Введение:
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.
Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям.
.....
Основная часть:
Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.
Для целей оценки недвижимость можно классифицировать по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 1.
Таблица 1. Общая классификация недвижимости
Тип классификации Виды недвижимости
По характеру использования Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады
Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады
Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
По целям
владения Для ведения бизнеса, для проживания владельца
В качестве инвестиций
В качестве товарных запасов и НЗП
Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов
По степени специализации Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору
Неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях
По степени готовности к эксплуатации Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство
По воспроизводимости в натуральной форме Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых
Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения
........
Заключение:
И так, рассмотрев предложенные вопросы, мы можем сделать следующие выводы:
Оценка недвижимости - один из наиболее часто встречающихся видов оценки. Хотя, зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или предполагаемых покупателей, все же в результате профессионального изучения оценщиком всех факторов, касающихся данного объекта, его стоимость может быть существенно скорректирована относительно первоначального представления.
Обычно оценке подлежат следующие Так же можно выделить следующие основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.
Оценку недвижимости производят в следующих целях:
• осуществления сделок купли-продажи;
• оценки объектов при реализации их по цене, ниже остаточной стоимости;
• переоценки основных средств с целью корректировки налогооблагаемой базы;
• внесения объектов недвижимости в качестве взноса в Уставный капитал предприятий различных форм собственности;
• постановки имущества на баланс предприятия;
• получения кредита под залог недвижимости;
• передачи имущества в аренду для определения арендной платы и осуществления арендатором последующего выкупа имущества (если это предусмотрено договором аренды);
• страхования имущества;
• при ликвидации предприятия, проводимого как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда;
• оценки объектов недвижимости в рамках судебного производства;
В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:
.......