Введение:
Выбранная мною тема, а именно «Ипотека в гражданском праве» является довольно актуальной, о чем свидетельствует такой довольно большой интерес к вопросом с ней связанными юристов. С момента своего возникновения на законодательном уровне сам институт претерпел отнюдь не большие изменения Главным законодательным актом, регулирующим сферу ипотеки является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Основной целью данного закона является предоставление возможности гражданам брать жилые помещения в кредит, т.е. в рассрочку, тем самым обеспечить нуждающееся население жилыми квартирами. Однако, как показывает практика развития данного института закон не в достаточной мере справляется с поставленной задачей, что говорит о неразвитости рынка жилья в России. Не выработав конкретный финансово-кредитный механизм, законодатель предлагает большему числу населения приобретать в собственность жилые помещения. Но без отработанного правового механизма кредитования жилья справится с поставленной задачей не удастся, что и тормозит развитие в данном направления рынка жилья. На сегодняшний день проблема получения жилья в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Большая же часть населения оказалась не настолько платежеспособной, чтобы обеспечить возможность возврата взятого кредита.
В настоящее время институт ипотеки является новым, развивающимся институтом, поэтому его изучение интересно для нас. Цель дипломной работы обусловлена отсутствием у большинства людей даже общего представления об институте жилищного кредитования, а поэтому в данной работе раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, изучение формирования и становления гражданско-правового института ипотеки, развития ипотеки в России, а также существующих проблем является предметом исследования. В данной работе будут рассмотрены основные источники, которые регулируют правоотношения так или иначе связанные с ипотекой, объекты, которые могут выступать в качестве таковых, т.е. земельные участки, предприятия, сооружения, здания, жилые дома и квартиры с указанием естественно, особенностей их правового регулирования. В основе данной работе является раскрытие понятий ипотеки, ее правовой характеристики, проблем, а также способов решения существующих проблем. Все это, безусловно, поможет не просто сформировать общее представление об институте ипотеки, но и узнать особенности правового регулирования института залогового права, что позволит лишний раз избежать незаконных действий в отношении участников гражданских правоотношений мошенников.
Глава 3:
Правовые нормы, регламентирующих порядок передачи квартир и жилых домов в залог предназначены для тех объектов, которые подразумевают постоянное проживание в индивидуальных и жилых многоквартирных домов. Условием передачи в залог данной недвижимости является ее юридическая связь с залогодателем, т.е. предполагает право собственности на эту недвижимость, которая уже имеется, или возникнет с момента расходования целевых средств, переданных кредитором, в силу ст. 213 ГК РФ. Поэтому в залог нельзя передать жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, поскольку нахождение в жилищном фонде жилых домов и квартир предполагает принадлежность на праве собственность конкретному лицу.
Государственный жилищный фонд - ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности. Предусматривается возможность только личного заключения принадлежащего на праве собственности гражданину договора ипотеки. Исключение из этого правила, т.е. заключение договора об ипотеке через представителя, сделано только для случаев, когда жилой дом или квартира находится в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство. Отдельно вопрос регулируется, когда речь идет о многоквартирном жилом доме, части которого находится в общей долевой собственности залогодателя и других лиц. Поэтому заложенная доля считается та, которая принадлежит на праве собственности залогодателю в объеме равной доли помещения в общей долевой собственности. Поэтому, руководствуясь правилом о неотъемлемости части от целого, т.е. квартиры от многоквартирного жилого дома, устанавливается одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом.
Актуальным остается вопрос о залоге строящихся жилых домов и квартир. Использовать механизм ипотечного кредитования по отношению к строящимся жилым домам можно лишь в случае кредитования на постройку этого дома. Т.е. расходование средств переданных кредитором возможно только на постройку этого дома, что является предоставлением целевого кредита. Использование его не по назначению дает основание кредитору обратится в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора с требованием возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов. В некоторых случаях возможно обращение взыскания в целях удовлетворения требований кредитора на недостроенное имуществ, а также материал и оборудование, предназначенного для его строительства, которые принадлежали залогодателю.
Особенность взысканий по договору ипотеки жилых домов, квартир обладает состоит в том, что что залогодатель и члены его семьи, при проживании в жилом помещении, которое для них является единственным жильем, являются носителями гораздо больших жилищных прав, чем приобретатель жилого дома или квартиры, на которые было обращено взыскание по договору об ипотеке. Наличие права собственности на приобретенное жилье такого рода не служит основанием для выселения несостоятельного залогодателя и членов его семьи, кроме случаев когда:
1. жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
2. проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания .
У нового собственника жилого помещения, которое до его реализации было предметом ипотеки, возникает обязанность заключить договор найма на указанное жилье с бывшим собственником жилого дома или квартиры либо с кем-либо из проживающих с ним членов его семьи. При заключении договора найма должны быть соблюдены нормы действующего законодательства. Поскольку в данном случае стороны не свободны в заключении договора, то при возникновении между ними разногласий понуждение к заключению договора найма и определению его условий решается путем обращения в суд. Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу.
Заключение:
Формирование жилого рынка и его развитие обусловлено необходимостью обеспечения жильем довольно большого количества населения. Развитие данного рынка является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики, которая все таки нацелена на нужды социально не защищенных групп населения, нуждающихся в получении жилых помещений и значительном улучшении существующих. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Существующие правовые нормы в целом в достаточной мере соответствуют своему предназначению. Однако, существует ряд вопросов так, и не рассмотренных, по нескольким возможным причинам, среди которых довольно широкий спектр правоотношений в данной сфере. Регламентированные в основном в ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» важные аспекты рассмотренных правоотношений позволяют говорить о надлежащим образом урегулировании правил заключения договора ипотеки, его исполнения, а также последствий связанных с неисполнениями сторонами договора взятых на себя обязательств. Кроме того, в работе отдельно рассмотрены закладные, как ценные бумаги, существенно способствующие развитию не просто отношений в сфере недвижимости, но и развитие самого рынка недвижимости. В правовых нормах закреплен баланс прав и обязанностей, как должников, так и кредиторов. Т.е. на лицо довольно высокий уровень подхода законодателя к решению проблем. Однако, не смотря существующую жилищную политику государства, программа ее не способна обеспечить желаемого результата, добиться обеспечения всех нуждающихся жилыми площадями. Нестабильная экономическая ситуация не дает возможности быть уверенным не просто в реализации существующей программы, но и в прогнозировании развития отношений. В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости недвижимости, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения. В некоторой степени она вызывает сокращение спроса и увеличивает социальную дифференциацию, поскольку все большая часть населения остается необеспеченной жильем, а возможности воспользоваться ипотечным кредитованием так и не возникает в силу наличия большого количества рисков и небольшой выгодности кредиторов, предоставляющих долгосрочные кредиты. Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет предоставления безвозмездных ссуд на покупку жилья или предоставления беспроцентных кредитов, поскольку на государство остается возложена функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность.