Введение:
С развитием предпринимательской деятельности в России появляется много новых понятий и определений. Одно из них – «риэлтер». Это понятие означает лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью, осуществляя различные сделки с землей, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями, то есть с недвижимым имуществом.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента.
Рынок недвижимости в России, или как его еще называют риэлтерский (от английского real estate , дословно «реальная недвижимость»), переживает сейчас определенные трудности, которые типичны для развития различных сегментов российского рынка, имеющих не только не мало отличий, но и много общего. В развитии данного рынка можно выделить три этапа.
Первый, который можно условно назвать «младенческим», наиболее бурный период развития пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир, и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателем было уже достаточно.
На втором этапе («юношеском») появляются первые нормативные акты, регулирующие этот вид деятельности. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.
Глава 3:
Ипотека означает выдачу ссуды под залог недвижимого имущества. Классический объект илотеки-земельный участок. Ипотека открывает возможности предоставлять в качестве залога так же здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры.
Ипотечные кредиты, как правила, недорогие, моржа ипотечных банков невелика, а прибыль " набирается" за счёт больших объёмов размещаемых кредитов. Привлекают эти банки средства под невысокие проценты, но вследствие очень высокой надёжности размещаемые ими ипотечные облигации прользуются устойчивым спросом [16, с. 10].
На рынке ипотечных кредитов функционируют четыре субъекта:
- заёмщик, стремящейся приобрести возможно лучшую недвижимость;
- банк, который стремится получить максимальную прибыль путём ограничения риска ипотеки;
- инвестор, который стремится получить максимальную прибыль, вкладывая средства в закладные;
- правительство, которое должно создать правовые экономические условия для фукционирования системы ипотечного кредитования.
Ипотечные кредитные механизмы должны обеспечить доступность кредита для заёмщика, а так же прибыльность кредитования.
Существуют несколько разновидностей кредитных механизмов, позволяющих в большей или меньшей степени обойти достаточно высокий уровень инфляции, которая существует в стране.
Первый механизм - это кредитование с фиксированной ставкой.
Второй механизм основан на кредитах со ставкой, корртируемой по уровню цен в стране, когда периодически (примерно раз в квартал) пересматривается кредитная ставка в зависимости от уровня цен.
Третий механизм - кредитование с регулируемой отсрочкой платежей -разработан одним из институтов экономики США специально для применения в Российских условиях. Суть его в том, что заёмщик должен выплачивать по основному долгу или кредиту не более 30% дохода. Первоначальную сумму выплаты относительно низка и повышается со временем. Это позволяет перенести выплату основной части долга на более поздний срок. Принцип этого механизма в том, что расчитывается две процентные ставки, одна из которых называется контрактной и служит для расчёта суммы задолженности, а вторая - платёжной, для расчёта ежемесячных платежей. Эти ставки неравнозначны.
Заключение:
В последнее время большой интерес для многих стал предоставлять российский рынок недвижимости. Большое значение имеют(как для продавцов, так и для покупателей, а так же и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости. Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни
и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, то оценкам отечественных и зарубежных экспертов, занимающихся анализом финансовой ситуации в России, купля-продажа квартир занимает одно из первых мест по степени рентабельности. Предприниматели, вкладывая в этот сигмент финансового рынка капитала, реально увеличивают свои доходы. Учитывая стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес является одним из самых выгодных: посреднические организации -риэлторские фирмы и отдельные маклеры - готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом большие дивиденды. Аренда зданий и сооружений тоже очень распространена на рынке недвижимости. Частные предприниматели, фирмы арендуют помещения для магазинов, складов, офисов, цехов.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно - правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сигмента - рынка недвижимости.
Успешное и эффективное развитие имущественного оборота в предпринимательских отношениях, как показывает практика, во многом зависит от наличия чётких и достаточно полных правил, содержащихся в законодательных и иных правовых актах. Особенно это актуально в тех случаях, когда предметом заключаемых участниками рыночных отношений, сделок становится объекты недвижимости. Ценность и значение этих объектов для субъектов гражданского оборота должны обуславливать необходимость их строгой правовой регламентации.
Различные специалисты в областях, связанные с недвижимостью: риэлторские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости и о вновь появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости.
На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешенные схемы финансовой застройки. Появились новые виды профессий риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и другие.
В рассвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, залог вступает одной из немногих и наиболее эффективной гарантией стабильности отношений между субъектами экономики в повседневной практике, по сути своей, представила реальную страховку исполнения обязательств. Сегодня, несмотря на наличие негативных оценок действующего законодательства о залоге, он приобретает всё большую популярность, чему есть масса причин, вытекающих из современной рыночной ситуации в стране.