Введение:
Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас.
Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.
На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.
Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли-продажи, значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.
Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые не противоречащие закону договорные отношения, связанно с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля-продажа, дарение, завещание) [11, С.52]. Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др.
Действующее законодательство допускает широкий спектр сделок граждан с принадлежащим им жильем и в рамках их традиционных форм возникают подвиды, например договор найма-продажи, предусмотренный ст.501 Гражданского кодекса Российской Федерации [3].
Прямое отношение к обеспечению реализации жилищных прав граждан имеют статьи ГК РФ о найме жилого помещения глава 35, безвозмездном пользовании глава 36, об обязательствах вследствие причинения вреда глава 59 и другие правовые нормы, которые, надо полагать, будут оказывать все более ощутимое воздействие на упорядочение совершения жилищных сделок на законной основе.
При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.
Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование. Поэтому, сдавая "излишки" жилой площади, мирятся с неудобствами, съезжаются с родителями, детьми.
Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения, но в силу обязательного требования ст.674 ГК [3] должен быть заключен в письменной форме.
Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.
Как следует из текста цель исследования правовое содержание договора найма жилого помещения. Определение видов договоров найма, мы будем подробно рассматривать не только вопросы связанные с договором коммерческого найма, но также и найма социального. Выявление основных этапов заключения договора найма. Определение областей применения норм гражданского характера в деле предотвращения возможных конфликтов вследствие несоблюдения условий договора найма. В основе исследования лежат методы логико-правового и системного анализа, сравнительно-правовой метод научного познания, статистический метод. Основными законодательными актами, регулирующими жилищные отношения, в частности сдачу жилья отдельными гражданам являются гражданский кодекс Российской Федерации (ч.2), жилищный кодекс РФ.
Долгое время на территории Российской Федерации действовало устаревшее жилищное законодательство в форме Жилищного кодекса РСФСР, утвержденный ВС РСФСР 24 июня 1983 г., Федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г № 4218-1.
Глава 3:
Право на жилище гарантировано гражданам России Конституцией РФ [1].
Ранее, до принятия части 2 ГК РФ, в ст. 2 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», право граждан на жилище также было закреплено, но обеспечение жильем также допускалось и на условиях договора аренды либо приобретения или строительства жилья за собственные средства граждан без ограничения площади. Новый ГК РФ по другому трактует понятие "аренда". До его принятия наем жилья сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой. Разница между ними была определена вышеназванным законом и заключалась в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для его потребительского, а аренда - для коммерческого использования.
По действующему ГК РФ договор аренды жилого помещения теперь возможен только между юридическими лицами. Его прежние функции - коммерческие - переданы договору найма жилого помещения. Физическое лицо (гражданин) может пользоваться чужим помещением только по договору найма. От аренды договор найма отличается также специальным объектом - жилым помещением. Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещен и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения.
Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с участием граждан сохраняют силу на срок своего действия. После 1 марта 1996 г. гражданам заключать договоры аренды жилых помещений уже нельзя. Не потому, что аренда жилого помещения для граждан запрещена, а потому, что договор аренды не должен повторять нормы договора найма жилого помещения, так как в этом случае эти понятия образуют синонимы. Если же аренда будет оформляться по правилам главы 34 ГК РФ, то защищенность гражданина - арендатора будет резко снижена против защищенности гражданина - нанимателя в договоре найма жилого помещения, что недопустимо (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ).
Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды. По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение уже в качестве наймодателя своему сотруднику как нанимателю договору найма.
Глава 34 ГК РФ посвящена вопросам арендных отношений. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые включают свои отдельные разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и не¬которые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общи¬ми для всех видов договора аренды, а затем — специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (про¬кат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).
Указанные отдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: к ним применяются общие положения об аренде, если специальными прави¬лами об этих договорах (также предусмотренными Кодексом) не уста¬новлено иное (ст. 625 ГК РФ).
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору опре¬деленное имущество во временное владение и пользование или во вре¬менное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендода¬телю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, получен¬ные арендатором в результате использования арендованного имущест¬ва в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Данное положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате ис¬пользования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК РФ).
Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет „своих натуральных свойств: земель¬ные участки, природные объекты, предприятия и другие имуществен¬ные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п.
Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку дого¬вор может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно общему правилу сущест¬венными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
Заключение:
Провозглашение в Конституции РФ (ст.40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений , а регулирующих эти отношения правовых актов - в самостоятельную комплексную отрасль. Понятие "жилищные отношения" охватывает весьма широкий круг общественных отношений. Прежде всего, это отношения связанные с пользованием жилищем.
Отношения пользования жилыми помещениями - сердцевина, основа жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении. Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера. Поэтому эти правоотношения представляют собой разновидность гражданского правоотношения. Например, правоотношения нанимателя с займодателем носят характер обязательных правоотношений. В выпускной работе подробно рассмотрены отношения, возникающие по пользованию жилыми помещениями на основании договора найма. Они подразделяются на две группы:
1)отношения найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (социальный наем).
2)отношения найма жилых помещений в домах граждан и организаций, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем). Для таких отношений характерен гражданско-правовой метод регулирования. Вместе с тем предоставление в пользование жилых помещений производится главным образом на основании норм административно-правового характера. Одной из особенностей отношений пользования жилищем является то, что они носят стабильный характер. Закон предусматривает ряд важных положений, направленных на дальнейшее повышение устойчивости, стабильности жилищных отношений найма жилых помещений, в которых удовлетворяется, как правило, не временная, а постоянная потребность в том или ином жилище.
Важнейшим принципом жилищного права является принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений. Содержание этого принципа выражается в том, что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами, в том числе на основе договоров социального и коммерческого найма.
По оценке практикующих адвокатов не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связаны с жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но напротив набирает силу, поскольку преобразования происшедшие в годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жильем.
Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях.
Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.
Проведенный в данной работе анализ существующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать следующие выводы:
с принятием нового Жилищного кодекса жилищное законодательство обрело новую жизненную силу, договор социального найма по прежнему опирается на ЖК РФ, что делает его более защищенным.
Данная дипломная работа помогла мне более ярко высветить и понять пути решения проблем, связанных с жилищными вопросами.