Введение:
Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудноразрешимых проблем. Не составляет исключения в этом отношении и наше Отечество.
Поначалу предполагали, что пользование жильем и коммунальными услугами для трудового народа будет бесплатным , но вскоре от этой затеи, вскормленной утопическими надеждами уже в ближайшее время совершить прыжок в коммунистическое царство, пришлось отказаться. Были установлены нормированные ставки оплаты жилья и коммунальных услуг, которые, однако, изначально не покрывали затрат на содержание жилищно-коммунального хозяйства. С ростом инфляционных процессов, возрастанием стоимости основных фондов в жилищно-коммунальном хозяйстве, повышением качества жилья, сооружением дорогостоящих систем канализации, водо- и энергоснабжения дефицит затрат на содержание жилья все в большей степени приходилось покрывать за счет бюджета.
Справедливости ради следует отметить, что расходы по оплате жилья и коммунальных услуг составляли в бюджете семьи сравнительно небольшой процент и были вполне доступны людям с невысоким уровнем доходов.
В конце 50-х годов постепенно пришли к осознанию того, что только за счет государства жилищную проблему не решить, необходимо активно подключить к строительству жилья сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать жилищное строительство. Происходит заметное оживление жилищно-строительной кооперации, которая в предвоенные и первые послевоенные годы была сведена на нет. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось. Неслучайно в годы, предшествовавшие перестройке, она неоднократно называлась на высших партийных и государственных форумах самой острой проблемой повышения благосостояния народа. К сожалению, за годы перестройки острота жилищной проблемы не только не спала, но еще более возросла.
Глава 3:
Раздел жилого помещения в кооперативной квартире может быть произведен и между наследниками, которые имеют преимущественное право на вступление в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований. Иными словами, если наследник в квартире не проживал, а другие наследники проживали, причем возражают против того, чтобы раздел квартиры был произведен с учетом не проживавшего в квартире наследника, то последний имеет право лишь на получение денежной компенсации. Обязательным условием раздела кооперативной кварти¬ры между наследниками также является выделение каждому из них в этой квартире изолированного жилого помещения. Если квартира состоит из смежных комнат, раздел квартиры возможен лишь в случае ее переоборудования, на которое должно быть получено разрешение соответствующих государственных или муниципальных органов. Спо¬ры о разделе жилых помещений, в том числе и споры, связанные с переоборудованием квартир, независимо от того, между какими субъ¬ектами они возникают, разрешаются в судебном порядке.
Изменение жилищного правоотношения при объединении пользова¬телей в одну семью. Этот случай изменения жилищного правоотноше¬ния предусмотрен ст. 87 ЖК. Если граждане проживают в одной квартире и пользуются в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, то в случае объединения в одну семью эти граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке. Чаще всего отказ наймодателя в заключении одного договора найма вызван тем, что на момент предъявления соответствующего требования граж¬дане еще не проживают совместно, но хотят заключить один договор найма на жилые помещения, которые рассчитывают получить. Напри¬мер, граждане вступают в брак. Каждый из них имеет свою площадь, но они хотят обменять ее на общую площадь, заключив на нее один договор найма. Другой пример. На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят граждане, желающие объединиться в одну семью (скажем, пенсионеры, которые хотят заботиться друг о друге). Просят выделить им квартиру, оформив ее предоставление одним ордером. Препятствий для этого в приведенных примерах в принципе нет, хотя изменений жилищных правоотношений здесь не происходит.
Препятствием для заключения на хилые помещения одного дого¬вора найма может служить то, что эти помещения подпадают под различный правовой режим (например, на одно помещение заключен договор социального найма, на другое — договор коммерческого най¬ма). Под какой правовой режим следует подвести эти помещения в случае заключения на них одного договора найма? Иногда заключение одного договора не допускается самим законом. Так, если одна комната в квартире является служебной, а другая подпадает под обычный правовой режим, то объединение договоров в один невозможно в силу ч. 2 ст. 106 ЖК. Иногда закон прямого ответа на вопрос не дает и его приходится решать с учетом обстоятельств каждого конкретного дела.
Изменение жилищного правоотношения при замене нанимателя или члена кооператива. Случаи изменения жилищного правоотношения по указанным основаниям предусмотрены абз. 2 п. 2 ст. 672, ст. 686 ГК; ст. 88 ЖК. Замена нанимателя или члена кооператива может произойти по самым различным основаниям. Таковыми могут быть: смерть нани¬мателя или члена кооператива; переезд нанимателя или члена коопе¬ратива на другое постоянное место жительства; отказ от осуществления прав и исполнения обязанностей нанимателя, добровольный выход из кооператива или исключение из него и т.д.
Заключение:
На основании изложенного, можно констатировать, что в настоящее время институт отношений по социальному найму жилых помещений, и динамика соответствующего ему договора, регламентированы достаточно большим и сложным иерархическим рядом нормативно-правовых актов.
Трудность для правильного понимания и применения порядка заключения, исполнения, изменения, охраны и прекращения договора социального найма жилых помещений еще усложняется наличием других договоров в жилищной сфере, таких как договор коммерческого найма и аренды жилого помещения; схожестью и отличиями этих договоров, показанных в настоящей работе.
К этому добавляется объективные обстоятельства, связанные с проходящим в настоящее время реформированием жилищно-коммунального хозяйства.
В плане же решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции.
Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению полученным жильем. В частности, приватизировав государственное или муниципальное жилье, гражданин может осуществить в его отношении права собственности, в т.ч. право распоряжения им.
Отрицательные, которые пока превалируют, состоят в том, что перспектива получения жилья для подавляющего большинства очередников становится все более призрачной, а субсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность. Оплата жилья, электроэнергии, телефона, коммунальных услуг возросла в тысячи раз.
Во властных структурах возобладал радикальный подход к проведению жилищно-коммунальной реформы, который не сулит обществу ничего хорошего. По замыслам сторонников такого подхода, он обеспечивает наиболее быстрое и безболезненное оздоровление жилищно-коммунального хозяйства: