Введение:
Среди личных потребностей человека первостепенное значение имеют потребности в пище, одежде, жилище и другие, которые являются насущными, жизненными потребностями. Жилищная потребность означает нужду в жилище как объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека, для его труда, отдыха, семейного уюта.
Исторический опыт свидетельствует, что никогда еще в истории человечества жилищные потребности всех членов общества не были удовлетворены в полной мере. Во все времена существовал и сейчас существует жилищный вопрос. Сущность его заключается в недостатке жилища. Но жилищный вопрос касается в первую очередь – определенной части населения – бедных, неимущих, малообеспеченных граждан, для которых нормальное жилище недоступно ввиду их дороговизны. Сказанное, в полной мере, относится к России, а в ее пределах к Ульяновской области как одному из наиболее неблагополучных в рассматриваемом вопросе регионов. Для обеспеченных людей жилищная проблема заключается в том чтобы обзавестись домом, квартирой и т.п. еще более комфортной, чем та, которая имеется.
Жилищная реформа, появление рынка жилья являются важнейшими факторами периода перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления и функционирования во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения. Социальному найму жилых помещений посвящены статьи раздела III нового Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г. Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ. Напомним, что ГК РФ (ст. 671-688 гл. 35) установлены нормы о найме жилых помещений, которые (за исключением ст. 672) используются при заключении договоров найма в отношении объектов, относящихся ко всем видам жилищного фонда, выделяемым в зависимости от формы собственности на такие объекты, - частному, государственному, муниципальному.
Глава 3:
Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, предмет). К изменению правоотношений нельзя относить случай, когда у договора найма жилого помещения полностью меняется объект, здесь происходит не изменение, а прекращение правоотношений.
Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеет место при наличии следующих условий:
1) граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;
2) они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;
3) граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, с ведением общего хозяйства и т.п.);
4) требование проживающих граждан заключения с ними одного договора социального найма.
Согласие наймодателя в этом случае не требуется.
Данное положение не распространяется на отношения из договора коммерческого найма, в соответствии с которым согласие наймодателя необходимо при любой замене нанимателя.
Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:
1) заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;
2) согласие остальных членов семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл из занимаемого помещения и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);
3) согласие наймодателя (ранее действовавшая ст. 88 Жилищного кодекса РСФСР не требовала такого согласия).
В случае отказа наймодателя дать согласие на замену нанимателя спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует ст. 686 ГК РФ. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма. Ранее норма ст. 86 ЖК РСФСР устанавливала, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное помещение.
Заключение:
Проведенные в дипломной работе исследования позволяют сделать следующие выводы.
Происходящие в России политические и социально-экономические преобразования и сопровождающие их реформы, в том числе и жилищная, существенно изменили многие аспекты существования практически всех слоев населения Российской Федерации.
В 2004 г. был принят пакет законодательных актов, с вступлением в силу которых в Российской Федерации действует новое жилищное законодательство. Прежде всего, речь идет о введенном в действие с 1 марта 2005 г. Жилищном кодексе Российской Федерации, а также ряде законодательных актов, касающихся вопросов ипотечного кредитования, формирования рынка доступного жилья для российских граждан.
Новыми законодательными актами фактически создана новая система жилищного обеспечения российских граждан. Таким образом, можно констатировать, что де-юре жилищная реформа состоялась, однако де-факто ей еще предстоит состояться, поскольку только практическая реализация нового жилищного законодательства даст ответ на вопрос о том, насколько оказались эффективны для решения жилищной проблемы принятые законодательные акты.
По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным. Данное в ГК РФ определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от принадлежности жилых помещений, являющихся объектом данного договора.
Договор найма жилого помещения направлен на передачу во временное пользование (данный признак объединяет наем жилого помещения со всеми договорами, направленными на передачу во временное пользование имущества – арендой и безвозмездным пользованием). Он направлен на возмездную передачу имущества во временное пользование (в этом проявляется родство рассматриваемого обязательства с арендой).
Основные особенности договора социального найма состоят в следующем: