Введение:
Понятие недвижимости с древности играло огромную роль в вопросах права. Вместе с тем, несмотря на то, что деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще римскому частному праву и что такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости. Это означает, что в разные времена различные народы вкладывали в понятие недвижимости заметно отличающийся смысл.
Общей чертой недвижимого имущества во все времена являлся особый правовой режим: существенно отличный круг дозволенных операций, осуществлявшихся с объектами недвижимости, особые правила оформления сделок, специальные правила государственной регистрации прав на недвижимость и т.п. Так, институт государственной регистрации прав на недвижимость, обеспечивающий необходимую легитимность владения недвижимым имуществом, использовался еще в Древнем Египте.
И в наше время закон также предъявляет особо строгие требования к заключению и оформлению сделок, связанных с недвижимостью (землей, промышленными и гражданскими объектами, жилыми квартирами и т.п.). Очевидно, это объясняется особой значимостью недвижимости как объекта гражданских прав, а также актуальностью участия недвижимости в экономическом обороте. Современное российское законодательство, касающееся недвижимости, еще недостаточно развито: в силу исторических причин до начала 1990 гг. круг совершаемых сделок с недвижимостью был весьма ограничен, так как существенно ограничены были как самостоятельность субъектов экономики, так и круг прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество.
Сегодня все большее распространение получают рыночные механизмы становления рынка недвижимости, что породило ряд новых проблем как правового, так и экономического характера. Массовая приватизация государственного и муниципального жилого фонда, промышленных предприятий привела к вовлечению в гражданский оборот значительного количества объектов недвижимости. Вопросы, связанные с проведением и оформлением сделок с недвижимым имуществом приобрели особую значимость, что и обусловливает актуальность и насущность избранной темы.
Глава 3:
Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.
В соответствии со ст. 295 ГК субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК.
Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного в 1 ч. 1 ст. 161 ГК.
Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.
Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.
Так, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).
Заключение:
Еще римское право выделяло движимые и недвижимые вещи. Важнейшей недвижимой вещью была земля и все, что было тесно соединено с землей. В качестве основополагающего принципа при совершении сделок использовался следующий: сделанное на поверхности следует за поверхностью.
Уже во второй половине XIX в. в российской юридической науке было выработано понимание, что недвижимое имущество пользуется усиленной охраной со стороны закона и подлежит во многих случаях действию иных юридических норм, нежели движимое имущество; что особые нормы по отношению к недви¬жимому имуществу устанавливаются как в общественных интересах (ограничение землевладельцев и домовладельцев), так и по фискальным соображениям.
Категория недвижимого имущества (недвижимости), известная российскому законодательству, долгое время отсутствовала в советском гражданском праве, хотя объективно существующие особенности недвижимого имущества находили свое отражение и в советском законодательстве.
Современное российское законодательство определяет недвижимость, исходя из критериев связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимости по природе) и отнесения к недвижимости в силу закона (недвижимости в силу закона). Надо отметить, что ГК РФ не использует такой возможный элемент классификации, как «недвижимости в силу назначения», под которыми понимаются, например, предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, или движимости, присоединенные навсегда к недвижимости.
Недвижимостями в силу закона ГК признал подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (ввиду их большой ценности и ряда других причин), предусмотрев возможность для закона отнести к недвижимому и иное имущество.
Помимо зданий и сооружений к недвижимости законодательство относит такие имущественные комплексы как предприятие и кондоминиум. Особенности имущественного комплекса как недвижимости: во-первых, в состав предприятия как имущественного комплекса входит движимое имущество; во-вторых, в состав предприятия также входят такие нематериальные ценности, как различного рода права и обязательства; в-третьих, здания и сооружения, входящие в состав предприятия являются недвижимостью сами по себе, вследствие неразрывной связи с землей, и вдобавок, приобретают этот статус еще раз.