Введение
В связи с развитием экономики и рыночных отношений в России в последние несколоко лет высоко возрос интерес к вопросам, связанным со сделками с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют большой интерес в связи с тем, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда однозначна.
Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи зданий (сооружений) в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Во многих крупных фирмах и корпорациях «Юкос», «Газпром», «BP» и др. существуют специальные отделы, занимающиеся вопросами недвижимости и сделками с ней связанными. Поэтому интересно рассмотрение выработанной судебно-арбитражной практики, слабых сторон действующего гражданского законодательства. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д. Следует, однако, заранее оговорить, что правила регистрации сделок с недвижимостью и перечень требуемых для этого документов в разных регионах России не всегда совпадают.
Несмотря на то, что договор купли-продажи недвижимости достаточно исследован в юридических трудах многих авторов (В. В. Витрянского, Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинникова и др.), в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается малопрактичным. Во-первых, в трудах вышеназванных авторов мало внимания уделяется именно купле-продаже зданий (сооружений). Во-вторых, теоретические основы, раскрываемые этими авторами, нередко имеют расхождения с юридической практикой, например, в вопросах регистрации перехода прав на нежилые помещения ( ). В-третьих, как показывает практика, данный вид гражданско-правового договора имеет свою специфику, которая раскрывается только в практических примерах, которые либо не анализируются названными авторами, либо их очень мало.
В данной дипломной работе мы, раскрывая исследуемый материал, детально анализируем материалы судебно-арбитражной практики, а также приводим примеры иной юридической практики.
Глава 2 Особенности договора купли-продажи зданий (сооружений).
2.1 Требования, предъявляемые к договору купли-продажи нежилого помещения.
Договор купли-продажи недвижимости является наиболее распространенным среди сделок с недвижимостью. Основы заключения подобного договора, а также права и обязанности сторон раскрыты в § 7 гл.30 ГК, а в части, не нашедшей урегулирования в этом параграфе, - в общих положениях о купле-продаже.
"По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество", (ст.549 ГК)
"Договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем таких условий, как предмет договора и цена имущества. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Со вступлением в действие закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст.7 Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшие требования о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК (договора продажи, (а в силу ст.567 - и мены недвижимого имущества) вообще и предприятия как его разновидности недвижимости). Статья 550 ГК устанавливает, что несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий ничтожной сделки". (2.22, с.123-124).
"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации", (ст.551 ГК) Регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества признается сторонами договора как единый документ и считается заключённым с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Статьей 552 ГК предусмотрено, что "по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. "В случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п.
Если договором не отделено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, постоянного бессрочного пользования и др.).
Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка, если это не будет противоречить условиям пользования таким участком, установленным законом или договором". (ст.552 ГК).
Но данный аспект Законодателем определён неоднозначно, так как отношения и права покупателей и арендаторов объектов недвижимости по отношению к той части земли, на которой они находятся, регулируются Земельным кодексом РФ. Попытаемся разобраться в этом вопросе.
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Введенная Федеральным законом от 16.04.2001 N 45-ФЗ "О внесении изменений в ГК РФ и ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" гл. 17 ГК РФ установила это правило не только для договоров купли-продажи, но и для иных случаев отчуждения здания или сооружения (ст. 273 ГК РФ).
Библиография
1. Нормативные акты.
1.1. Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г.
всенародным голосованием. М.: юридлит.1993.
1.2. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31
мая 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного
Совета СССР. 1991. №26. Ст.733.
1.3. Закон РСФСР от 9 декабря 1991 г. "О государственной пошлине" //
Российская газета. - 12 марта 1992 г.
1.4. Земельный кодекс РФ. Принят 28 сентября 2001 года.
1.5. Закон Российской Федерации "О недрах" от 21 февраля 1992 г. //
Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ.
1992. №16. Ст.834.
1.6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая принята
Государственной Думой 22 декабря 1995 г. (в ред. Федерального закона
от 12.08.96 №110-ФЗ), (в ред. Федерального закона от 24.10.97 №133-ФЗ)
// Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1
марта 1999 г. М.: "Славянский дом книги". 1999.
1.7. Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об Основных
положениях Государственной программы приватизации
государственных и муниципальных предприятий в Российской
Федерации после 1 июля 1994 года" // Собрание законодательства
Российской Федерации. - 25 июля 1994 г., - №13. - Ст. 1478
1.8. Государственная Программа приватизации государственных и
муниципальных предприятий в Российской Федерации (утв. Указом
Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284) // Российская газета. - 4
января 1994 г.
