Введение:
Ипотечное кредитование - один из основных элементов современной рыночной экономики, получившее в настоящее время бурное развитие. Будучи важнейший фактором экономического развития и сложным финансовый инструментом, оно оказывает – через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство – стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом.
Инвестиционно-финансовая деятельность и современная экономика невозможны без участия ссудного капитала. В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся капиталоемкие отрасли и виды деятельности, такие как строительство. Поэтому существование в финансово-экономической системе общества стабильно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является одним из наиболее значимых показателей развития.
В свою очередь, надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависят от степени рискованности кредитных операций. Неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования, она может быть снижена путем только создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве часто выступает залог недвижимого имущества, называемый также ипотекой.
Россия в настоящее время остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям экономики переходного периода (инфляция, нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, слабость частного капитала и отсутствие крупных институциональных инвесторов).
Ипотечное кредитование, во всех странах мира, имеющее значение одного из важнейших двигателей инвестиционной деятельности, возможно, могло бы и в нашей стране послужить решению проблемы недоинвестированности экономики. Дополнительными стимулами для форсирования создания здесь действенной системы ипотечного кредитования являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства жилья для населения, а с другой – стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения. Российский рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян.
Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства, при которой недвижимое имущество остаётся в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Развитие направления ипотечного кредитования в нашей стране набирает темпы. Эксперты и аналитики считают потенциал ипотечного рынка в России очень высоким. Так, по оценкам Ассоциации Российских Банков, емкость рынка ипотечного кредитования составляет не менее $50 млрд. Стабильно растет число банков, осваивающих данное направление. И хотя их ипотечные программы пока существенно различаются по уровню привлекательности, уже явно проглядывается общая тенденция – кредиты становятся дешевле и длиннее. В свою очередь, решение комплекса социально-правовых вопросов в сфере жилищного и ипотечного законодательства, которые стоят в планах Министерства финансов и Министерства экономического развития России, должны значительно активизировать этот рынок. Ожидается, что к 2011 году ежегодно в России будет выдаваться не менее миллиона ипотечных кредитов.
Глава 3:
В настоящий момент рынок ипотечного кредитования набирает хоро-шие темпы роста. Объемы кредитования увеличиваются из месяца в месяц, условия - смягчаются, а ставки - снижаются. ОАО «Банк Москвы» с 1 апреля 2010 года провел уже третье понижение ставок за последние 4 месяца. Все это обусловлено некоторой стабилизацией в экономике - ресурсы становятся более доступными, рынок недвижимости оживает и даже показывает рост, снова увеличивается спрос на ипотечные кредиты.
При дальнейшем сохранении этих тенденций объем ипотечных креди-тов ОАО «Банк Москвы» достаточно быстро сможет восстановиться, вер-нувшись к объемам первой половины 2008 года уже в 2011 году, - прогнози-рует начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Банк Москвы». Он видит положительные тенденции на ипотечном рынке: появляются новые иг-роки или возвращаются те банки, которые раньше свернули свои ипотечные программы. С каждым днем увеличивается количество продуктовых предло-жений по ипотеке. Здоровая конкуренция среди финансовых институтов по-рождает более благоприятные условия кредитования для заемщиков - основ-ных участников ипотеки.
При этом, вместо субсидирования первоначального взноса либо ставки по ипотеке для отдельных ка¬тегорий граждан следует передавать значитель-ную часть жилых помещений в построенных соци¬альных объектах в аренду на льготных условиях, с одной стороны, это оградит ипотечный рынок от по¬тенциально рискованных заемщиков, другой - бюджетное финансирование будет осуществляться на возвратной основе за счет будущих поступлений арендных платежей.
В дополнение к социальным проектам могут быть предложены и дру-гие меры.
Расширение статуса и масштабов программ «Стимул» и «Новострой-ка», уже реализуемых Агент¬ством по ипотечному жилищному кредитова-нию. На сегодняшний день данные программы представле¬ны пилотными проектами с единичными банками, а объем их финансирования незначителен по сравне¬нию с потребностями рынка. Для получения полноценного эффекта на реализацию программ уже в 2010 году важно дополнительно предоста-вить АИЖК средства бюджета. Помимо этого, расширить масштабы данных проектов необхо¬димо за счет активного привлечения к участию в них круп-нейших госбанков (Сбербанка РФ и «ВТБ 24»), что позволит предлагать рынку более низкие ставки, а также путем включения в данные программы мегапроектов по жилищной застройке.
