирования современного рынка недвижимости.
Для достижения цели были сформулированы следующие задачи:
? изучить теоретические аспекты мирового рынка недвижимости
? провести анализ мирового рынка недвижимости в период финансового кризиса;
? охарактеризовать современное состояние и тенденции развития мирового рынка недвижимости
Объектом курсовой работы является мировой рынок недвижимости.
Предмет исследования – финансово-экономическое состояние и тенденции развития мирового рынка недвижимости.
В ходе выполнения работы были использованы следующие методы: описательный, статистический, аналитический, а также метод сравнения.
Глава 3:
2010 год принес стагнацию на рынок недвижимости. В странах, где квадратный метр в кризис резко подешевел, темпы падения замедлились или сменились коррекцией. Вместо бурного подъема - незначительный рост. Только Китай и США стоят особняком в риелторских сводках.
38% проданных в этом году домов в США - те, что были в залоге у банков. Предложение увеличилось, спрос и цены остались прежними. В среднем - 165 тысяч долларов. Ровно столько дом на одну семью стоил год назад. 40-процентное падение цен в Калифорнии не изменило расстановку сил. На побережье по-прежнему самая дорогая недвижимость. Зато в кризис появились новые лидеры - Вайоминг, Монтана и Колорадо [35].
В Китае уже пытаются охладить пыл инвесторов. Жилищный пузырь надулся: пекинский экономкласс за полгода взлетел в цене на 63%, шанхайский в январе прибавил 9%, с сентября по февраль 87%. В среднем Поднебесная подорожала на четверть. В Гонконге – плюс 22%.
Чуть прохладней на израильском квартирном рынке (плюс 21% по квадратному метру), австралийском (плюс 14%) и европейском. Лидируют скандинавские страны - Норвегия, Финляндия и Швеция. Финские домики в почете у немцев и французов, норвежскими фьордами и шведской Лапландией интересуются испанцы и американцы. Только русских денег в северных широтах не водится. Пока ни один российский инвестор не вложил деньги в Швецию.
Деньги российских инвесторов в Лондоне. 14% всех сделок с недвижимостью – крупнейшая доля. Теперь россиянам обязаны и британские и европейские риелторы. Продажи новостроек в Туманном Альбионе за второе полугодие 2009 года выросли на 200% и задали темп континентальной Европе. Как поясняет директор по развитию компании Knight Frank, мировая тенденция в том, что весь остальной европейский рынок следует курсом, проложенным Лондоном [31, с. 99].
Инвесторов подкупил дешевый фунт. С отметки 1,9 доллара в начале 2008 года британские деньги скатились к 1,4 доллара в середине 2009 года. Валютный дисконт на апартаменты превысил 30%. Но когда фунт снова пошел вверх, лондонская недвижимость как объект инвестиций уже не так выгодна.
Если смотреть по городам, то с точки зрения инвестиционной привлекательности в лидерах уже второй год подряд Мюнхен и Гамбург. Париж на третьем месте, он опередил Лондон.
Мюнхен и Гамбург, где квадратный метр стоит от 2 до 5 тысяч евро, оказались интересны и самим гражданам Германии и покупателям из-за рубежа. Страна, где жилищное законодательство одно на всех и не зависит от гражданства, даже за кредит можно не платить. «Есть множество вариантов. Вплоть до того, что есть ставка 0%. Если вы имеете право на жительство, работу, доходы, то можете получить подобные дотации», - поясняет директор риелторской компании Максимилиан Хайн.
Немецкий предприниматель говорит, что этот год начался скромным ростом. С начала кризиса цены стабильны. В Германии не было пузыря как в Испании или Дубае. Все время недвижимость росла по 1-3% в год, и падать было нечему.
В Дубае квартирный вопрос зашел в тупик. До ноября 2009 год - бурный рост спроса и цен, после обвал и бегство инвесторов. Рынок рухнул в одночасье, как только стало известно, что фонд Dubai World оказался дутым. В стране арабских шейхов нет денег, чтобы расплатиться с кредиторами. Dubai World до сих пор выпрашивает отсрочки по займам. Апартаменты в небоскребах продолжают дешеветь: минус 47% с ноября по февраль.
