Как известно, информированность о состоянии, действиях отдельных элементов рынка влияет на эффективность принимаемых экономических решений, обусловливает необходимость и целесообразность построения моделей, которые могут оказать неоценимую помощь, иллюстрируя экономический анализ. Построенные модели иллюстрируют, что рекомендации проведенного аналитиком экономического анализа более соответствуют объективным условиям принятия решений. При этом математическая формулировка является удачной базой для принятия управленческих решений в сфере деятельности той или иной компании.
В настоящее время процессы принятия решений в экономике опираются на достаточно широкий круг экономико-математических методов. Ни одно более или менее серьезное решение, затрагивающее управление деятельностью отраслей или предприятий, распределение ресурсов, выбор наилучшего варианта развития, изучение рыночной конъюнктуры, прогнозирование, планирование и т.п., не осуществляется без предварительного математического моделирования конкретного процесса или его частей.
Указанными положениями обусловлена актуальность выбранной темы диссертационной работы.
Теоретической и методической основой данной диссертационной работы явились зарубежные и отечественные литературные источники, курсы лекций преподавателей Школы финансового менеджмента Академии народного хозяйства при Правительстве РФ по управлению проектами, бизнес-планированию, инвестиционному и финансово - экономическому анализу, стратегическому менеджменту и маркетингу, управлению стоимостью компаний.
Информационной базой явились достоверные данные первичного учета и отчетности ООО «АртекСтройХолдинг», материалы экспертных оценок и обзоров рынка нежилой недвижимости и торговых площадей г. Москвы, прогнозы маркетинговых и консалтинговых компаний.
Целью данной диссертационной работы является внесение предложений по оптимизации одной из существующих финансовых моделей инвестиционного проекта на примере разработки проекта строительства торгово-развлекательного комплекса в Юго-Западном Административном округе г. Москва (район Северное Бутово). Указанная цель работа достигается путем решения ряда взаимосвязанных задач:
проанализировать конкурентную ситуацию в отрасли строительства торговых и торгово-развлекательных комплексов в г. Москва;
провести исследование рынка нежилых помещений в г. Москва;
проанализировать местоположение торгово-развлекательного комплекса с точки зрения ожидаемой экономической эффективности проекта;
осуществить разработку финансовой модели инвестиционного проекта;
Если в течение срока действия кредитного договора (5 лет) будет иметь место повышение средних по рынку ставок кредитования, то «вмененные издержки» банка будут достаточно незначительны¬ми, так как высвобождение «связанных» предоставлением долгосрочного кредита финансовых ресурсов банка начинается уже с первого года. Во-вторых, уровень коммерческого риска при данном варианте также наименьший. Если в течение срока действия кредитного договора фи¬нансовое состояние заемщика ухудшится, что повлечет за собой невозможность выполнения обязательств по погашению кредита, то величина убытков в части непогашенного долга будет относительно небольшой. Наконец, при варианте 1 выданный кредит обладает наибольшим уровнем ликвидности. В течение срока действия кредитного договора может ухудшиться финан¬совое состояние не заемщика, а самого банка, и для поддержания платежеспособности по текущим обязательствам может потребоваться задействование всех имеющихся финансовых ресурсов. В этой связи ликвидность кредитного размещения средств по варианту 1 очевидна: сроки «транс¬формации» кредитной задолженности в денежные средства для банка здесь самые короткие.
Как говорится, «за все надо платить», и финансовая надежность для банка кредитного дого¬вора по варианту 1 достигается за счет меньшей суммы процентных платежей. Привлекатель¬ность данного варианта кредитного договора определяется:
• во-первых, финансовым состоянием самого кредитного инвестора на момент выдачи кре¬дита. Если финансовое состояние банка достаточно стабильно, уровень собственных средств и ликвидных резервов высок и приоритетом стратегии размещения средств является мак¬симизация маржи (то есть разницы сумм процента по привлеченным и размещаемым средствам), то вариант 1 является для банка невыгодным — критерием выработки усло¬вий кредитования служит максимизация процентных платежей. При шаткой финансовой ситуации в банке, наоборот, именно вариант 1 может быть для кредитного инвестора наиболее приемлемым из всех трех;
• во-вторых, текущей ситуацией на рынке капитала (под которым понимается как рынок привлечения финансовых ресурсов, так и рынок размещения финансовых ресурсов). Ва¬риант 1 является предпочтительным для банка при нестабильной ситуации на рынке ка¬питала, когда уровень конъюнктурных рисков (риск процентных ставок, валютный риск) достаточно высок.