Последняя мера способна кардинальным образом повлиять на стои-мость квадратного метра, при этом позитивно отражаясь на уровне инфра-структуры жилищного рынка (поскольку мегапроекты, в отличие от точечной застройки, предполагают вложения инвестора в развитие инженерной, соци-альной и ком¬мерческой инфраструктуры). Однако, для успешного решения указанных задач важно устранить существующие пробелы в исполнении 214-ФЗ , по которому должен работать застройщик в рамках программ АИЖК. Прежде всего, необходимо существенно сократить сроки выдачи разреши-тельной документации на строительство.
Серьезным направлением считается развитие иных форм жилищного финансирования, в том числе кредитования на строительство ин¬дивидуальных домов, на цели улучшения жилищных условий посредством вовлечения данных продуктов в систему рефинансирования со стороны АИЖК. По данным Росстата, в 2010 году наблюдался рост доли индивиду-ального жилищного строительства в России в целом, при этом в слабо урба-низированных ре¬гионах и регионах с развитым сельским хозяйством до 80-90% всех объемов жилищного строительства традиционно приходится на ин-дивидуальные дома. Несмотря на потенциал роста, данная ниша является бо-лее рискованной для российских банков, вследствие чего требуется создание надежных условий по рефинансированию банками жилищных кредитов, пре-доставленных не под залог приобретаемого жилья. Более широкое распро-странение кредитов на улучшение жилищных условий способно на время снизить остроту жилищной проблемы за счет частичного нивелирования спроса на новые квартиры.
Задача формирования в России собственной базы фондирования ипо-течных кредитов, устойчивой к ко¬лебаниям конъюнктуры и ориентирован-ной на внутренних инвесторов также требует принятия целого комплекса мер. Первый шаг в данном направлении - унификация существующих проце-дур ипотечного кредитования. Одним из наиболее эффективных инструмен-тов решения данной задачи может стать введение в Рос¬сии системы конкури-рующих стандартов ипотечного кредитования. Сегодня на рынке фактически суще¬ствует единственный стандарт ипотечного кредита - стандарт АИЖК, по которому кредитуют заемщиков банки-партнеры, прочие же участники рын-ка работают по собственным программам, различающимся от банка к банку. При этом благодаря государственному финансированию АИЖК имеет воз-можность нор¬мативно снижать ставку по ипотечным кредитам, предостав-ляемым в рамках своего стандарта, что огра¬ничивает конкуренцию на пер-вичном рынке, ставя в неравное положение банки, не имеющие доступа к бо-лее дешевому фондированию.
В рамках системы ипотечных стандартов все продуктовые предложе-ния ОАО «Банк Москвы» могут быть сведены к нескольким стандартным ипотечным продуктам. Каждый стандарт может включать порядка 10-20 па¬раметров, суммирующих ипотечные программы банков, однако в качестве основных параметров любо¬го стандарта должны выступить два-три базовых критерия (первичный/вторичный рынок жилья, валюта кредита, величина первоначального взноса). Это позволит разделить весь рынок на шесть-девять стан¬дартов, распределив все продукты по уровню риска и отделив первоклассные кредиты от высокорискованных продуктов. По каждому из стандартов должна быть обеспечена возможность выпуска ипотечных бумаг, а по первоклассным кредитам и кредитам со средним уровнем риска государ-ство (в лице АИЖК и прочих институтов) на первом этапе может выступить стопроцентным либо частичным гарантом. В дальнейшем роль гаранта по выпускам ценных бумаг в соответствии с каждым стандартом может быть передана прочим участникам рынка. При этом необходимо ввести законода-тельный запрет на смеше¬ние в одной бумаге стандартов разного уровня рис-ка, либо существенное ограничение их соотношения. Например, доля перво-классных кредитов в бумагах «смешанного качества» не должна составлять ме¬нее 80%.
Заключение:
В настоящее время в Российской Федерации в целях повышения уров-ня жизни и благосостояния граждан реализуется несколько национальных проектов, направленных на рост рождаемости, улучшение здоровья населе-ния, повышение качества образования и др. Одним из таких приоритетов яв-ляется национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», основная цель которого – повышение доступности и качества жилья – главного актива семьи. Сегодня данная проблема стоит перед 61% россий-ских семей, при этом лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье само-стоятельно или с помощью заемных средств. В то же время в России наблю-даются не высокие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищ-ного кредитования, вследствие чего невозможно удовлетворить потенциаль-ный спрос на жилье.
Самостоятельно эти проблемы не решаются, и поэтому государство обоснованно решило часть этих проблем взять на себя и оказать помощь сво-им гражданам. Одним из направлений в решении жилищного вопроса и яви-лась разработка и реализация приоритетного национального проекта "Дос-тупное и комфортное жилье – гражданам России".
Механизмом реализации проекта являются федеральная целевая про-грамма «Жилище» на 2002-2010 годы.
В итоге можно сказать, что национальный проект предполагает разви-тие правовой базы, бюджетную и организационную поддержку расширения спроса и предложения на рынке жилья и выполнения гособязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан.