Стремительное падение, но не самое глубокое. Главный аутсайдер Прибалтика. Латвийские метры подешевели за кризис ровно в половину, литовские – на 30%. Почти столько же скинул украинский квадрат. Минус 26% - результат Болгарии (худший среди курортных стран). Греческие метры, например, потеряли в цене всего полтора процента. Афинских риелторов не беспокоят забастовки, угроза дефолта и критический дефицит бюджета страны. Скидок за нестабильность не будет. Сами греки и страны Евросоюза говорят о том, что проблемы решаемы. Поэтому не стоит рассчитывать на то, что сейчас, пользуясь ситуацией, можно что-то будет приобрести со скидкой 50%.
Италия с Испанией (минус 3-5% по рынку) демпингом тоже не увлекаются. Вместо этого «черный» пиар. Действенный метод. Клиенты покупаются на доводы продавцов. Как поясняет управляющий директор риелторской компании (Италия), Испания - это надутая цена, прежде всего, за счет очень легких кредитов. Однако другие участники рынка высказывают противоположную точку зрения.
Москву риелторы назвали разочарованием года. Квадратный метр с начала кризиса полегчал на 20-30%, как в Софии, Дублине или Вильнюсе. Но даже при этом квартиры в московских спальных районах дороже, чем в берлинском предместье. Бизнес-класс где-нибудь на Ленинском проспекте сравним с апартаментами в Белгравии, что к юго-западу от Букингемского дворца.
Заключение:
Таким образом, по итогам проведенного анализа мирового рынка недвижимости можно сделать ряд выводов:
1. Многие рынки недвижимости в ведущих экономиках остаются проблемными. Из 27 стран, которые уже опубликовали свои данные в третьем квартале, все больше стран пережили падение цен на жилье (17 стран) в течение года до настоящего времени, чем показывают рост цен (10). Кроме того, падение цен на жилье в ряде стран были гораздо больше, чем повышение цен на недвижимость в любой стране, и включают в себя беспрецедентное серьезных падений в Латвии (-59,7% с начала года), ОАЭ (-48,1%), Болгарии (-28,7%) , Исландия (-21,2%), Россией (-19,5%) и Словакии (-15,3%) (все данные с поправкой на инфляцию).
2. В последнем квартале рост цен произошел в 16 странах, и цены опустились лишь в 11, из всего 27 исследуемых стран. Ежеквартальная динамика изменений цен на жилье в Великобритании, Канаде, Германии, Сингапуре и Южной Африке вернулась в положительную область, после того как эти страны сильно пострадали во время глобального финансового кризиса.
3. Наблюдается тенденция к восстановлению рынка. В более широком плане, как кажется, мир поляризован между азиатскими странами, которые испытывают высокие темпы экономического роста и высокие цены на жилую собственность повышаются (кроме Таиланда), и Восточной Европой совместно с ОАЭ, где экономический рост застопорился, и рынки недвижимости обвалились. Хотя даже там, данные за последний (третий) квартал дают надежду.
4. Мировой рынок недвижимости в 2011 году ждет замедление роста. Это связано с отменой «кризисной» государственной помощи в ряде стран, повышением цен и недоверием людей и банков к ипотечным кредитам. Самый низкий рост будет, как и в этом году, в странах, где в кризис был самый сильный спад на рынке жилья, – в Испании, Ирландии и в Восточной Европе. Например, цены в некоторых районах Ирландии сейчас почти на 50% ниже своих пиковых значений 2006 года. В течение следующих 18 месяцев эти рынки ждет дальнейшее падение цен.
5. Рынок ипотечного кредитования в России постепенно восстанавливается. Власти прогнозируют к 2012 году увеличение доли сделок с ипотекой до 20% по стране, а также рост числа выдаваемых кредитов до 490000 штук в год. Таким образом, фактически к 2012 году запланирован возврат на докризисный уровень, что в ближайшие два года вполне реально. Но стоимость таких кредитов очень высока, ставки в России в несколько раз выше, чем в Европе и США. Темпы и объемы продаж уже достигли бы докризисного уровня этой осенью. Но банки буксуют: условия становятся доступнее, но с некоторым опозданием.