Введение:
В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества имеется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потреб-ности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соот-ветствующих материальных благ. Этим обязательствам полностью посвящена глава 34 ГК РФ “Аренда”.
Договор аренды - это один из классических видов обязательств, чья исто-рия насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментальные, упоми-нания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму. Особен-ность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендато-ра не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В даль-нейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.
Российскому же праву договор найма был известен еще со времен “Рус-ской правды”. Однако, в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Рос-сийской империи (ч.1 т.Х) .
Глава 3:
Данная позиция налоговых органов мне видится не бесспорной в связи со следующим.
Исходя из содержания ст. 334 НК РФ, арендные платежи за используемые в процессе производства продукции (работ, услуг) объекты недвижимости, от-носятся к затратам на производство и реализацию продукции (работ, услуг) и являются составной частью ее себестоимости.
В соответствии с НК РФ, плата за аренду объектов основных производст-венных фондов включается в состав себестоимости продукции (работ, услуг). При этом возможность отнесения таких платежей на себестоимость не обуслав-ливается обязательной регистрацией права аренды. Договор аренды недвижи-мости, как и обязательства сторон по нему не перестают быть действительными в том числе и при отсутствии регистрации права аренды.
Из изложенного выше следует, что отнесение на себестоимость продукции (работ, услуг) документально подтвержденных расходов по арендной плате при отсутствии государственной регистрации права аренды недвижимости является правомерным.
Что касается вопроса о правомерности отнесения на себестоимость про-дукции арендных платежей при отсутствии государственной регистрации дого-вора аренды недвижимости, то по моему мнению, такие расходы необходимо осуществлять за счет чистой прибыли предприятия.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок один год и более не может счи-таться заключенным, если он не прошел государственной регистрации. Такая сделка, как не соответствующая требованиям закона, в силу статей 165 и 168 Гражданского кодекса РФ будет ничтожной. У арендатора при таких обстоя-тельствах отсутствуют какие-либо правовые основания для перечисления арен-додателю арендной платы, не говоря уже об основаниях для отнесения ее на се-бестоимость.
В настоящий момент судебная практика по рассмотрению подобных спо-ров еще не сложилась, тем не менее, представляется интересной позиция ар-битражного суда г. Москвы по одному из споров, рассмотренных с участием налоговых органов, в соответствии с которой суд признал правомерным отне-сение налогоплательщиком на себестоимость расходов по оплате арендных платежей, производимых арендатором на основании незарегистрированного договора аренды.
Вопрос о распространении положений действующего законодательства об аренде зданий сооружений на его составные части является сегодня не менее интересным и спорным. В частности, это обусловлено тем, что сам по себе во-прос отнесения к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри здания до последнего времени являлся дискуссионным.
Действующий Гражданский кодекс РФ прямо не относит нежилые поме-щения внутри зданий к объектам недвижимости, по этой причине до принятия Закона о государственной регистрации сделки с нежилыми помещениями внут-ри зданий, в том числе сделки аренды, не подлежали государственной регист-рации.
Заключение:
При непрерывно развивающихся рыночных отношениях договор – это единственный цивилизованный путь существования юридических лиц. От чет-кого и грамотного составления договора зависят экономические и финансовые интересы его контрагентов. В настоящее время договору аренды посвящена глава 34 части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Со сложившейся практикой этот договор более распространен в наше вре-мя, чем другие.
Исходя из вышеизложенного, можно выделить три основные черты, харак-терные для данного договора:
во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользо-вание другому лицу без перехода к последнему права собственности. Соб-ственником имущества остается арендодатель;
во-вторых, аренда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю;
в-третьих, договор аренды всегда возмездный, т.е. арендатор обязан опла-тить пользование имуществом; договор аренды относится к двухсторон-ним договорам; договор аренды является консенсуальным, т.е. таким, ко-торый устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.
Новый ГК РФ охватывает более широкий круг арендных правоотношений. Многочисленные вопросы, возникающие по поводу аренды, регулируются без применения отсылочных норм к специальному законодательству. Однако, на практике все еще возникают проблемы решения некоторых вопросов:
вопросы, связанные с государственной регистрацией аренды недвижимо-сти (в частности, зданий или сооружений сроком аренды менее одного го-да);
вопросы, возникающие при сдаче имущества ненадлежащим собственни-ком (в частности, при сдаче в аренду государственной и муниципальной собственности);
вопросы, связанные с субарендой имущества
многие другие вопросы.