С точки зрения заемщика (фирмы, реализующей инвестиционный проект), как правило, вариант 1 является наименее приемлемым. При кредитном финансировании инвестиционного проекта основным приоритетом заемщика является увеличение сроков кредитования, так как основной возможной проблемой для него является возможность промежуточного финансового дефицита (то есть отрицательного сальдо финансовых потоков по проекту). Промежуточный финансовый дефицит тянет за собой цепочку весьма неблагоприятных последствий для заем¬щика. Вследствие неплатежеспособности по текущим обязательствам останавливается дальней¬шее финансирование капитального строительства, сроки ввода в строй инвестиционного объекта откладываются и, соответственно, уже выделенные ресурсы «замораживаются» в незавершен¬ном строительстве. Валовые поступления от коммерческого использования завершенного инве¬стиционного объекта, естественно, отсутствуют и, как факт, заемщик вынужден с убытком для себя продавать по «бросовой» цене объект незавершенного строительства, чтобы хотя бы частично погасить задолженность по кредиту.
Отметим (см. таблицу 9), что в первые два года кредитного договора в расчетной моде¬ли финансовых потоков присутствует финансовый дефицит заемщика по проекту в размере 162 965 811 руб. и 140 947 256 руб.. Если компания-заемщик не располагает другими финансовыми ресурса¬ми для покрытия промежуточного финансового дефицита, то вариант 1 для нее вообще неприем¬лем.
Вариант 2 является наиболее сбалансированным с точки зрения критериев эффективности и финансовой надежности как для банка, так и для получателя средств. Величина начисляемых процентов здесь выше, чем при варианте 1, но меньше, нежели при варианте 3. Соответствен¬но, и сроки иммобилизации ресурсов здесь являются средними между вариантами 1 и 2; в течение периода кредитного договора осуществляются регулярные выплаты процентных плате¬жей, то есть происходит «приток» ликвидных средств в банк. Для заемщика важно то обстоя¬тельство, что в течение срока освоения капитальных затрат до момента ввода в строй объекта и начала крупномасштабных поступлений от его коммерческого использования обязательства компании сводятся к текущему обслуживанию долга (то есть выплате процентов). Это позволяет сохранять положительное сальдо финансовых потоков в первые годы реализации проекта и, тем самым, обеспечивать непрерывность капитального строительства. Как правило, именно вари¬ант 2 является наиболее распространенным в практике кредитования инвестиционных проек¬тов российскими коммерческими банками.
1. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов/Пер.с англ.под ред. Л.П. Белых. – М.Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.
2. Капустин П.А. Управленческое консультирование для руководителей. – СПб.: Бизнес-пресса, 2000.
3. КовалевВ.В. Методы оценки инвестиционных проектов. – М.: Финансы и статистика, 2000.
4. Констатинов Г., Липсиц И., Филонович С. Как выбраться из ловушки молодости // Эксперт. 2002. №8. С. 24.
5. Лимитовский М.А. Инвестиции на развивающихся рынках. – М.: Издательско-консалтинговое предприятие «Дека», 2003.
6. Лобанова Е.Н., Лимитовский М.А. Финансовый менеджер. – М.: Издательско-консалтинговая компания «Дека», 2001.
7. Маркетинг: Учебник для вузов/Г.Л.Багиев, В.М.Тарасевич, Х.Анн; Под общ.ред. Г.Л.Багиева. – 2-е изд., перераб.и доп. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика»», 2001.
8. Непомнящий Е.Г. Инвестиционное проектирование: Учебное пособие. Изд-во Таганрог: ТРТУ, 2003.
9. Устимов И.С. Экономическое моделирование как инструмент управления (опыт консультантов) // Корпоративный менеджмент: [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – М., 2004.