Среди направлений данного национального проекта наибольших ре-зультатов добился ипотечный рынок, где за последние два года произошла существенная активизация сделок.
Сформированы и заработали определенную репутацию субъекты ипо-течного рынка в числе кредиторов и даже заемщиков.
ОАО «Банк Москвы» принимает активное участие в реализации при-оритетных национальных проектов: «Доступное и комфортное жилье – граж-данам России», и «Образование».
Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам III квартала 2011 года показывает, что рынок ипотечного жилищного кредитования нахо-дится в фазе уверенного восстановительного роста. Несмотря на улучшение ситуации с фондированием, кредитование как реального, так и розничного секторов восстанавливается медленно, а кредитные риски банков все еще на-ходятся на высоком уровне.
Даже с учетом фактора стабилизации ситуации в российской экономи-ке огромную роль в наметившемся восстановлении ипотечного рынка сыгра-ла государственная поддержка. На фоне обострившихся проблем во всех сегментах банковского рынка именно ипотеке был отдан наибольший при-оритет: рынок, во многом развивавшийся с подачи государства, рассматри-вался как основной элемент в решении жилищной проблемы. В результате, несмотря на наличие большого числа все еще нерешенных проблем, меры по поддержке рынка, реализованные государственными органами за последние полтора года оказались достаточными. Более того, можно утверждать, что именно благодаря оперативности и целенаправленности государственной по-литики в отношении ипотечного кредитования удалось предотвратить еще большее сжатие.
Фактически государство в кризисный период достаточно успешно справилось с выполнением ключевой на тот момент задачи: сохранить дове-рие к ипотечному кредитованию со стороны населения и непосредственных участников рынка – банков. На реализацию данной задачи были направлены как многочисленные публичные заявления лидеров страны и государствен-ных чиновников, так и целевые меры по стимулированию спроса и предло-жения на рынке.
Прежде всего, в период острой фазы кризиса повышенное внимание было уделено проблемам уже созданного ипотечного портфеля. Две основ-ные меры – запуск государственной программы помощи (через АРИЖК) ипотечным заемщикам, оказавшимся в тяжелом финансовом положении, и возможность погашения ипотечного кредита средствами материнского капи-тала – позволили, с одной стороны, снизить негативные социальные послед-ствия, с другой – позитивно отразились на качестве кредитных портфелей банков. Более того, данные меры способствовали активизации банков в раз-работке собственных программ поддержки проблемных заемщиков, что по-зволило в целом по системе реструктурировать порядка 35-40 тыс. ипотеч-ных кредитов.
Но основная поддержка выразилась в помощи банкам при рефинанси-ровании ипотечных кредитов. Благодаря увеличению в конце 2008 года ус-тавного капитала АИЖК на 60 млрд. рублей, агентство сумело в достаточно короткие сроки возобновить рефинансирование ипотечных кредитов, кото-рые фактически «зависли» на балансах банков-партнеров после изменения в сентябре стандартов и отказа АИЖК выкупать по номиналу кредиты со став-кой ниже 15-17%. В течение 2009 года АИЖК оставалось основным операто-ром вторичного рынка, обеспечивавшим стабильный объем выкупа кредитов, вследствие чего доля агентства в общем объеме рефинансирования возросла за год с 30 до 44%. Если же отнести объем рефинансирования со стороны АИЖК к суммарному объему выданных банками кредитов, то доля агентства на первичном рынке за 2009 год выросла с 5 до 19%. Таким образом, АИЖК удалось обеспечить почти четверть объемов первичного рынка, что эксперты, в том числе специалисты по ипотечному кредитованию ОАО «Банк Москвы» оценивают как достаточный уровень поддержки.
В ОАО «Банк Москвы» в сегменте ипотечного кредитования в течение 2010 года основным приоритетом оставалась работа с кредитным портфелем в части применения различных санационных мер к клиентам, испытываю-щим трудности с погашением ипотечных кредитов.
В результате по итогам года было реструктурировано почти 500 креди-тов. В четвертом квартале 2010 года ОАО «Банк Москвы» возобновил кре-дитование под залог недвижимости в российских рублях, восстановил ряд кредитных программ и снизил ставки по всем ипотечным продуктам.
В 2011 году также планируется приступить к постепенному оживлению каналов продаж ипотечных продуктов через партнеров Банка, активизиро-вать совместные акции с агентствами недвижимости и брокерскими компа-ниями, усилить региональную составляющую продаж. Большое внимание будет уделяться также совершенствованию внутренних процессов, связанных с централизацией процедуры андеррайтинга. Способствовать повышению качества работы ОАО «Банк Москвы» на рынке ипотечного кредитования должен также переход на систему CRM Siebel во всех регионах предоставления ипотечных кредитов.