Введение:
В условиях перехода к рыночной экономике договор аренды недвижи-мости вообще и особенно нежилых помещений получил широкое распро-странение. Тем более, что для размещения и деятельности любой организа-ции необходимо помещение. Идет ли речь о торговой организации или про-мышленном предприятии, в любом случае им не обойтись без использования складских, производственных, административных и других нежилых поме-щений. Однако недвижимость стоит дорого, и поэтому лишь очень немногие фирмы в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуется.
Проблематика аренды нежилых помещений в научной литерату-ре практически не исследовалась, хотя почти каждое условие договора арен-ды недвижимости вызывает вопросы и заслуживает подробного рас-смотрения. Вопросы аренды недвижимости в той или иной степени освеща-ются лишь в учебниках гражданского права и комментариях к Гражданскому кодексу РФ, а также в газетных публикациях финансово-экономической на-правленности, которые, в основном касаются сугубо практических аспектов аренды нежилого фонда.
Что же касается природы нежилых помещений, то в юридической ли-тературе нет единого мнения по этому поводу. Гражданский кодекс РФ от-дельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отноше-ний. В нормативных актах разного уровня единое понимание термина «не-жилое помещение» не выработано. В связи с этим нет однозначного ответа на вопрос о том, какими нормами регулируется договор аренды нежилых по-мещений.
Целью моего диплома является рассмотрение вопросов, связанных с арендой нежилых помещений.
Глава 3:
Поэтому в отличие от правил, существовавших в римском и россий-ском дореволюционном праве, субаренда (поднаем) без согласия арендодате-ля не влечет никаких последствий. Такая сделка ничтожна.
Хочется отметить, что для возникновения субарендных отношений не-обходим юридический состав: во-первых, наличие правоотношения «арендо-датель-арендатор», и, во-вторых, собственно договор субаренды. На основа-нии заключенного договора субаренды новые правоотношения возникают и между арендатором и субарендатором, однако в отличии от перенайма при субаренде основное арендное правоотношение никак не изменяется.
Согласно части 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Следовательно, арендатор по договору арен-ды при субаренде пользуется правами и несет обязанности арендодателя, а субарендатор - арендатора.
Субаренда (поднаем) никогда не влечет ни уступки арендатором права требования субарендатору, ни перевода долга арендатора на субарендатора. В отношениях между арендодателем и арендатором ничего не меняется. «Поднаниматель не вступает в обязательственное правоотношение с наймо-дателем. Стороной в договоре найма остается наниматель»61.
Можно сделать следующий вывод: отношения между арендодателем и арендатором сохраняются полностью и не изменяются. Несмотря на то, что арендованным имуществом фактически владеет и пользуется (либо только пользуется) иное лицо (субарендатор), арендатор остается обязанным полно-стью и своевременно уплачивать арендную плату, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества. В тоже время арендатор (а не субаренда-тор) вправе требовать от арендодателя произвести капитальный ремонт пере-данного в аренду имущества, если законом, иными правовыми актами или договором аренды не предусмотрено, что такая обязанность лежит на самом арендаторе.
Вопрос, связанный с наличием либо отсутствием согласия арендодате-ля на сдачу имущества в субаренду, имеет важное значение. На мой взгляд, согласие арендодателя должно быть ясно выраженным. «Дать согласие» - это значит выразить свою волю, совершить определенные действия. Если арен-додатель знает, что арендованное имущество передано арендатором в поль-зование третьему лицу и при этом арендодатель бездействует, это еще не значит, что возникли субарендные отношения. Молчание – это не согласие.
Согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду влечет воз-никновение прав и обязанностей у арендатора и субарендатора. Следователь-но, согласие арендодателя (то есть его действие) является сделкой, которая должна быть совершена в предусмотренной законом форме (статья 158 ГК РФ).
Заявка на получение права на передачу части нежилого помещения в субаренду оформляется арендатором в форме, установленной Комитетом, с обязательным приложением следующих документов:
-копии уставных и учредительных документов субарендатора;
-схема предполагаемого размещения субарендатора в помещении;
-обращение субарендатора нежилого помещения.
Заявка направляется в Комитет. Комитет рассматривает представлен-ные документы и, в случае положительного решения, оформляет Соглашение (разрешение) к договору о предоставлении объекта в субаренду по установ-ленной форме.
Срок предоставления права на передачу объекта в субаренду не может быть более 12 месяцев, не может превышать срока действия договора аренды нежилого помещения и прекращается вместе с прекращением или расторже-ния основного договора.
Заключение:
Подводя итог в моей дипломной работе, хотелось бы отметить, что по вопросам аренды нежилых помещений в настоящее время принимаются и применяются не только федеральные законы, но и нормативные акты мест-ного значения. Нет однозначного ответа, что же такое «нежилые помеще-ния». Юридическая практика сложилась таким образом, что при заключении договоров аренды нежилых помещений арендодатели и арендаторы руково-дствуются правилами параграфа 4 главы 34 (Аренда зданий и сооружений), а затем в порядке статьи 625 ГК РФ применяют параграф 1 (Общие положения об аренде), если иное не установлено законом.
Мне кажется, что все-таки было бы разумно в законодательном поряд-ке определить значение термина «нежилые помещения», и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования. Нежилые помеще-ния как часть нежилых зданий являются объектом договора аренды зданий, сооружений, и было бы целесообразнее название §4 (Аренда зданий и соору-жений) главы 34 изменить на «Аренду объектов нежилого фонда», но для этого необходимо внести соответствующие изменения в действующий ГК РФ, чтобы избежать дискуссий поэтому поводу.
Арбитражные суды из общего числа споров по аренде различных ви-дов имущества в основном разрешают споры, связанные с арендой нежилых помещений, которые составляют 90% от общего числа споров об аренде. Ар-битражным судом стоит с осторожностью относится к расторжению догово-ров аренды нежилых помещений, так как это всегда существенно затрачивает интересы, как арендодателя, так и арендатора. Поэтому чрезвычайно важно проанализировать и уметь спрогнозировать возможные отрицательные по-следствия, которые «программируются» на стадии заключения договора. В своей дипломной работе я проанализировала различные пути совершенство-вания и изменение действующего законодательства. Тема моей дипломной работы очень актуальна на сегодняшний день и требует детального правово-го регулирования.