Введение:
Принятый 25 октября 2001 года Земельный кодекс РФ, возможно, не оправдал ожиданий. Невооруженным глазом можно заметить огромное количество недочетов юридико-технического характера, которые неизбежно повлекут за собой проблемы не столько теоретического, сколько практического свойства. Тем не менее, достоинство Земельного кодекса состоит хотя бы в том, что он устранил многие пробелы федерального законодательства, препятствовавшие обороту земли.
Право аренды, наряду с правом собственности, стало одним из основных прав на землю. Указанная тенденция явилась результатом вытеснения из земельного законодательства права постоянного пользования и права пожизненного наследуемого владения. Так, существенно сужен круг лиц, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного пользования. В настоящее время к их числу относятся только государственные и муниципальные учреждения, а также казенные предприятия.
Юридические лица, а также граждане с момента вступления в силу Земельного кодекса вправе приобретать земельные участки только в собственность или в аренду. Более того, в отношении юридических лиц, которым земельные участки принадлежали на праве постоянного пользования до вступления в силу Земельного кодекса, установлены специальные требования. Такие юридические лица должны переоформить право постоянного пользования на право собственности или аренды в срок до 1 января 2004 года. Правда, Земельный кодекс не устанавливает никаких санкций за неисполнение данного положения. В связи с этим его действенность можно поставить под сомнение.
Развитие земельных отношений в Российской Федерации должно опираться на положительный опыт Москвы по проведению земельной реформы в развитии арендных отношений и, в частности, по совершению сделок с правами аренды земельных участков. При этом государственные органы, реализуя права арендаторов на совершение сделок с правами аренды земли, должны нормативно определить степень и границы действия такого отношения, соотнеся с требованиями других законодательных актов: при неблагополучном развитии правоотношений, напрямую не связанных с использованием земельного участка и дальнейшим движением права аренды земли,— с возможностью исключения нарушения интересов государства при реализации и оформлении прав аренды на землю на другое лицо, в том числе путем исполнения судебных решений, принятых без изучения земельно-правовых особенностей и интересов государства, выступающего арендодателем земельных участков.
Практика показывает, что торги не являются единственной формой предоставления земельных участков, на которых продается право аренды земли. Торги – формализованная и неудобная процедура реализации при малом спросе и наличии градостроительных ограничений, связанных с освоением предоставляемого земельного участка. В этой связи предпочтительным является прямая сделка купли-продажи прав аренды земли на объекты с одним претендентом; в случаях, когда земельный участок вызывает действительный интерес нескольких субъектов, торги с учетом максимальных градостроительных, экономических и других параметров целесообразно проводить в форме аукциона, а не конкурса.
Глава 2:
В принципе данная процедура заключения договора не является единственной. Ее нельзя назвать приемлемой и удобной в условиях малого спроса на земельные участки из-за отсутствия у многих землепользователей денежных средств. Кроме того, такая процедура сопряжена с множеством формальных и подчас ненужных, но обязательных условий, как то: рекламная кампания, участие в торгах не менее двух субъектов — соблюдение которых делает их непривлекательным и для инвесторов, заинтересованных вложить значительные инвестиции в освоение земельных участков. В связи с чем предпочтительной остается прямая сделка купли-продажи прав аренды земли, предполагающая возможность в рамках «вторичного рынка» совершать гражданско-правовые сделки с правом аренды и переоформления перехода прав и договора аренды на правоприобретателя права аренды.
В третьей главе дипломного исследования нами были рассмотрены вопросы заключения договора купли-продажи права аренды земельного участка и передачи прав аренды: общие положения об организации проведения торгов, оценки стоимости права аренды, условия участия в торгах и порядок закрепления результатов торгов.
В результате проведенного исследования нами выяснено, что при предоставлении части земельного участка для благоустройства право аренды может быть оценено. При этом необходимо учитывать коммерческий или некоммерческий характер использования земельного участка будет осуществляться. Однако в большинстве случаев оценщики эти параметры не указывают в своих актах оценки стоимости права аренды земли.
