Введение:
Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) [2,3] предусмотрен ряд специальных мер, которые выступают в качестве гаранта исполнения должником основного обязательства и стимулируют должника к надлежащему поведению. Эти меры именуются способами обеспечения исполнения обязательств и возлагают на должника дополнительные обременения на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательства.
В современных условиях залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падения уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Это выражается, прежде всего, в том, что гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора. Отсутствие доверия к цивилизованным способам обеспечения обязательств ставит залог в преимущественное положение.
Актуальность исследования института ипотеки определяется следующими обстоятельствами:
Залог недвижимости обеспечивает, прежде всего, наличие и сохранность заложенного имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором, а также возможность удовлетворения требований кредитора (залогодержателя) преимущественно перед другими кредиторами. В тоже время реальная опасность потерять имущество в натуре (а предметом ипотеки является особо ценное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязанности надлежащим образом. Гражданский институт залога и, в частности, ипотеки исследуется многими цивилистами, которые по-разному трактуют затруднительные моменты в законодательстве. Соответственно, существует множество полярных точек зрения на один и тот же вопрос. В частности, спорные моменты возникают по поводу того, какое залог правоотношение вещное или обязательственное, являются ли здания и сооружения делимыми вещами, что отличает предприятие от совокупности имущества и т. д.
Выбранная тема является довольно актуальной. Несмотря на то, что Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены изменения в конце прошлого года, произошли сдвиги в сфере ипотечного кредитования. Закон не выполняет своей главной цели – обеспечение населения жилыми квартирами с оплатой в рассрочку.
Глава 3:
Предметом ипотеки предприятия является предприятие как единый имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).
В научной литературе по-разному решается вопрос о том, что превращает совокупность имущества в предприятие.
Так, по мнению учёных [32, с. 67], основную роль здесь играют связанные с предприятием права и обязанности. Понятие предприятия не сводится только к орудиям и средствам производства, а охватывает также принадлежащие предприятию исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Другой подход состоит в том, что совокупность имущества следует рассматривать как предприятие, если она образует определенный производственно технологический цикл [35, с. 107].
Первое утверждение вызывает сомнение хотя бы в связи с тем, что в определенных случаях и в конкретный момент времени предприятие может и не иметь в своем составе так называемого нематериального имущества. Но вряд ли это безоговорочно свидетельствует об отсутствии предприятия.
Второму подходу также присущи недостатки. Понятия технологически единое целое, замкнутый производственный цикл и т.п., как известно, не относятся к правовым, а имеют исключительно экономическую природу. С точки зрения юридической, имущество субъекта права едино. Если, к примеру, две вещи не являются главной вещью и принадлежностью, они автономны по отношению друг к другу. Принадлежность имущества коммерческой организации определяется на основании бухгалтерского учета, и никакая производственно технологическая связь между ними на основании таких документов не просматривается.
Вопрос об отличии предприятия от совокупности имущества имеет важное практическое значение. Признание совокупности имущества предприятием влечет применение к сделкам с ним специальной формы и порядка заключения, а также необходимость государственной регистрации, не говоря уже о различных правовых последствиях для сторон правоотношений в том и другом случае.
Особенность предприятия как объекта прав в том, что оно создается в процессе деятельности субъекта и не имеет какого либо завершенного вида.
В силу указанных, а также ряда других причин некоторые юристы отрицают за предприятием свойство вещи. Предприятие является объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной не является [65, с.94].
Таким образом, вопрос о том, существует дело (бизнес) как целое или как отдельные предметы, возникает не сам по себе, а в связи с определенными юридическими фактами (сделки с имущественным комплексом, его вхождение в состав наследственной массы, несостоятельность (банкротство) хозяйствующего субъекта и т.д.). Как видно, данный вопрос вряд ли может быть решен с помощью описанных критериев наличия нематериальных элементов или замкнутого производственного цикла.
Заключение:
Проанализировав дискуссионные вопросы, касающиеся правовой природы залога как способа обеспечения исполнения обязательств, мы пришли к выводу: залог - это комплекс абсолютных и относительных правоотношений, поскольку те, и другие отражают его специфику и особенности, тем самым, выделяя его среди других институтов.
В связи с ускорением развития гражданского оборота в Российской Федерации в числе многих приоритетных вопросов законодательства всё большее значение приобретает ипотека (залог недвижимости).
Разновидностью залога без передачи заложенного имущества залогодержателю является ипотека, которая представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора к должнику и является акцессорным обязательством, т.к. в случае прекращения основного договора, прекращает свое действие и договор об ипотеке. Она может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде и т.д.
Представляется, что ипотека является одним из наиболее эффективных способов обеспечения обязательств. В условиях становления рыночной экономики в России предприниматели при совершении сделок заинтересованы в установлении существенных гарантий защиты своих имущественных интересов. В связи с этим залог и ипотека всё чаще применяются хозяйствующими субъектами для обеспечения исполнения обязательств.
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.