Введение:
Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудноразрешимых проблем. Не составляет исключения в этом отношении и наше Отечество.
Поначалу предполагали, что пользование жильем и коммунальными услугами для трудового народа будет бесплатным , но вскоре от этой затеи, вскормленной утопическими надеждами уже в ближайшее время совершить прыжок в коммунистическое царство, пришлось отказаться. Были установлены нормированные ставки оплаты жилья и коммунальных услуг, которые, однако, изначально не покрывали затрат на содержание жилищно-коммунального хозяйства. С ростом инфляционных процессов, возрастанием стоимости основных фондов в жилищно-коммунальном хозяйстве, повышением качества жилья, сооружением дорогостоящих систем канализации, водо- и энергоснабжения дефицит затрат на содержание жилья все в большей степени приходилось покрывать за счет бюджета.
Справедливости ради следует отметить, что расходы по оплате жилья и коммунальных услуг составляли в бюджете семьи сравнительно небольшой процент и были вполне доступны людям с невысоким уровнем доходов.
В конце 50-х годов постепенно пришли к осознанию того, что только за счет государства жилищную проблему не решить, необходимо активно подключить к строительству жилья сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать жилищное строительство. Происходит заметное оживление жилищно-строительной кооперации, которая в предвоенные и первые послевоенные годы была сведена на нет. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось. Неслучайно в годы, предшествовавшие перестройке, она неоднократно называлась на высших партийных и государственных форумах самой острой проблемой повышения благосостояния народа. К сожалению, за годы перестройки острота жилищной проблемы не только не спала, но еще более возросла.
С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В этих целях развернуты приватизация жилищного фонда, выдача гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, выпуск жилищных сертификатов, удостоверяющих право граждан на приобретение квартиры в собственность, и целый ряд других мер, направленных на то, чтобы сколотить широкий социальный слой частных собственников жилья, создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравниловки в деле обеспечения граждан жильем.
Глава 3:
Купля-продажа недвижимого имущества. В соответствии со ст.549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество .
Форма договора продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Особенности купли-продажи земельных участков, а также по вопросы перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение установлены Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
По вопросу, касающемуся практики применения арбитражными судами земельного законодательства, см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61.
Права на недвижимость при продаже земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.
Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
Объект договора продажи недвижимости. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Заключение:
На основании изложенного, можно констатировать, что в настоящее время институт правоотношений по регулированию удовлетворения потребности граждан в своих жилищных потребностей представлен достаточно большим и сложным рядом нормативно-правовых актов.
К этому добавляется объективные обстоятельства, связанные с проходящим в настоящее время в нашей стране реформированием жилищно-коммунального хозяйства.
В плане же решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции.
Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по удовлетворению и распоряжению своим жильем. В частности, приватизировав государственное или муниципальное жилье, гражданин может осуществить в его отношении права собственности, в т.ч. право распоряжения им.
Отрицательные, которые пока превалируют, состоят в том, что перспектива получения жилья для подавляющего большинства очередников становится все более призрачной, а субсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность. Оплата жилья, электроэнергии, телефона, коммунальных услуг возросла в тысячи раз. Такие институты, как ипотека, жилищное строительство слабо развиты и пока недоступны широким слоям населения.
В ст. 40 Конституции РФ в числе основных прав и свобод провозглашено право гражданина на жилище, выражающее сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества. Конституционное право на жилище многоаспектно: оно включает в себя ряд последовательно возникающих, тесно связанных друг с другом правомочий.
В нашей стране право граждан на жилище было закреплено в конституциях в качестве основного права человека и гражданина сравнительно недавно: впервые оно установлено в Конституции СССР 1977 г., впоследствии нашло отражение в Конституции РСФСР 1978 г. и дальнейшее развитие получило в Конституции РФ. В ранее действовавших конституциях, с учетом монополии государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, индивидуальному жилищному фонду в крупных населенных пунктах отводилась второстепенная роль: он преобладал лишь в сельской местности. Основной формой реализации права граждан на жилище являлось получение благоустроенного жилья из общественных фондов потребления. Развитию же индивидуального строительства жилья, жилищной кооперации социалистическое государство обязывалось лишь содействовать. Личная собственность граждан в жилищной сфере, имевшая установленные законом ограничения правообладателя, могла возникать только в отношении жилого дома. Понятие "частная собственность", в том числе и в жилищной сфере, по идеологическим соображениям было чуждо советскому законодательству.
Кардинальное изменение государственного подхода к вопросу собственности, нашедшее отражение в ст. ст. 8, 9, 35 Конституции РФ и выразившееся в утверждении равенства частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности, предопределило принципиально новое содержание конституционного права граждан на жилище. Государственный жилищный фонд утратил свое монопольное положение. Возникла частная собственность на жилье граждан и юридических лиц, бурно развивается рынок жилья.