1.9. Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" // Собрании актов Президента и Правительства Российской Федерации. – 1993., - №50, - Ст. 4868. В настоящее время к таким отношениям применяется Федеральный закон РФ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон РФ от 2 января 2000 г. №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 10 января 2000 г., - №2. - Ст. 149; Постановление правительства РФ от 11.01.01 №22 «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России» // Собрание законодательства РФ. - 20 января 2001. - № 3. – Ст. 273.
1.10. Приказ Минюста РФ, Мингосимущества РФ, Минземстроя РФ от 22 июля 1998 г. № 83/172/23 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Зарегистрировано в Минюсте РФ 31 июля 1998 г. Регистрационный №1577 // Финансовая Россия. - 13 - 19 августа 1998 г., - № 29
1.11. Указ Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. // Собрание законодательства РФ. 1996. №11. Ст.1026.
1.12. Указ Президента Российской Федерации "О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" от 16 мая 1997 г. №480.// Собрание законодательства РФ. 1997. №20. Ст.2240.
1.13. Указ Президента Российской Федерации "О проведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской Федерации" от 24 декабря 1993 г. №480.// Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №52. Ст.5085.
1.14. Положение о порядке лицензирования пользования недрами. Утв. Постановлением Верховного Совета РФ от 15 июля 1992 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №33. Ст.1917.
1.15. Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" // Собрании актов Президента и Правительства Российской Федерации. – 1993., - №50, - Ст. 4868. В настоящее время к таким отношениям применяется Федеральный закон РФ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон РФ от 2 января 2000 г. №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 10 января 2000 г., - №2. - Ст. 149; Постановление правительства РФ от 11.01.01 №22 «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России» // Собрание законодательства РФ. - 20 января 2001. - № 3. – Ст. 273.
1.16. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991.
1.17. Распоряжение заместителя Председателя Совета Министров от 22 декабря 1993 г. "Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке".// РГ, 6 января 1994 г.
1.18. Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 17 июня 1996 г., - №25. - Ст. 2954.
2. Литературные источники.
2.1. Бойко Т. “Недвижимость: парадоксы закона и логика права” // ж-л “ЭКО”, 1995, №9 ; стр.173
2.2. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект.// Гос. и право.-1998.-№.2
2.3. Гражданское право. Учебник под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.: Проспект, 1998.
2.4.Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Сделки с недвижимостью. - М.: Инфра-М, 1996. – С. 87.
2.5. Гражданское право под ред. Суханова Е.А. М.: БЕК. 1994 г.
2.6. Дозорцев В.А. Доверительное управление. // Вестник Высшего Арбитражного Суда. - 1996.- №12.
2.7. Земельное право России под ред. Петрова В.В. М.: Зерцало. 1998.
2.8. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: Cпарк, 1995.
2.9. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: ИНФРА - М - НОРМА, 1999.
2.10. Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним. Н. Новгород: НКИ. 1998.
2.11. Круглова Н.Ю. Хозяйственное право. М.: Русская Деловая Литература. 1997.
2.12. Кузнецов А.В. Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": за и против.// Гос. и право.-1998.-№2.
2.13.Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М.: Спарк, 1999. - С.9.
2.14.Мамишов З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно // Российская юстиция. – 1996. - № 8. - С. 67.
2.15. Международное право под ред. Тункина Г.И. М.: Юрид.лит.1994.
2.16. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения.// Хоз. Право.-1998.0№7, 8.
2.17. Российская газета. - 2 августа 1997 г.
2.18. Российская газета. - 18 марта 1998 г.
2.19.Российская газета". - 4 марта 1998 г.
2.20.Российская газета. - 21 августа 1997 г.
2.21. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: Юринформцентр.1995.
2.22. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.
2.23. Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.// Российский экономический журнал. -1998.- №2.
2.24. Суханов Е. Сделки с недвижимостью (комментарий к части второй ГК РФ). // Экономика и жизнь.-1996.-№8.
2.25. Хвостов В.М. Система римского права. - М., 1996. - С.163.
3. Материалы юридической практики.
3.1.Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998 г., - №1.
3.2.Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1997.- № 4. - С.52 – 53.
3.3.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998., - №1.-С. 17.
3.4. Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса российской Федерации о залоге.// Экономика и жизнь. - 1998 г.- №7.
3.5. Пятков Д. Договорная практика доверительного управления недвижимостью. // Хоз. и право. - 1998 г. - №12.