Введение
Экономика России в настоящее время находится в процессе глубо-ких системных преобразований. Россия стремится коренным образом пе-рестроить хозяйство на основе многоукладности современных рыночных принципов регулирования. На этом фоне растут число субъектов хозяйст-вования, количество и разнообразие связей между ними. Отношения в сис-теме должник – кредитор принимают качественно новый смысл в сравне-нии с аналогичными отношениями при командно-административной сис-теме в экономике. в связи с этим появляется необходимость в гарантиро-ванной стабильности гражданско-правовых и финансовых отношений в системе кредитор-должник. одним из важнейших инструментов правового регулирования этих отношений является система средств, обеспечиваю-щих исполнение обязательства должника перед кредитором. «В свою оче-редь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования ка-питального строительства и др.».
На протяжении семидесяти лет данный способ обеспечения испол-нения обязательств не нашел должного отражения в науке российского гражданского права. Законодательство существенным образом нарушало интересы кредитора, исключив возможность обращения взыскания на имущество. Лишь с принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года появился правовой механизм, по-зволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гаранти-рующего права кредитора. Благодаря этому законодательному акту начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным сред-ством обеспечения условий договоров. Институт ипотеки крайне важен в настоящий период, когда в условиях рынка России особенно необходимо банковское кредитование предприятий, предпринимателей и граждан. Ипотека является важнейшим инструментом кредита и без его надлежа-щего развития как института права невозможно говорить о существовании нормальной рыночной экономики.
В современных условиях ипотека занимает особое место среди спо-собов обеспечения исполнения обязательств. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипоте-ка же обладает несомненными преимуществами.
Рассматривая ипотеку как элемент экономики, можно выделить сле-дующие её характерные черты.
Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента при-влечения необходимых для развития производства финансовых ресурсов.
Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имуществен-ных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
И в-третьих, создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (закладной).
Залог является одним из самых предпочтительных способов обеспе-чения обязательств. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных залогом не зависит от финансового положения должника, с которым свя-зана его возможность выплатить неустойку, и успешной деятельности по-ручителя, что обеспечивает выполнение им обязательств перед кредито-ром должника. ГК 1964 г. значительно ограничивал применение залога. На практике обязательства предприятий, как правило, обеспечивались только залогом товаров в обороте и переработке. Граждане вправе были заклады-вать принадлежащие им предметы домашнего потребления и личного пользования. Роль залога возросла в условиях рыночной экономики, поя-вилась возможность заложить предприятия, здания, сооружения и иное имущество и имущественные права.
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначе-нием. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоя-тельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, про-дукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользова-нию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, являет-ся ничтожным.
С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать зало-женное имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в каче-стве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмезд-ное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование не должен превышать срока ипотеки.
При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вы-зывается нормальным износом.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:
- застраховать за свой счёт заложенное имущество в полной его стоимости (а если полная стоимость имущества превышает размер обеспе-ченного ипотекой требования, - на сумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повреждения;
- принимать меры для обеспечения сохранности заложенного иму-щества, в том числе для защиты его от посягательства и требований со сто-роны третьих лиц;
- поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущест-ва, а также производить его текущий и капитальный ремонт;
- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
- истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения.
На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества - предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором.
Поскольку предмет залога остаётся у должника, залогодержатель имеет ограниченные обязательства. Залогодержатель вправе:
- проверять по документам и фактически наличие, состояние и усло-вия содержания имущества, в том числе если оно передано во владение третьих лиц;
- требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;
- требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки.
Список использованной литературы
1. Барон Ю. Система римского государственного права.//Перевод Пет-ражицкого Л., - Киев. - 1888
2. Барон Ю. Система римского гражданского права.//Перевод Петра-жицкого Л., - СПб. – 1908. – 174с.
3. Брагинский М. Залог и закон о залоге.//Хозяйство и право. 1993. №1. С.17.
4. Брагинский М И. Комментарии к Закону «О государственной реги-страции прав на недвижимое имущества и сделок с ним», М., Юрид-дом, 1997г.
5. Гантовер Л.В. Залоговое право. СПб., 1890г.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации 1, 2, 3, части, Изд. «Проспект» М.: 2002 г.
7. Комментарий части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. Под ред. В.Кузнецова и Т.Брагинской, М.: 1996г.
8. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. С последующими из-менениями и дополнениями. (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991г. №28, ст.963).
8. Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. Киев. 1912.
9. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под общ. Анохина В С – М: Изд-во «Приор», 1998
10.Майер Д. Древнерусское право залога. Казань. 1855.
10. Майер Д. Русское гражданское право. – М.:, - 1997.
11. Новицкий И.Б.Основы римского гражданского права. – М.: -1998г.
12 Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912
Нормативные акты
1. Конституция Российской Федерации
2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: от16 июля 1998г. №102-ФЗ. В ред. Федеральных законов от 09.11.2001 №143-ФЗ, от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 №179-ФЗ, от 05.02.2004 №1-ФЗ
3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недви-жимое имущество и сделок с ним»
4. Федеральный закон «О залоге" от 20.05.1992г.№2872-1(Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1992 №23. Ст.1239
5. Постановление Правительства РФ № 248 от 26 февраля 1998 года «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»
6. Положение «О порядке внесения платы за государственную регист-рацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
7. Основы законодательства Российской Федерации “О нотариате” от 11 февраля 1993г. №4462-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №10, Ст. 357).