Кроме того, нами сделан вывод о том, что применяемая в Москве процедура подачи и принятия заявлений не отражает всей полноты юридической значимости торгов, поскольку торги являются разновидностью сделки. Участие в торгах должно оформляться соглашением. Для заключения такого соглашения лицо, получившее публичную оферту и желающее участвовать в торгах, должно предоставить документы о платежеспособности, в том числе на уплату задатка, гарантировать исполнение договора аренды земельного участка в случае победы на торгах, предоставить организатору торгов уставные и иные документы. В связи с этим нами сделано предложение о необходимости дополнить положения о заключении в письменной форме соглашений на участие в торгах урегулированием вопросов о задатке, сроках предоставления документов и других условиях проведения торгов.
Кроме того, при проведении торгов с одной стороны, определяется лицо, с которым полномочный орган должен заключить договор аренды земельного участка, с другой стороны, распорядительный акт о предоставлении земельного участка на момент проведения торгов отсутствует. В этом случае заключение договора аренды земли с победителем торгов ставится в зависимость от издания распорядительного акта о предоставлении земельного участка. И только затем заключается договор аренды. Такое положение, на наш взгляд, входит в противоречие с нормами Гражданского кодекса о заключении договора аренды земли, но заключение договора без предоставления земельного участка не соотносится с порядком и этапами предоставления земельного участка.
В связи с этим нами предложено восполнить данный пробел путем дополнения законодательных актов положением о предоставлении земельных участков по результатам торгов либо до проведения торгов с поручением организатору торгов заключить договор с их победителем.
Таким образом, в результате проведенного исследования о порядке проведения торгов правом аренды земельного участка, необходимо принятие единого нормативного акта, регулирующего порядок проведения торгов правом аренды на федеральном уровне, в котором будет детально урегулирована процедура передачи права аренды земельного участка.
Заключение:
В настоящем дипломном исследовании нами были рассмотрены вопросы договора аренды земельного участка. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились. Договор аренды – самосовершенствующийся механизм. Еще в 1989 году исследователи этого договора отмечали, что аренда, как механизм хозяйствования должна совершенствоваться. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.
В первой главе дипломного исследования нами были рассмотрены общие положения о договоре аренды со времен римской империи, положения о найме имущества в дореволюционной России, а также современные нормы договора аренды.
Во второй главе дипломного исследования нами были рассмотрены вопросы аренды земельных участков, общие положения об аренде земли, сроках аренды, правах и обязанностях сторон, арендные платежи за землю и право аренды земельного участка.
Одной из основных проблем, затронутых нами во второй главе – это соотношение применения норм гражданского и земельного права к аренде земельных участков. История возникновения проблема разграничения гражданского и земельного законодательства имеет давнюю историю: истоки ее относятся к 50-60- м годам ХХ в. Однако несмотря на предельную ясность, с которой юридической наукой были определены методологические пути решения этой проблемы, среди ученых не прекращались дискуссии относительно того, могут ли земельные отношения, имеющие ярко выраженные специфические черты, определяемые формой собственности на землю и особенностью объекта этих отношений, регулироваться только нормами советского земельного права, или к ним применимы также и нормы советского гражданского права. Проанализировав точки зрения ученых, мы сделали вывод о том, что в общем порядке договор аренды земельного участка должен регулироваться нормами гражданского права, с учетом специальных норм земельного законодательства.
Кроме того, во второй главе нами было рассмотрено право аренды земельного участка. Законодательное определение дефиниции аренды земельного участка отсутствует. Нами предложена следующая формулировка дефиниции: аренда земельного участка — это предоставление арендодателем вынесенной на местности в определенных границах территории, с определенной площадью, имеющей кадастровый номер, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника либо лица, его представляющего, для возмездного и срочного пользования и/или владения в определяемых на основе волеизъявления собственника земельного участка, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией, и предусматриваемой договором аренды земельного участка. При этом способы заключения договора аренды земли могут определяться на основе торгов в виде конкурса или аукциона, сделки купли-продажи, предоставления земельного участка распорядительным актом органа власти либо землепользователя (при вторичном пользовании) при согласии собственника, а также в порядке перехода прав при переходе имущественных прав на здание, строение, сооружение на участке. Договор аренды земельного участка — двусторонняя, возмездная, консенсуальная сделка. Он вступает в силу с момента государственной регистрации в учреждении юстиции. Сторонами его являются арендодатель и арендатор (или несколько арендаторов). Предметом договора выступает земельный участок. Из анализа действующих нормативных актов следует, что заключение на торгах возможно путем выставления на торги права аренды и права на заключение