Введение:
В результате приватизации в России произошло выведение значительной части государственной собственности из-под непосредственного государственного управления, поэтому потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определенного государственного регулирования происходящих в экономике процессов. Так, например, появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из сильных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности.
В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.
Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.
Актуальность основных вопросов темы данной работы обусловлена тем, что сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок - недвижимости. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Теоретическая и практическая значимость рассмотренных в работе вопросов заключается в необходимости анализа дискуссионных вопросов. Так, в связи с тем, что система государственной регистрации недвижимости создана у нас по западному образцу при отсутствии какого-либо собственного опыта в этой сфере, говорить о ее эффективности пока трудно. Но система создана, работает и развивается и уже сегодня в той или иной степени обеспечивает выполнение возложенной на нее задачи государственного регулирования.
Глава 2:
Принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания и сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В соответствии со ст.651 п.2 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии со ст.433 п.1 ГК РФ .
Договор финансовой аренды (лизинга) регулируется ч.2 гл.34 §6 ГК РФ. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность выбранное арендатором имущество и предоставить ему это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Обычно лизинговые отношения касаются трех лиц: продавца имущества, его приобретателя – арендодателя и арендатора, которые связаны друг с другом двумя разными договорами и лизинга. В договоре купли-продажи указывается, что имущество приобретается с целью сдачи его в аренду. В случае просрочки передачи имущества по вине арендодателя арендатор вправе потребовать расторжения договора лизинга. Договором лизинга может быть предусмотрено, что по окончании срока аренды имущество переходит в собственность арендатора.
В случае ненадлежащего исполнения продавцом имущества договора купли-продажи (нарушения условий о качестве, комплектности и т.п.) арендатор наделяется правами и обязанностями, как если бы он был покупателем. Однако расторгнуть договор он вправе только с согласия арендодателя.
Договор доверительного управления имуществом (в том числе и недвижимым) регулируется ч.2 гл.53 ГК РФ. По этому договору одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или иного указанного им лица (выгодоприобретателя). Договор доверительоного управления имуществом не влечет перехода прав собственности на имущество к доверительному управляющему; является консенсуальным, двусторонним и по общему правилу, возмездным. Доверительное управление имуществом может возникнуть не только на основании договора, но и в силу закона (доверительное управление имуществом подопечного, безвестно отсутствующего и пр.) Доверительный управляющий: вправе совершать как юридические, так и иные действия по договору; должнен осуществлять управление имуществом от своего имени, указывая, что он является доверительным управляющим.
Заключение:
Таким образом, рассмотрев и проанализировав понятие, сущность недвижимости, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имуществ аи сделок с ним, а также особенности заключения сделок с недвижимым имуществом, можно сделать следующие выводы:
Во-первых, учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения (ст. 295 ГК РФ), право оперативного управления (ст. 296 ГК), право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (п. 2 ст. 334 ГК), сервитуты (ст. 274-277 ГК), а также иные права в случаях, закрепленных Гражданским кодексом и другими законами.
Важной особенностью правового режима недвижимости является также установление в законе особого порядка оформления сделок с ней.
Во-вторых, орган, который проводит государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на самом документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК); предоставлять информацию о такой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель имеет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд.