Введение:
В течение последнего десятилетия были созданы правовые и организаци-онные основы государственной жилищной политики, определены ее приори-тетные направления и отработаны механизмы их реализации. Сформирована нормативно-правовая база, которая является основой для дальнейших преобра-зований в жилищной сфере. За указанный период было принято более 230 зако-нодательных и иных нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности и сделками в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений.
Проведенные реформы обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при со-блюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий населения, установленных зако-нодательством Российской Федерации. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в данной сфере.
Кардинальным образом изменилась структура жилищного фонда Россий-ской Федерации по формам собственности, сформирован новый слой собствен-ников как социальная база жилищной реформы. По экспертной оценке, в круп-ных городах России ежегодно осуществляются сделки, в которые вовлечено 1,5 - 2 процента квартир, находящихся в частной собственности, что является су-щественным показателем для начального этапа функционирования рынка жи-лья.
Радикальные изменения произошли в системе финансирования жилищного строительства, основную роль стали играть частные и индивидуальные за-стройщики. Доля жилья, вводимого государственными и муниципальными предприятиями и организациями, сократилась с 80 процентов в 1990 году до 19 процентов в 2004 году, в том числе предприятиями федеральной собственности до 7,5 процента. При этом, доля жилья, вводимого предприятиями и организа-циями частной формы собственности и индивидуальными застройщиками, в общем объеме строительства составляет уже более 60 процентов, в том числе доля жилья, вводимого индивидуальными застройщиками, увеличилась более чем в 4 раза и достигла почти 43 процентов.
Приоритетной формой участия федерального бюджета в обеспечении жильем населения была признана поддержка отдельных категорий граждан, пе-ред которыми государство имеет определенные обязательства в решении их жилищных проблем, через предоставление им субсидий на приобретение жи-лья. С использованием бюджетных источников продолжалось строительство и предоставление на льготных условиях жилья наиболее нуждающимся катего-риям населения, хотя и более медленными темпами. Численность семей, стоя-щих в очереди на улучшение жилищных условий, уменьшилась в 1990 - 2004 годах с 9,45 млн. семей до 5,9 млн. семей, при этом средняя обеспеченность жильем увеличилась на 2,8 кв. метра общей площади и составила 19,3 кв. метра на человека. Осуществлялось реформирование жилищно-коммунального хозяй-ства, направленное на создание эффективного механизма управления отраслью и снижение издержек по предоставлению услуг.
Глава 3:
Во многих регионах Российской Федерации распространенным явлением стало заключение органами местного самоуправления с инвесторами соглаше-ний о строительстве объектов недвижимости, в том числе таких, где обязанно-стью органов местного самоуправления является предоставление земельных участков инвесторам (застройщикам) при условии передачи в муниципальную собственность по окончании строительства части построенного жилья. Также часто на уровне субъектов РФ или органов местного самоуправления принима-ются нормативные акты, которые обязывают инвесторов (застройщиков), пла-нирующих строительство объектов жилой либо промышленной инфраструкту-ры на территории муниципальных образований, уплачивать на внебюджетные счета органов местного самоуправления определенные денежные средства либо в качестве долевого участия в строительстве объектов социальной и инженер-ной инфраструктуры муниципального образования, либо в качестве сбора.
Следует отметить, что подобная практика вызвана, с одной стороны, не-решенностью проблем нормального финансового обеспечения деятельности органов местного самоуправления, что обусловливается отсутствием четкого разграничения расходов и доходов между бюджетами разного уровня, несо-вершенством механизма межбюджетного регулирования, недостатками бюд-жетного законодательства. В настоящее время в Государственной думе РФ рас-сматривается пакет законопроектов, предусматривающий внесение изменений в налоговое и бюджетное законодательство РФ, направленных на оптимизацию межбюджетного регулирования и предоставления большей финансовой незави-симости регионам.
С другой стороны, практика переложения бремени финансового обеспече-ния деятельности органов местного самоуправления в сфере социально-экономического развития территорий на субъектов предпринимательской дея-тельности обусловлена отсутствием надлежащей правовой оценки норматив-ных актов, издаваемых органами местного самоуправления, и соглашений (до-говоров), заключаемых между инвесторами и органами местного самоуправле-ния, на основании которых на застройщиков возлагаются обязательства либо по перечислению денежных средств в пользу муниципалитета, либо по безвоз-мездному отчуждению части построенного жилья в муниципальную собствен-ность.
Также на данный момент не сложилась судебная практика, которая бы да-ла однозначную юридическую квалификацию отношений, возникающих между инвесторами (застройщиками) и муниципальными властями в связи с предос-тавлением земельных участков под строительство. Отсутствие судебной прак-тики обусловлено нежеланием инвесторов конфликтовать с местной властью и изначально неравным положением предпринимателя и органа местного само-управления, наделенного административной властью на соответствующей тер-ритории.
Заключение:
Итак, проведенные реформы обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при со-блюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий населения, установленных зако-нодательством Российской Федерации. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в данной сфере.
Радикальные изменения произошли в системе финансирования жилищного строительства, основную роль стали играть частные и индивидуальные за-стройщики. Приоритетной формой участия федерального бюджета в обеспече-нии жильем населения была признана поддержка отдельных категорий граж-дан, перед которыми государство имеет определенные обязательства в решении их жилищных проблем, через предоставление им субсидий на приобретение жилья
Вместе с тем наряду с указанными положительными результатами преоб-разований в жилищной сфере ряд поставленных задач не удалось осуществить в полном объеме. Кроме того, в ходе проведения государственной жилищной политики выявились новые проблемы, требующие их обязательного решения.
Несмотря на то, что в регионах были успешно апробированы намеченные преобразования, не удалось сформировать экономических стимулов для их ши-рокомасштабной реализации во всех регионах страны.
Темпы решения жилищных проблем в субъектах Российской Федерации недостаточны, что может привести к обострению социальной ситуации в стра-не. В связи с этим необходимо резко ускорить внедрение новых экономических и финансовых механизмов в жилищном строительстве, управлении жилищным фондом и коммунальной инфраструктурой жилищного сектора.
Предметы ведения местного самоуправления в области строительства сформулированы в ст. 6 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". В ведении муниципальных образований находятся вопросы мест-ного значения, а также отдельные государственные полномочия, которыми мо-гут наделяться органы местного самоуправления.
На региональном уровне также приняты законодательные акты, которые регулируют полномочия органов местного самоуправления в области градо-строительства.
Система жилищного финансирования в дореформенный период соответст-вовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жи-лья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улуч-шение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80 процентов, а средст-ва населения - лишь 14,6 процента (включая средства индивидуальных за-стройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).