Введение:
Экономика России в настоящее время находится в процессе глубо-ких системных преобразований. Россия стремится коренным образом пе-рестроить хозяйство на основе многоукладности современных рыночных принципов регулирования. На этом фоне растут число субъектов хозяйст-вования, количество и разнообразие связей между ними. Отношения в сис-теме должник – кредитор принимают качественно новый смысл в сравне-нии с аналогичными отношениями при командно-административной сис-теме в экономике. в связи с этим появляется необходимость в гарантиро-ванной стабильности гражданско-правовых и финансовых отношений в системе кредитор-должник. одним из важнейших инструментов правового регулирования этих отношений является система средств, обеспечиваю-щих исполнение обязательства должника перед кредитором. «В свою оче-редь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования ка-питального строительства и др.».
На протяжении семидесяти лет данный способ обеспечения испол-нения обязательств не нашел должного отражения в науке российского гражданского права. Законодательство существенным образом нарушало интересы кредитора, исключив возможность обращения взыскания на имущество. Лишь с принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года появился правовой механизм, по-зволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гаранти-рующего права кредитора. Благодаря этому законодательному акту начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным сред-ством обеспечения условий договоров. Институт ипотеки крайне важен в настоящий период, когда в условиях рынка России особенно необходимо банковское кредитование предприятий, предпринимателей и граждан. Ипотека является важнейшим инструментом кредита и без его надлежа-щего развития как института права невозможно говорить о существовании нормальной рыночной экономики.
Глава 6:
Поскольку основные положения об ипотеке жилых домов и квартир рассмотрены в предыдущих параграфах, наиболее интересным представ-ляется рассмотреть здесь практическую сторону этого вопроса, так как именно залог квартир превалирует на российском ипотечном рынке.
Первые операции по выдаче кредитов под залог недвижимости на-чали проводится в 1993 году. Для этого использовалась схема продажи не-движимости заёмщиком кредитору. Заключался договор купли-продажи недвижимости, который в случае своевременного погашения кредита рас-торгался. Прежде чем получить кредит из квартиры необходимо было вы-писаться. Параллельно с договором купли-продажи заключался непосред-ственно кредитный договор, по которому заёмщик обязывался вернуть деньги и проценты по кредиту. Поскольку такая сделка была не совсем за-конной некоторые фирмы вместо кредитного договора заключали договор аренды. В этом случае проценты по кредиту оформлялись как арендная плата за проживание в собственной же квартире. Сумма выдаваемого кре-дита составляла от 50 до 80% от оценочной стоимости квартиры. Если за-ёмщик не успевал вернуть кредит в срок, то банк мог предоставить одну-две недели отсрочки, но за это начислял пеню от 0,5 до 2% от суммы долга в день.
Столь кабальные условия объясняются прежде всего отсутствием у кредитора гарантий того, что в случае невозврата кредита он сможет реа-лизовать квартиру, вернув таким образом затраченные средства. Плюс ко всему заёмщик, доказав, что сделка была притворной, то есть договор куп-ли-продажи прикрывал залоговую сделку, мог добиться признания сделки ничтожной. Так что, если залогодатель не возвращал кредит, банк предос-тавлял ему другое жильё на сумму, составлявшую половину стоимости квартиры (рыночная цена минус выданный кредит) за вычетом процентов по кредиту и расходов банка. В этом случае не нарушалась ст.40 Консти-туции РФ, гарантирующая каждому право на жилище.
Однако ипотека - это не только кредитование под залог недвижимо-сти, находящейся в фактическом владении залогодателя в момент заклю-чения договора, но и предоставление целевых кредитов на строительство и приобретение жилья.
При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспече-ние обязательства незавершенным строительством и принадлежащими за-логодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ).
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использова-нием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приоб-ретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются нахо-дящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (п. 1 в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ).
Заключение:
И все же, несмотря на недостатки законодательства в части регули-рования ипотечных правоотношений, их появле¬ние - важное событие в ис-тории гражданского законодательства России. Благодаря ипотеке кредит теперь могут получить и малообеспеченные слои населения, благо для фи-зических лиц размер платы за госрегистрацию незначителен. Кроме того, можно прогнозировать снижение про¬центных ставок по ссудам. Продажа жилья в кредит (под залог приобре¬таемой квартиры) будет способствовать пополнению государственной казны.
Появление "подинститута" закладной положительно скажется на оборачиваемости денежных средств в стране. Деньги будут не только средством накопления и платежа, но и средством обращения, что осо¬бенно важно в условиях финансового кризиса в России. Институт ипо¬теки спо-собен укрепить банковскую систему. Государство, став залого¬держателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантиро¬вать банкам воз-врат обеспечения.
И, пожалуй, главное состоит в том, институт ипотеки в нынешней разбалансированной экономике России - это не только начало большой работы по совершенствованию залогового законодательства, но первый шаг к оздоровлению нашей экономики, улучшению гражданского оборота.
Ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования ка-питального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.