Введение:
Экономика России в настоящее время находится в процессе глубо-ких системных преобразований. Россия стремится коренным образом пе-рестроить хозяйство на основе многоукладности современных рыночных принципов регулирования. На этом фоне растут число субъектов хозяйст-вования, количество и разнообразие связей между ними. Отношения в сис-теме должник – кредитор принимают качественно новый смысл в сравне-нии с аналогичными отношениями при командно-административной сис-теме в экономике. в связи с этим появляется необходимость в гарантиро-ванной стабильности гражданско-правовых и финансовых отношений в системе кредитор-должник. одним из важнейших инструментов правового регулирования этих отношений является система средств, обеспечиваю-щих исполнение обязательства должника перед кредитором. «В свою оче-редь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования ка-питального строительства и др.».
На протяжении семидесяти лет данный способ обеспечения испол-нения обязательств не нашел должного отражения в науке российского гражданского права. Законодательство существенным образом нарушало интересы кредитора, исключив возможность обращения взыскания на имущество. Лишь с принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года появился правовой механизм, по-зволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гаранти-рующего права кредитора. Благодаря этому законодательному акту начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным сред-ством обеспечения условий договоров. Институт ипотеки крайне важен в настоящий период, когда в условиях рынка России особенно необходимо банковское кредитование предприятий, предпринимателей и граждан. Ипотека является важнейшим инструментом кредита и без его надлежа-щего развития как института права невозможно говорить о существовании нормальной рыночной экономики.
В современных условиях ипотека занимает особое место среди спо-собов обеспечения исполнения обязательств. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипоте-ка же обладает несомненными преимуществами.
Глава 6:
Органы опеки и попечительства вправе дать согласие (разрешение) законным представителям несовершеннолетних, недееспособных или ог-раниченно дееспособных членов семьи собственника жилого помещения, в котором проживают указанные лица, на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку этого жилого помещения в случае, если у органов опеки и попе-чительства отсутствуют основания для признания того, что права или ох-раняемые законом интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц нарушаются. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовер-шеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены се-мьи собственника, должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления о даче та-кого согласия (разрешения). Отказ в даче согласия (разрешения) на отчуж-дение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором прожи-вают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособ-ные члены семьи собственника, должен быть мотивирован. Заявитель вправе оспорить решение органов опеки и попечительства в суде (п. 3 вве-ден Федеральным законом от 11.02.2002 N 18-ФЗ).
Обеспечением кредита является залог заёмщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счёт кредита) и имущественных прав на него. Сумма выдаваемого банком кредита не должна превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, за-фиксированной в закладной, при условии вложения заёмщиком недос-тающих средств в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта. Помимо основных условий в кредитном договоре определяются цель по-лучения ссуды, способ и формы проверки целевого использования кредита и санкции за его нецелевое использование.
Предметом залога могут быть земельный участок под строительство и готовое жильё или незавершённое строительство. При выявлении неце-левого использования кредита, полученного на строительство или приоб-ретение жилья банки имеют право досрочно взыскать выданные ссуды.
Заключение:
И все же, несмотря на недостатки законодательства в части регули-рования ипотечных правоотношений, их появле¬ние - важное событие в ис-тории гражданского законодательства России. Благодаря ипотеке кредит теперь могут получить и малообеспеченные слои населения, благо для фи-зических лиц размер платы за госрегистрацию незначителен. Кроме того, можно прогнозировать снижение про¬центных ставок по ссудам. Продажа жилья в кредит (под залог приобре¬таемой квартиры) будет способствовать пополнению государственной казны.
Появление "подинститута" закладной положительно скажется на оборачиваемости денежных средств в стране. Деньги будут не только средством накопления и платежа, но и средством обращения, что осо¬бенно важно в условиях финансового кризиса в России. Институт ипо¬теки спо-собен укрепить банковскую систему. Государство, став залого¬держателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантиро¬вать банкам воз-врат обеспечения.