Введение:
Актуальность проблемы исследования. Одним из направлений радикальных экономических реформ является ипотечное кредитование в жилищном секторе - ипотечное жилищное кредитование. Правовой базой для жилищного ипотечного кредитования является законодательство об ипотеке.
Система ипотечного жилищного кредитования представляет собой систему кредитования, обеспечивающая покупку жилья гражданами страны. Обеспечением по кредитному договору выступает приобретаемое жилье.
Ипотечный жилищный кредит характеризуется:
■ долгосрочностью - срок кредита в развитых странах достигает 30
лет (США, Германия, Франция, Канада);
■ целевое использование данного кредита - кредитные средства
могут быть использованы только на приобретение или
строительство жилья;
■ залогом по договору ипотеки выступает приобретаемое жилье.
Системы ипотечного жилищного кредитования в развитых странах
играют значительную роль в экономике своей страны. Они позволяют поддерживать рынок жилья, а соответственно и другие сопряженные с ним сегменты рыночной экономики.
В современном мире сложились две модели ипотечного жилищного кредитования, которые условно можно назвать американской и немецкой моделями. Коренным отличием этих моделей является различие в правовых системах:
■ романо-германское кодифицированное право, принятые в
Европейских странах (Германия, Франция, Италия, Дания,
Швейцария и др.);
Глава 3:
Следовательно, заемщик может передавать в залог только то имущество, которое уже имеется в собственности заемщика. В то же время п. 4.5. "Порядка" указывает, что средства с ссудного счета перечисляются на счета подрядчиков или продавца на основании договора купли-продажи. Для получения кредита заемщик должен иметь в собственности имущество, имеющим стоимость большую, чем размер кредита. В этом случае заемщику нет смысла брать кредит.
Порядок перечисляет условия, которые включаются в договор ипотеки. Перечень условий вызывает ряд вопросов, связанных с нормами Федерального закона "Об ипотеке". В частности, одним из условий является цена передаваемого в ипотеку имущества, в то время как закон "Об ипотеке" указывает на оценку предмета ипотеки. Такое разночтение может привести к двусмысленности пунктов договора ипотеки и его правоприменения. Цена, как трактуют специалисты в области оценки, например, Е. Тарасевич , это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена, в отличие от стоимости, является историческим фактом, то есть
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 1999. - 422 с.
120 относится к конкретному месту и времени, независимо от того, была ли она
объявлена открыто или осталась в тайне.
В отличие от понятия "цена", понятие "оценка предмета ипотеки" подразумевает "определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки"'.
Таким образом, в договоре ипотеки в трактовке рассматриваемого порядка, видимо, записывается цена, фигурирующая, например, в договоре купли-продажи имущества, которое передается в залог, тогда как закон "Об ипотеке" имеет ввиду стоимость предмета ипотеки, которая является результатом соглашения сторон или мнением независимого оценщика (п. 3 ст. 9 Закона). При обращении взыскания на предмет ипотеки в первом случае будет фигурировать цена, имевшая место в конкретной сделке на конкретную дату в прошлом. Она не может учитывать изменения на рынке, которые будут происходить. В то же время, в соответствии с п. 2.4. Порядка ипотечные кредиты выдаются на срок до 15 лет с учетом пересчета остатка непогашенной задолженности на индекс удорожания стоимости одного квадратного метра жилья. Последняя фраза означает, что сумма основного долга заемщика будет меняться ежегодно, и, видимо, в сторону увеличения. Таким образом, цена, зафиксированная в договоре ипотеки, будет заведомо меньше общего обязательства заемщика по индексированному долгу в будущем. Поэтому Закон "Об ипотеке" ввел норму об оценке предмета ипотеки с тем намерением, что бы стороны смогли учесть возможные изменения стоимости имущества с течением времени.
Заключение:
Ипотечное жилищное кредитование, несмотря на его определенную политическую ангажированность, остается актуальнейшей экономической задачей, стоящей перед современной российской экономикой. От того, сумеем ли мы интегрироваться в современный глобальный ипотечный рынок, зависит не только решение жилищных проблем россиян, но и состояние инвестиционного рынка России вообще.
Рассматривая жилищную ипотеку в России, нельзя не увидеть три блока проблем, созвучных названию настоящей работы:
■ Проблемы, связанные с организационными мероприятиями, как на
уровне общефедерального центра, так и на уровне субъектов,
муниципальных образований и отдельных организаций,
обеспечивающих функционирование ипотечного механизма;
■ Проблемы, связанные с рефинансированием ипотечных кредитов;
■ Проблемы, связанные с правовым обеспечением ипотеки.
Опыт организации ипотечного жилищного кредитования, накопленный за последнее десятилетие в России, позволяет сравнивать различные организационные формы: банковскую инициативу, бюджетное регулирование через систему фондов и иных организаций, институты контрактных сбережений, потребительские кооперативы. Первоначальное желание российской власти построить единую российскую модель ипотеки на основе одной схемы сменилось пониманием равноправности различных форм жилищной ипотеки. Москва, как самостоятельный субъект, концептуально объявила о поддержке всех организационных начинаний: как то, кредитование Московским Сбербанком физических лиц под залог квартиры, деятельность Московского ипотечного агентства; образование первых московских стройсберкасс; опыт создания коммандитных товариществ и др.
С другой стороны политика отдельных министерств и ведомств в области ипотеки, демонстрирует явно противоположные направления
124
развития. Руководители Центрального банка России неоднократно заявляли, что нет необходимости в создании специализированных ипотечных банков или иных кредитных организаций. Деятельность по жилищному ипотечному кредитованию могут вести универсальные коммерческие банки. В то же время на местах создаются различные фонды, агентства, корпорации, создание которых продиктовано в первую очередь необходимостью контроля над использованием бюджетных средств.
Все более и более законченные формы демонстрирует ипотечная инициатива населения. Создаются потребительские кредитные общества и союзы.
На современном этапе от правительства требуется поддержка всех форм организации ипотеки, отвечающих требованиям самофинансирования, не имеющих элементов финансовых пирамид, направленных на решение жилищных проблем россиян.