Введение:
Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории», - так звучит статья 9 Конституции Российской Федерации. Интерес к проблеме рационального использования и охраны земель, правового регулирования земельных отношений не случаен: Россия обладает значительным земельно - ресурсным потенциалом.
Земельный фонд России – как национальное богатство страны составляет 1 млрд. 710 млн. гектаров, это около 12% суши планеты, так например, доля пахотных земель у нас составляет 7,6%, в Западной Европе - 30%. Все средства производства стареют, выбывают из производства и заменяются новыми. Все, кроме земли, заменить которую нечем[37, с.12]. Земли поселений занимают 18,6 млн.га, что составляет всего 1,1% земельного фонда России, но именно они являются основной базой инвестиционных вложений.
Право частной собственности на землю было введено Законом РСФСР от 24 декабря 1990г. «О собственности в РСФСР», закреплено Земельным кодексом РСФСР от 25 апреля 1991 г., подтверждено Конституцией РФ 1993 г. (ст.9) и Гражданским кодексом Российской Федерации 1994 г. (далее ГК РФ).
Актуальность темы бесспорна. Значение права собственности как наиболее полного по объему полномочий вещного права возрастает, что подтверждается активностью законодательной и исполнительной власти в данном направлении, в том числе и в Ульяновской области. Сложности становления правового режима частной собственности и иных вещных прав на землю обусловлены рядом политических и социально-экономических причин, но можно сказать, что с введением в действие главы 17 ГК РФ и с принятием нового Земельного кодекса РФ наступает новый этап в правовом регулировании земельных отношений и земельной реформы в целом.
Результатом принятия Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в 2001г. [4] наряду с принятыми ранее Федеральными законами «О государственном земельном кадастре»[10], «О землеустройстве»[9], «О разграничении государственной собственности на землю»[11] стало распределение земель в частную собственность граждан и юридических лиц.
Говоря о правах на земельные участки, нельзя забывать о том, что инвестора, как правило, прежде всего интересует право собственности на выбранный им земельный участок, это обусловлено и юридическими и экономическими причинами:
- земля является наиболее ценным активом; имея землю в собственности, можно на гораздо более выгодных условиях получить банковский кредит под залог недвижимости;
- получить доход от сдачи излишков земель в аренду. И в этом случае ключевым является вопрос о цене приобретаемого участка, поскольку одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.
Практика регулирования земельных отношений за рубежом ограничивается прежде всего двумя формами землевладения: собственностью на земельные участки и арендой. Но эти институты земельного права за рубежом необычайно развиты и приспособлены к требованиям земельных собственников, землевладельцев и арендаторов.
Глава 3:
По истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды (п.3 ст.22 ЗК РФ). Следует отметить, что договор аренды не пролонгируется, а заключается вновь. Исключения составляют случаи, предусмотренные в ст.ст.35.36,п.2 ст.46 ЗК РФ, т.е. преимущественное право, имеет собственник здания и, если право аренды прекращено по инициативе арендодателя, в установленном в ЗК РФ случаях.
В ст. 624 ГК РФ предусматривается возможность заключения договора аренды с условием выкупа, тогда как новый Земельный кодекс РФ не содержит такой возможности.
Далее рассмотрим платность использования земельных участков на основании договора аренды.
Размер арендной платы определяется договором аренды и является его существенным условием (п.3 ст.65 ЗК РФ). Договор считается не заключенным, если сторонами не определено условие о размере арендной платы. ГК РФ, в отличие от ЗКРФ не признает размер арендной платы существенным условием договора, так как в случае, если размер не определен договором, считается, что установлены условия и порядок платежей, обычно применяемые при аренде при сравнимых обстоятельствах.
С учетом положений п.2п ст.607 ГК РФ, согласно которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, применяются нормы ЗК РФ. На арендатора возложена обязанность своевременно вносить арендную плату. Особенностями правового режима земель поселений определяется механизм определения арендной платы за земли поселений. За основу определения суммы арендной платы в поселениях берется базовая ставка арендной платы либо ставка земельного налога для соответствующей экономической зоны (определяют органы государственной власти и местного самоуправления), которая увеличивается на коэффициент в зависимости от категории арендаторов, объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, градостроительной ценности территории, престижности месторасположения, разрешенного использования.
Могут устанавливаться подзоны повышенной градостроительной ценности, например, в Москве к ним отнесены Кремль, Китай-город, Воробъевы горы, МГУ, Сити, Филевский парк (Положение о порядке определения арендной платы за земли в г. Москве утвержденной распоряжением мэра от 25.09.1998г №98-РМ (в ред. 12.02.2002г)[32, с.3]. При определении размера арендной платы принимаются во внимание тип и ценность прилегающих к земельному участку объектов недвижимости, включая земли, занятые общедоступными лесами и водными объектами, условия инженерной и транспортной доступности.
При наличии права аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство инвестором, переход права владения строением на инвестора влечет за собой право пользования земельным участком, на котором расположено строение. Данное положение подтверждается определением судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 15.07.2003г, в котором обязанность перезаключить договор аренды спорного земельного участка с инвестором возложена на администрацию города[52, с.2].
Неделимый земельный участок не может быть передан в аренду одному из собственников строения, что подтверждается Постановлением ФАС Поволжского округа №А72-577/05-23/79 от 24.10.2005г.
В Постановлении ФАС Поволжского округа №А06-762/02-15/05 от 12.01.2006г отражено, что после разграничения государственной собственности на землю: на федеральную, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований, плательщики арендной платы перечисляют платежи на счета органов федерального казначейства для последующего зачисления их в доходы соответствующих бюджетов, в зависимости от установленного права собственности на земельные участки. Прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов (арендной платы) от сдачи имущества в аренду, что также подтверждается Информационным письмом ВАС РФ от 11.01.2002г № 66.
Заключение:
В результате проведенного анализа действующего законодательства, правового положения предоставленных земельных участков и судебной практики, можно сделать следующие выводы.
Земля в России может находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Преимущества частной собственности на землю (граждан и юридических лиц) и важность её защиты признаны после длительного времени враждебного к ней отношения.
В рамках административной реформы каждый уровень власти наделяется полномочиями и имуществом, в том числе землей для выполнения этих полномочий. Операции с землей тормозятся её неразделенностью между уровнями власти. Предполагается, что после разграничения государственной собственности на землю, в соответствии с ФЗ от 17.07.2001г №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» доля частной собственности за 10-15 лет может увеличиться в 2 – 3 раза [36, с.3].
Следует отказаться от попытки решить вопрос о том, что является главной вещью, а что - принадлежностью (или улучшением) при рассмотрении вопроса единого объекта недвижимости. Юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания не может быть разорвана, они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно.
Необходимо ускорить процесс разграничения государственной собственности на землю, применяя упрощенную схему разграничения (аналогично землям обороны). Это позволит заключать договор по продаже земельного участка с надлежащим собственником. Кроме того, при выкупе земельного участка собственником здания, строения, сооружения, который имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, должен быть достигнут баланс интересов государства, местного самоуправления и собственника здания. Должны быть учтены территориальные особенности населенных пунктов, тип собственника строений, введены рассрочки платежей (что позволит избежать единовременного изъятия денежных средств у предприятий), установлены границы корректировки субъектом РФ базовой ставки в зависимости от особенностей земельного рынка данного субъекта РФ.
Ограничить зависимость арендной платы от произвольного усмотрения органов исполнительной власти на местах через регулирование арендной ставки федеральным законом.
Проанализировав действующее законодательство, можно сделать вывод, что государственное регулирование земельных отношений проявляется по многим направлениям: планирование использования земель (генеральная и региональные схемы, комплексные программы природопользования, схемы районной планировки и застройки, генпланы городов и поселков), порядок предоставления и изъятия земель и землеустройство, создание фонда земель для проведения земельной реформы, ведение государственного земельного кадастра и мониторинга земель, меры охраны и улучшения природных качеств земель, государственный контроль, установление административного порядка разрешения земельных споров, если законодательство субъектов РФ помимо судебного порядка допускает и административное регулирование, государственная регистрация прав на землю, лицензирование.
Противоречия в законодательном регулировании правовых форм использования земель, рассмотренные в представленной работе являются отражением объективно существующей реальности.