Введение:
Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое иму¬щество всегда рас-сматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.
Причины такого особого отношения к недвижимому имуще¬ству И.А. Покровский объяснял следующим образом: «Конечно, в условиях ны-нешнего децентрализованного хозяйства земельный капитал народа (за исключением земель государственных) находится в руках от-дельных частных лиц. ...Мы говорили о том, что сис¬тема децентра-лизации и частной собственности в высокой степе¬ни стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собствен¬ности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общест-венное, общенациональ¬ное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух про-тивоположных тенденций» .
Проведение экономических реформ в России 90-х годов ХХ столе-тия, главный смысл которых заключался в отказе от неэффективной административно-командной системы управления экономикой, выявило насущную потребность в обновлении всего российского законода-тельства.
Существовавшая ранее, в советский период жизни России, законо-дательно урегулированная система отношений в обществе была раз-рушена, и это повлекло за собой и другие изменения, в частности, в отношениях собственности и иных правах на жилые помещения.
Законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом (далее - жилое помещение) по сути своей представляет новей-шее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях.
Ранее в этой области было немало ограничений. Прежний закон (Гражданский кодекс РСФСР ) регулировал отношения собственности на жилье лишь в части, касающейся индивидуальных жилых домов, устанавливая при этом довольно жесткие параметры как по размеру, так и по количеству строений, которые могли находиться в собст-венности одного лица или семьи. Так, у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть только один жи-лой дом (или часть его), принадлежащий на праве собственности одному из них или находящийся в их общей собственности. В много-квартирном доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолет-ние дети могли иметь только одну квартиру. Предельный размер до-ма (квартиры) не должен был превышать 60 кв.м жилой площади.
Глава 3:
У каждой вещи своя природа, свое назначение, что объективно обусловливает натуральный, объективный предел осуществления пра-вомочий для ее собственника.
Владение, пользование и распоряжение - триада традиционных для собственника (субъекта вещных прав) правомочий - осуществля-ется им равно относительно любого из названных выше объектов права собственности (вещного права), независимо от того, к какой форме собственности принадлежит жилище. Собственник не утрачива-ет объем правомочий и в случае его объединения с другими собст-венниками иных помещений в многоквартирном доме в товарищество собственников жилья.
Назначение жилого помещения зафиксировано в законе (ГК и ЖК), а индивидуально-определенного жилого помещения - в данных бюро технической инвентаризации. Собственник не вправе произвольно его изменить или аннулировать. Для общества это социально важно. Назначение жилища в отношениях собственности, урегулированное в ст.288 ГК РФ, оказалось не идентичным его назначению в наемных отношениях, урегулированных также в ГК (ст.673). В отношениях собственности жилье для его собственника функционально предна-значено для проживания, в наемных отношениях жилье для его нани-мателя - место постоянного проживания. И в тех, и других отноше-ниях жилище должно отвечать одним и тем же целям. И те, и другие отношения имеют место одновременно в одном и том же объекте не-движимости.
Однако в отношениях собственности, как указывается в литера-туре , требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях - по-вышены.
Проживание совместимо с профессиональной деятельностью в до-машних условиях лиц творческих профессий (писатели, художники, музыканты и т.п.) без изменения функционального назначения жи-лья. Жилое помещение не должно быть многофункциональным.
В сельской местности признаются жилые дома, совмещенные с производственными и иными хозяйственными строениями и сооруже-ниями в соответствии с целевым назначением земли и ведением хо-зяйства.
Но проживание собственника и членов его семьи либо тех, кому жилое помещение передано для проживания по договору, несовмести-мо с размещением в нем коммерческих и некоммерческих организаций (например, АО, партийная штаб-квартира и т.п.). Не допускается использовать под цели, далекие от проживания, и свободные жилые помещения, приобретенные специально для этих целей (молитвенный дом и т.п.). И по ГК, и по ЖК это оценивается как грубое наруше-ние закона. Если есть намерение использовать жилье под такого рода цели, оно должно быть предварительно переоборудовано и пе-реведено в свою противоположность - нежилое помещение. Порядок и условия такого перевода установлены в ЖК (ст.8, 9).
Заключение:
Итак, завершая данную работу, представляется возможным сде-лать следующие выводы.
В Конституции РФ провозглашено право граждан на жилище, т. е. данное право является конституционным и относится к числу основ-ных прав и свобод граждан.
Право собственности на жилое помещение может возникнуть в си-лу различных обстоятельств - при приватизации жилищного фонда, по договорам купли-продажи, ренты, мены, дарения, в силу всту-пившего в законную силу судебного решения и др.
Согласно ст.209 ГК право собственности рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.
Владение означает реальное (фактическое) обладание жильем, т.е. фактически иметь его в своем хозяйстве.
В результате пользования жильем собственник извлекает для се-бя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством уста-новлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается (ст.288 ГК).
Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу жилья - продать, обменять, подарить и т. п.
Передача собственником любого из трех или всех названных пра-вомочий другому лицу не лишает его права собственности на жилое помещение до момента государственной регистрации перехода этого права к другому лицу.
Таким образом, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обла-дателю - собственнику (и только ему) осуществлять полное "хозяй-ственное господство" над принадлежащим ему имуществом.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов его се-мьи. Размещение в жилых домах промышленных производств не допус-кается.
Если собственник желает, чтобы в принадлежащем ему жилом по-мещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он мо-жет сделать это только после перевода такого помещения в нежи-лое.
Хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы дру-гих лиц.