Введение:
Состояние экономики любой страны требует развития производства, что упирается в источники обеспечения надёжного и долгосрочного финансирования. Если сравнить стоимость движимого имущества (которое можно заложить свободно) и недвижимого (с которым пока сложнее), можно понять, во сколько раз теоретически вырастают масштабы такого вида кредитования, как ипотека.
Рассматривая ипотеку как элемент экономики, можно выделить следующие её характерные черты.
Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых для развития производства финансовых ресурсов.
Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
В-третьих, создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (закладной).
В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств.
В приоритетный пакет законов, принятие которых позволит обеспечить полноценные правовые условия функционирования рынка недвижимости в России входят Земельный кодекс РФ, Закон “Об оценочной деятельности в РФ”, Закон “О риэлтерской деятельности”, Закон “О государственных ценных бумагах, ценных бумагах субъектов Федерации и муниципальных образований” и, конечно, самое главное - Закон “Об ипотеке”, который стал одним из законов-старожилов за всю постперестроечную историю России по срокам рассмотрения (более трёх лет) и одним из наиболее переработанных по количеству внесённых поправок (более девятисот).
Развитие системы кредитования под залог недвижимости в настоящий момент является актуальным. Кредитование под залог зданий и сооружений помогает некоторым организациям преодолеть временный спад, другим расширить производство. Залог и для граждан имеет весьма радужные перспективы. Кредитование помогает им получить желаемый объект недвижимости т.е. квартиры и жилые дома.
Целью работы является рассмотрение банковского кредита в частности при выдаче под залог недвижимости, изучение объектов предмета залога недвижимости, т.е. земельных участков, здании, жилых помещений, а также вопросов правового регулирования касающихся договора залога, регистрации залоговых операций, последующей ипотеки.
Задачей работы является рассмотрение практических аспектов залоговых операций на примере программ ипотеки различных видов недвижимости, и изучение актуальности применения залога недвижимости в период развития экономики.
Глава 3:
Можно сказать, что возлагаются большие надежды на учрежденное государством Федеральное агентст¬ва ипотечного жилищного кредитования, которое должно сыграть важную роль в создании и запуске рынка ипотечных кредитов, в привлечении долгосрочных ресурсов для рефинансирования банков-кредиторов. Аналогичные агентства со¬здаются и в регионах для реализации региональных ипотечных программ. К настоящему времени уже почти в 30 субъектах федерации начата реализация собственных региональных ипотечных программ.
В Чувашии интерес банков к практическому кредитованию населения поддержан республикан¬ским законом о льготном налогообложении прибы¬ли, полученной банками от предоставления креди¬тов гражданам на приобретение жилья. На цели ипотечного кредитования выделено 50 млн. руб. Кредиты выдаются на 15-20 лет с оформлением договора ипотеки приобретенного жилья.
В Башкортостане действует программа жилищ¬ного кредитования, согласно которой Фонд жи¬лищного строительства продает квартиры в рас¬срочку либо выделяет товарные кредиты индивиду¬альным застройщикам. Рассрочка предоставляется на срок от года до 15 лет. Кроме того, Сбербанк Башкортостана выдает ссуды индивидуальным застройщикам под 8-10% годовых в рублях сроком на 10 лет. Разница между ставкой кредита на по¬купку жилья, действующей в Башкортостане, и ставкой Сбербанка по таким кредитам компенсиру¬ется за счет республиканского бюджета.
В Республике Коми наработан опыт но льгот¬ному жилищному кредитованию и выдаче ссуд на жилье за счет средств республиканского бюджета. Такими кредитами воспользовались более 1500 семей. Этому способствовало принятие правитель¬ством решения о возмещении разницы процентных ставок банкам, предоставляющим жилищные кре¬диты населению за счет средств республиканского бюджета. При этом возмещается 2/3 ставки рефи¬нансирования.
В Иркутской области в качестве ипотечного кредитора выступает небанковская кредитная орга¬низация – кредитно-потребительский союз, кото¬рый на основе договора займа предоставляет квар¬тиры сотрудникам предприятий города, выдает кредиты на срок от 5 до 10 лет под 8 - 10% годовых в валюте. Рефинансированием кредитов занимается Иркутское региональное ипотечное агентство.
В Ростовской области практикуется выдача бюджетных ипотечных ссуд на 8 лет для приобрете¬ния квартир в строящихся домах и на 10 лет - для достройки индивидуальных ломов. Процентная ставка по всем ссудам установлена в размере 9,8% годовых в рублях. Агентом по выдаче бюджетных ипотечных ссуд на жилищное строительство и их погашению является Ростовский Сбербанк.
В Воронеже существует несколько программ по предоставлению кредита по залог жилых помещений. Одну из них осуществляет администрация города, кредиты выдаются на 10 лет под 8 % годовых в рублях. Выдача кредитов осуществляется в очередном порядке, люди ожидают кредита 10 и более лет. Разницу между учетной ставкой и ставкой кредита, выдаваемого застройщику, гасит администрация города за счет собственных средств. Другую программу кредитованию осуществляет Сбербанк. Выдача кредитов осуществляется по 18 % годовых сроком на 15 лет. 30 % от стоимости клиент банка должен зачислеть на счет в виде первоначального взноса. Также для выдачи кредита необходимо поручительство третьего лица. В Воронежской области есть все предпосыл¬ки, чтобы программа ипотеки в районах заработала. Уже сделаны первые серьезные шаги в этом направлении в Воронежском, Маловишерском и Хвойнинском районах. На местах, конечно, присут¬ствует своя специфика, которую не могут не учитывать местные власти.
Заключение:
В работе были рассмотрены основные вопросы, которые ставит практика и теория в отношении предметов залога. В итоге хотелось бы отметить прежде всего то, что развитие института ипотеки - дело будущего. Современное экономико-правовое положение залога недвижимости в гражданском обороте - это робкие, неумелые и, часто, не верные шаги. Отсутствие информации и экономико-правовой культуры столь необходимых в современных условиях порождает массу ошибок субъектов залоговых отношений на практике, последствие которых финансовые потери с одной стороны и дискредитации института ипотеки, как весьма эффективного способа защиты прав кредитора и одновременно источника кредитов - с другой. Тот же дефицит информации способствует деятельности недобросовестных субъектов гражданского оборота.
Значение ипотеки трудно переоценить. Она фигурирует в двух аспектах.И как способ получения необходимых кредитов, и в качестве защиты прав и законных интересов кредиторов, гарантии возврата долга залогодателю должником.
Возможность эффективного ипо¬течного кредитования обуславливается рядом необходимых действий во-первых, необхо¬дима действующая система ипотечных кредитных институтов — банков и дру¬гих ипотечных кредитных учреждений, не¬посредственно осуществляющих ипотеч¬ные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в зна¬чительной степени зависит от уровня раз¬вития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимо¬го имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.